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平湖某高端楼盘深陷“会所门”,开发商和业主各执一词,你挺谁?!

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2018-06-08 17:35:16

摘要:买到房后就一劳永逸,高枕无忧了吗?其实不然,即使小区交付了,入住了,也有无尽的烦恼……

围绕着房子总有说不完的故事,

当下市场里,大家的焦点或许集中在如何才能买到一套房子。

到处都是全款、抢房、卖号等,老百姓苦不堪言。

那么,买到房后就一劳永逸,高枕无忧了吗?

其实不然,即使小区交付了,入住了,也有无尽的烦恼……

昨天晚上,某位网友就跟我们爆料所住的小区最近闹翻了天,不仅投诉到平湖政府网的百姓事马上办,连杭州的新闻1818黄金眼等都来了。究竟是怎么回事呢?我们也特意派出工作人员到现场一看究竟。

从网上的投诉来看,业主和开发商的矛盾主要集中在以下两点:

1、买方时承诺的会所,如今成了培训学校;

2、宣传单上的泳池成了现实中的戏水池。

业主出示的楼盘宣传广告

 

我们实地走访时,进入该小区会所发现原本宣传广告里本该设置健身房、雪茄红酒房、儿童游乐室、斯诺克室、SPA、棋牌室、会客厅等功能的2500㎡豪华会所,如今里面已经在进行培训学校的装潢了,同时该培训学校的门头也已经高高挂起,宣传广告也已经对外发布。

会所外观

内部正在装修

培训学校宣传单

目前,小区业主和开发商就会所到底该归谁使用展开了激烈的舌战:业主认为开发商仅仅只有所有权,并不具备产权(图一);而开发商则坚称自己具备该会所的产权及经营权,并且指出业主并不具备共同所有权(图二)。似乎公说公有理婆说婆有理!

业委会致开发商函

开发商复函

其实,关于小区会所的后续经营和归属产生纠纷的案例,屡见不鲜。在许多城市都时有发生,网上随手一搜就能跳出许多新闻报道!

会所,曾一度是高端楼盘的象征,是业主身份的体现。为什么到最后却频频成为矛盾的焦点?!以我多年的地产操盘经验来看,主要有这么几个原因:

 

1、地产潮流,盲目跟风:房地产跟时尚界一样,也是一波风潮接着一波风潮。如早些年流行的地中海风、欧美风;现在流行新中式、北欧风等等。有一段时间,全国高端项目都掀起了“会所风”。一个高端项目,尤其是有别墅的项目,要是没有会所,说出去是很掉份的!盲目为了建而建的会所,涌现出一大批。许多项目根本没必要,也不适合造会所,也跟风打造。为交付后埋下了隐患。

 

2、经营惨淡,被迫转型:许多项目在销售过程中,宣传会所功能时,其实都没有想好未来做什么,许多看上去高大上的功能,什么SPA、红酒会所、咖啡吧等等大多都是文案随口瞎编的。实际上小区的人口数量,往往无法支撑会所的实际经营。根本没有商家愿意进驻,最后草草关门。要么空置,要么改作其他用途。

 

但如果要改用途的话,就牵扯到文章一开始的矛盾。业主和开发商往往难以达成统一意见。业主希望开发商能够兑现承诺,而开发商又不愿意干赔钱的买卖。

 

3、名义会所,性质百样:会所其实是一个舶来品,意思是身份不凡人士聚会的场所。演变到房地产行业,会所已成为物业项目的配套设施之一。一些项目号称“会所”的建筑,其实性质各有不同,有些是需要全体业主公摊的公共建筑;有些是拥有独立产权的商铺;还有些仅仅是物业用房的“洋气叫法”。而这些,都给后续使用埋下了极大的隐患。

 

如购房者在买房时,作为非专业人士,很少会想到和开发商确认“物业”的实际性质,而是相信自己眼睛看到的,或者销售人员口头宣传的内容。而事实上,眼见不一定为实!

综上总总,曾经被用来标榜、辉煌一时的会所今天已经成为了各大项目的地雷和鸡肋。放眼当下的楼市,不知何时起,会所变得难觅踪影。各大开发商都不愿意再踏这个雷区,改为打造所谓社区入户礼仪门厅,或者小区泛会所的概念。也就是在小区的主入户口设置一个归家大堂,既能满足业主的活动需求,又不占用经济指标,日后纠纷隐患少等好处多多。

时下流行的业主归家大堂

 

那么,对于“历史遗留问题的会所之争”如何处理,我们也查了一些相关案例和资料,发现此类案件的处理还是比较复杂和棘手的。主要有以下原因:

 

第一,法律关系的多样性。从涉案当事人来看,此类案件的原告方为小区业主,人数一般比较多;案件不仅涉及到业主和开发商之间的商品房买卖合同关系、开发商与购买会所的第三方之间的买卖合同关系,还涉及到了市公房管理处与第三方就办理房产证之间的行政关系。


第二,案由的复杂性。在会所的最初宣传和开发商申请的规划建设时,对于会所的定性是公共设施,但是开发商通常会以建设项目时业主并未分摊建筑面积为由否定其公共性,因此,在具体的审理过程中十分棘手。

第三,立法的空白性。在住宅区会所的归属上,我国暂未有明确的立法规定,各地的标准不统一,这可能会导致在具体的实践中不能够保证法律的统一性和权威性,因此问题总的症结就在于亟需明确的立法出台来确定会所的归属问题。

 

也就是说,虽然会所遍地开花。但对于住宅会所的归属,暂且没有立法规定,各地标准不一。不过,目前学术界对于会所的权属有以下几种学说:

 

(一)合同约定说
合同约定说指的是,小区会所的所有权应当以商品房销(预)售合同上约定的内容为标准。这一观点得到了学术界大部分学者的支持,因为这体现了私法领域的一个重要的理念——意思自治原则。

(二)面积分摊说
面积分摊说,即商品房销(预)售合同未明确约定的,也可以根据会所的建筑面积是否已经分摊来确定其归属。如果会所的建筑面积已经分摊进入销售成本了,则该会所应归属全体业主共有;反之,则会所应归开发商所有。

(二)
(三)规划说
规划说指的是,如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建,会所面积又未进入公摊面积,且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房不包括会所在内,那么,会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建,包括在物业管理服务用房面积内,或将会所面积计入公摊的,或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的,会所产权应该由小区业主共同享有。持该学说的人认为,会所的产权归属要看会所的性质,开发商送审的平面图上标注会所的用途是商用还是公共场所,如果属于小区的公共设施,则会所的所有权属于业主;反之,则属于开发商所有。

 

因此,在法律尚未对会所的属性做出明确的规定前,可以采用综合评判的方式来分析小区会所的性质,国内目前一些有据可查的会所纠纷案判决大多都是依据上述三种学说的结合。

 

所以,要想知道你小区的会所到底归属谁:要看商品房购买合同是如何约定的、这个会所有没有计入小区公摊、以及项目在报批时,开发商对会所的报批功能是什么等等……所以,假如你的社区有“会所”,那么你可要长点心了!

 

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∣余生漫漫

部分图片来源网络

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