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你见过凌晨4点的土拍吗?我见过……

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2018-05-30 14:23:24

摘要: 五月收官在即,土拍市场热潮不断。就在刚刚过去5月28日,一宗位于平湖市嘉兴港区南湾路东侧、陈山路西侧的住宅用地,迎来土拍,从当天早上10点开始,一直持续到次日(5月29日)凌晨3:56,历经750轮出价竞争,累计耗时近18小时,最终由碧桂园笑到了最后,赢下了这场土拍马拉松。

五月收官在即,土拍市场热潮不断。就在刚刚过去5月28日,一宗位于平湖市嘉兴港区南湾路东侧、陈山路西侧的住宅用地,迎来土拍,从当天早上10点开始,一直持续到次日(5月29日)凌晨3:56,历经750轮出价竞争,累计耗时近18小时,最终由碧桂园笑到了最后,赢下了这场土拍马拉松。

而这块地,应该也成了平湖土拍史上,甚至环沪土拍史上,历时最长,出价次数最多,同时也是最让人看不懂的一个地块


鲁提辖手贱去搜索了一下,发现此前土拍历时1112小时就已经很逆天了,跟这次的18小时比起来,小巫见大巫啊!

回忆昨天土拍的经过,只能用昏天黑地,史无前例来形容……参与的开发商竞价过程就跟吃了炫迈一样,根本停不下来。而观战的吃瓜群众,看这场大戏愣是从白天看到黑夜。

 

夜猫子们都开始上下眼皮打架了,土拍却还在火热进行中……

28日上午10点土拍开始阶段

29日凌晨4点时候土拍收尾阶段


复盘整个出价过程,由于加价幅度仅为10万元,参与的各大开发商都以10万慢慢加价,最终导致这场土拍硬生生磨了750轮,耗时18小时。颇有种90分钟电影被拖成20集电视连续剧的感觉。这场土拍马拉松,对于开发商的财力和体力无疑都是一个巨大的考验。而最终溢价率达到55.7%,成交楼面价2004元/平米,更是出乎了很多人的意料!


朋友圈旗帜鲜明,分成了以下两派:

看到这块地最终的成交价,竟然让不同的人得出了两个截然不同的观点,这就很有意思了。


我们有必要回过头去看这块地的奥妙所在!大家是否还记得,半个月前,我们平台曾推送一篇《华侨城携百亿来乍浦?房价要涨?真相就在最新挂牌的两块宅地里……》的文章(传送门)。

(地块位置示意图)


如图可知,此地块位于2018年乍浦楼市兵家必争之地,恒大中南均已入主该区域,周边配套相对齐全,并且近日又增加了一个文旅综合小镇的概念!照理说欣欣向荣。但是看过这个地块的一些经济数据,估计很多人又会倒吸一口凉气……


乍2018-15号地块情况

土地位置:港区南湾路东侧,陈山路西侧

土地用途:普通商品住房用地

出让面积:65352.6㎡

容积率:1.0≤容积率≤2.4(总建156845㎡)

起始价:20194万元(楼面价1287.5元/㎡)

最高限价:34324万元(楼面价2188.4元/㎡)

竞配保障房:100㎡起,倍数增加


楼面价最高限价在了2188.4元,政府一定是疯了……单纯看这个数字,你当然不敢相信自己的眼睛,所以说,数字是会骗人的,有时候,不要仅仅看数字,还要把文件看完整。

在出让文件中,明确地写出了2018-15号项目宗地限价房总面积不小于所在地块总住宅建筑面积的80%(地下车位按同比配售,每个车位价格为4.5万元高层均价限定为¥4990/平方米),余下部分自行销售。此外,对限价房户型也有明确要求:


2018-15号地块限价房户型(按套数计)130-135平方米约306套;115-120平方米约254套;90-95平方米约260套;70-75平方米约338套。


翻译成大白话就是,碧桂园这次拿的地,总建156845㎡,其中的80%也就是125476㎡只能打造限价房,只有20%也就是31369㎡才用来打造商品房!

整个项目80% 的房子,被限价在4990元。最终土拍成交价到了2004元,毫无疑问,限价部分的房子,开发商血亏!那怎么办,堂堂碧桂园来乍浦不是做慈善事业搞爱的奉献的,那么只有一个办法,拿出20%商品房的利润来进行补贴!


同样的,车位限价4.5万,如果造在地下,成本又需要商品房的利润来摊。


综上,此项目条件设置极为苛刻,隐性成本极高,相当于开发商花的31444万只买了整个项目总建面的20%。如果计算一个真实的楼面价,恐怕是:明面上的楼面价2004/㎡÷20%=10020/㎡。实际楼面价已经破万!

这是一个极其微妙的结果,因为接下去的土拍市场,2018-16地块也设置了同样的极其严苛的拿地条件。而这种玩法并非首创,就在去年,中南集团也曾经用这种70%限价房+30%商品房的形式取得过两块用地。所以接下去的日子,乍浦的二级市场上,将会出现一个神奇的景象,那就是会有近5000套限价在5000块钱不到的房子出现,与此同时,可能紧挨着这些限价房的几栋商品房,房价突破了现阶段乍浦1.2万的均价。以这次的碧桂园为例,实际楼面价已经破万,商品房的利润还要拿来补贴限价房和车位,所以它商品房开出来的价格绝对不满足于1.2万!


还好,拿地的是碧桂园,或许能用它惊人的速度来减少不必要的成本损耗。碧桂园的产品可能也将很快与大家见面。届时该区域恒大、中南、碧桂园三足鼎立之势形成,又会是一番热闹的景象。(PS:昨天拍到凌晨四点,不知道碧桂园的人连夜出图了吗?今天地块动工了吗?想想下个月就可以在乍浦买到碧桂园了,是不是好激动呢?!)

对于吃瓜群众,我希望通过这场土拍让大家知道一个道理,有时候光看一个楼面价,你会错过很多信息。我想起一个笑话:女孩跟父亲说找了个对象大三岁,父亲说那还OK啊,女孩接着说,比父亲你大三岁……同样的,你只看到2004的土拍价格,你还应该看到这个数字背后的实际楼面价已经破万。这也是为什么开发商竞价如此谨慎,十万十万往上加的原因所在。楼市没有崩,土拍没降温,如果你能够看透这些,恭喜你,看问题的角度更全面了。


如果你还是不能理解,也没关系,这场土拍之后,好歹你可以跟别人这么吹嘘:

你见过凌晨四点的土拍吗?我见过。

 

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文∣鲁提辖

部分图片来源网络

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