大概半年前，我一刚需朋友，在售楼处碰壁后，想去中介那碰碰运气，听了几套房源报价后，吓的电话都没留就跑了出来……这是真的，那阵子你只要亲自去中介门店了解下，就知道二手房价有多离谱，关键成交还真的很火爆，把国人追涨杀跌体现的淋漓尽致。

而时间轮转到半年后的今天，情况似乎有了明显转变——

***近问起中介朋友生意如何，得到的往往是一个意味深长的微笑。正所谓春江水暖鸭先知，从这些一线从业者口中，往往能窥探出***接近真实的市场现状。

继续追问，发现大家下结论的根据主要有以下几条：

1、卖房周期明显延长。平均一套房源从挂出到成交，周期短则二十多天，长则两三个月。和以前买家卖家都催着从快办结的日子，不可同日而语了。而当前带看成交比也有了明显下降，带客户拼体力的日子又回来了。

2、多数房源有价无市。二手房价格一路飙升后，很多房东的定价也失去了理性，不少老小区都喊出了1.6w的价格，较新的热门小区甚至到了1.8w。但据中介私下交流，这类房源要么很难成交，或者实际成交价会打一个很大的折扣。

3、房东涨价预期不高。介于以上两点，大多数房东对于房价继续飙高的预期不高，涨价业主的占比由升转降，很多人在房源长时间无人问津后，定价上也趋于谨慎，生怕遇到行情波动，影响出手获利。

4、客户观望情绪加重。近期各家中介门店的二手房客户问询量已经明显减少，之前已有买房意向的客户，临时反悔不买的情况时有发生。各种因素导致，整个二手房市场的观望情绪不断加重。

之前，由于新房市场“僧多粥少”的局面和动辄全款买房，千人摇号的态势，使得很多人的购买重心转向了二手房。购买力倾泻，恐慌情绪漫延，使大家伙入手的心态极为迫切，造成了二手房市场上，似乎总有一股无名的“虚火”在燃烧。

现在，这个火已经明显有回退的迹象，成交也呈现出两极分化的现象，除了一些热门板块近期交付的新楼盘如滨江、御珑湾价格依旧坚挺（1.6W-1.7W）之外，很多趁乱出货的品质较差的安置房、老破小因为无人问津，价格已经松动，但即便是要价在1.2W-1.3W，也很难快速成交。

现在，这股火虽不至于行将就灭，但也明显没有越烧越旺的势头。个人认为主要还是由于以下几大因素的共同作用：

1、外地客撤退抛盘。楼市下半场行情未明，银行信贷又开始收紧，很多16年进场的投资客鉴于风险和资金压力，选择提前撤离（当然也不少赚了）。近期市场迎来了一波集中抛盘出货，导致二手房供应量猛增。时间一长，即使位于信息面底层的购房者也能觉察到，可选择的房源变多了，中介电话打的更勤了——也就意味着，房子不用抢着去买了呀。

再旺盛的需求和购买力，在存量的汪洋面前，都是泥牛入海。

2、底层刚需族接手难。要不怎么说底层刚需***苦，攥着一点血汗钱，冒着动辄被全款客户碾压、银行贷款不批等糟心事，在售楼处苦苦挣扎，就为了买一套“限价房”。是没有选择么？当然有。但买房作为人生大事，谁会真的甘愿花更高的价格，去买更老的房子？况且低层刚需本身就是被高房价挤压到变形的人群，搜亲刮友才借来的首付，哪有勇气和实力去接二手房的盘呢。

镰刀挥太高太猛，韭菜明显跟不上，行情逐渐下滑也是情有可原。

3、本土投资客不待见。不得不承认，当下的二手市场坑很多！好房源固然紧俏，d但得花力气仔细去淘。而更多的，是很多分销盘、老破小依靠略低的价格策略，乘行情大肆出货，这些房源除了被后进来的外地投资客和少部分自住小白接盘外，别无出路。因为价格已经虚高，地段品相各方面条件又远不如更便宜的新楼盘，所以是根本不受本地投资客待见的。

鱼龙混杂之下，并没有多少值得下手的房子，这点投资客比你清楚。

4、一手房重新主导。也许这才是***根本的原因，一二手倒挂要形成，一是限价，二是断供。而从目前的新房市场来看，下半年如各大楼盘正常推盘，即将上架的房源大概有3000套之巨！只要你不是死守某个盘，上车的机会还是相当多的。再从限价层面来讲，阶梯型放开限价成为大概率事件，届时一手房进入相对市场化的正常去化节奏，反而会倒逼二手房房价下降。

下半年***是大开发商领衔的新房登台唱主角，这一点毋庸置疑。

综上所述，个人认为接下去的二手房价很可能进入到“横盘周期”，并不是购入二手房的***时机：

对于投资需求来说，二手房的房价在这个周期内的已经见顶，且短时间内上涨动能有限，除非有长期持有的打算，否则短期内是很难再有巨大的获利空间。即使在行情好的时候，买房投资也不能“摘到篮里都是菜”，更何况风向悄然转变时，如果一时脑热，买了地段品质都一般的房子，那么阶段性站岗的风险就很大了。

对于自住需求来说，还是那句话，下半年大量新房将会集中入市，真的不用担心抢不到房子（当然你非要纠结于一两个楼盘那也是没办法），而且入市房源大多都是品牌房企开发的产品。无论户型设计，景观规划，乃至以后的物业管理肯定要好于有些二手老旧小区。至于价格方面，今年新房的价格天花板基本已经出现了，短期内不会大涨，刚需族也可以从容挑选。

品牌新房，量多价优东西好，因此更建议大家***。而如果是出于自身需求，必须买二手房的话，也要记得擦亮眼睛，多跑多看，选择保值性强的小区和房源，避免做***一棒接盘侠。

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文∣林美琪

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