上个礼拜，房地产市场闹了一桩大乌龙，8月9日晚，有消息称工行农行调整上海首套房利率至9折，向首次购房者释放重大利好，间接利好房地产销售，第二天地产股纷纷高开，板块全线飘红，结果当天收市后此事就迎来惊天大反转，工行农行官方直接辟谣，否认利率调整政策，之前披露的消息子虚乌有。此乌龙事件，也直接导致地产股票价格本周一开市就打哪来回哪去……

洞悉政策的朋友都知道，七月底政治局会议之后，政策面上，对于地产从严的调控并不会松动。***近刚买了房或者即将买房的朋友都注意到了，平湖各大银行首套房利率基本都已经上浮20%以上。甚至就在近期，各大银行针对外地客户的首付比例要求均已从***30%拔高到了40%。贷款买房降杠杆是显而易见的。根据易居房地产研究院发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1%，同比下降8.6%，已经连续五个季度收窄。

啥意思，意思就是跟银行借钱买房越来越不容易了，能借的部分越来越少了，代价也越来越高了……

这就又衍生出一个问题，既然银行里面都在提高首付比例了，那市场上宣传的“一成首付”到底是个什么鬼？有粉丝直接私信问我，这是不是开发商布下的坑？里头是不是有猫腻？

实际上，现在市场上大家所听到看到的一成首付，并不是坑，而是一种营销手段。既然是营销手段，那自然有其艺术化地夸张成分在里面。其实这里头很多开发商玩的是一个文字游戏，所谓的“一成首付”，字面上很多人会错误理解，是不是首付个10%，90%可以用来按揭贷款啊？用脚趾头想一下都不可能，这岂不是让你用了近10倍的杠杆买房，顶风作案啊？

一成首付，其实本质上应该叫做首付分期。比如以一个平湖本地人首房首贷来算吧，本来***首付是30%。现在只要先付个10%，反正网签还没轮到，那么在开发商规定的时间里，再把另外的20%“首付余款”付清，然后备案网签，办贷款，贷70%……

同理，哪怕是二套房首付必须五成。他也可以享受这个一成首付，只要在规定时间里补足剩余的四成“首付款款”，手续齐全后贷款的就是剩下的五成余款，当然，你想多贷一分也不行。

这种营销方式，***可以让客户用较低的门槛提前锁定房源；第二，没有涉及到首付贷信用贷这种被银行明令禁止的凑首付方式，不影响将来贷款；第三，没有违反房管局网签备案的首付比例硬性规定；第四给足了客户缓冲空间，你要是资金用在理财或者其他的地方，且短时间之内拿不出来，那么有了这样的政策，过一段时间再付清首付款的余额，确实能够解决一部分客户的需求（尤其在网签速度慢的城市，你速度越慢，客户筹钱的时间越充裕）。

不过一成首付的风险也是很清晰的。我常常在想，这个社会上为什么会有那么多小额信贷公司存在，为什么会有人因为贷款不还而成为老赖。后来一看，很多人是把自己的信用不当回事；很多人是觉得钱来的太容易，违约的成本又很低，感觉不到痛感。所以小额贷，欠个两三千不还的大有人在。但是你买房子，选择了一成首付，虽然说在准入门槛上调低了，但实质上调整的是用时间来换空间。如果说没有在规定时间把首付中的余款凑齐，就可能面临被开发商强制退房的局面，甚至因为你的单方面违约，你购房时候的定金都可能被没收。买房子的钱肯定不是小数目，你想想看，这个违约成本有多高，选择了一成首付却不能凑齐剩下的首付，你会不会感觉到痛？

当然作为一种营销手段，一成首付的存在本身无可厚非，作为一个营销噱头，感官上极具冲击力，成功吸引客户关注。关注的客户多了，就有了到售楼处的来访量，有了来访量，销售人员也就要拿出看家本领让你买房，项目的成交量就上去了。这也就是为什么，现阶段银行不可能降低贷款的准入门槛，但是开发商可能会降低购房的准入门槛。没有人敢顶风作案，只不过特殊情况下，方法都是可以变通的嘛。

本次内容，源于几个后台粉丝的提问。每周五我们平台都有房先生的问答时间，如果你等不及想要咨询地产类的问题，也可以加我的个人微信，让我们共同探讨地产中的各种玩法，迭代我们的认知吧！

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