近日，国务院办公厅印发了《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，有地产大咖连夜解读，称限价在内的“四限政策”都应被废止。但马上也有人指出，这份文件的重点指向是企业主体的交易行为，跟居民其实没有多大关系。

孰是孰非尚不得知，但身处和其他热门城市一样正经历限价的小平湖，的确也是应该说说限价这事儿了…

  壹  

当下，所有人都难受

这两天温度骤升，气压又低，人就觉得难受。

忽然发现当下的楼市，就跟这天气一样：

市场热度还在攀升，买房热情依旧高涨，

但在限价背景下，积蓄的力量难以释放。

于是身处其中的每一个环节——

房地产管理部门、开发商、购房者、甚至第三方服务商

都无一例外感到：难受！

监管部门难受。

因为自去年中央明确“房住不炒”，对于房价的调控已成为一项重大政治任务，完成的不好意味着会被追责。但经济发展又不能停步，城市建设需要资金，而房地产财政依旧重要……所以制定限价政策，如走钢丝一般，执行起来更是如履薄冰，稍不谨慎就会惹麻烦，压力山大。

开发商难受。

因为遭遇着有史以来***严格的备案价审批制度，随行就市的涨价行为已不可能，就连捆绑车位、收茶水费这类钻空子的路也都有逐渐被堵牢。这在几个地王项目上体现更甚，因为限价，预售证拿的总是一波三折。可就算是这样，该卖还得卖，集团销售任务一下来，上下夹击，日子自然不好过。

购房者难受。

因为眼睁睁房价***天上涨，口袋里的钱仿佛在不停地贬值。这时很多人心里已经毛了，想着一咬牙趁着限价赶紧上车吧。但却遭受到开发商纷纷放慢推盘节奏，而引发的房荒。供应量紧张，加上一二手倒挂引来全民炒房热潮，导致新盘动辄全款优先，千人抢房。手里攥着钞票，却想买也买不到。

第三方服务商难受。

因为作为价格洼地的新房实在太抢手了，很多楼盘的推广节点由于开发商原因延迟，甚至直接取消了。对于位于环节下游的第三方服务商来说（媒体、广告、代理、渠道、媒体…），开发商推广需求的减少，直接带来业务量骤减。

但这样的楼市，却又专治各种不服。

按照以往的房地产调控规律，一轮严控政策的出台，需求在短期内就会被抑制，市场对房价走势的预期也会快速转变。可是，当前这一轮严控已持续近两年，结果却完全超出经验：

即使这两年新房成交量成倍增长，大量购买力提前透支，房价也基本翻了一番之后，市场上对房子的需求仍呈现超乎预料的火爆，甚至开始带动大批人恐慌性地入市。

说的严重点，我们似乎陷入了“塔西陀陷阱”——无论监管部门如何表态，无论房价飙升多么离谱，所有人都不再相信房价真的能被抑制住，唯有抓紧出手才是正确选择。

多么癫狂又无奈啊。

  贰  

限价，是一把双刃剑

限价，算得上是楼市目前***的变数之一。

限价何时会放开？怎样放开？放开后房价又会走向何处？

每个问题都牵动着楼市神经。

首先，我个人对政府采取限价的初衷和取得的成果表示完全赞同，但限价也会产生一定影响：

一是目前的限价标准（13800元/㎡和15800元/㎡两档）与开发商心理预期价格相差太大。尤其是地王项目，能批出来的价格，与集团总部要求的利润严重脱节，导致地方公司不得不延缓入市进度，把希望寄托在以时间换空间。项目的开盘节奏一再拖延，有的干脆封盘，如此一来，直接导致了市场上新增房源供应量骤减，市场波动性大增。客户心理被各种即将暴涨、买不到房的恐慌情绪左右，引发大规模的恐慌性入市，为行业内的乱像滋生提供了条件。

二来有一些到了工程付款节点或是集团下达了回款要求的项目，则只能在限价令和资金的双重压力下，硬着头皮上场。这时候就不得不在其他的地方做出牺牲了，或是降低产品配置，或是削减营销费用。大家想想，原来市场上是不是有项目决定做精装，***也无奈改成毛坯了呢。

但任何事物都有两面性。

严格的限价令，的的确确是给买房者创造了合适的出手机会。

今年开年以来，多个定位高端的地王项目，入市价格普遍没有冲高，有的甚至比去年的预期价格低，就很能说明这个问题。

不过，话又说回来。价格上不去了，开发商必定捂盘惜售，那么供应量势必一样上不去。

预计未来还会经历很长一段时间的，限价盘一房难求的尴尬局面。

  叁  

现在，适不适合进场

昨天上午，经开区的地王出来后，很多问题从后台涌来，问地价都这么高了，现在买房的上涨空间是不是还很大？现在需不需要立刻买一套投资？

我的观点是，房价的上涨和地价的上涨并没有***相关：在市场好的时候，房价和地价之间，的确可以形成正向印证的关系——拍出高价地王，人们对房价的心理预期也会涨，接着就会集中跟进买房，市场供不应求了，于是房价果真就涨了。可一旦市场进入疲软期，原本火爆的市场需求也可能一夜间消失。那时，即便土地成本再高的项目，恐怕也得随行就市按行情定价。所以一味地以地价推导房价，认为现在可以随便买，反正以后都会涨。那***是属于盲目判断形势了。

也许你会听到有人说：政府不会让楼市崩盘的，所以房价不会大跌。”

的确，房地产管理部门进行调控的出发点，就是希望房地产市场能够健康平稳的发展，稳定胜过一切，比大起大落都重要。但这不意味着，在房地产市场可能出现系统性风险的时候，政府不会出手干预。

事实上，如果说16年前楼市的需求还是以乡镇客户进城、城里客户卖旧买新的改善需求为主，那么自17年以来，投资需求的已经上升到非常高的比例。

在房产网接待的客户中，越来越多的购房者上来就问“我想投资，买哪里好”这种问题。

在投资氛围过于浓郁，为了达到“房住不炒”的调控目的，管理部门会考虑通过如限价，限售，限购等长效性机制，来一步步挤出投机性需求。因此，千万别拿限价不当回事，一定要为将来可能出现的长期性限购，做好心理准备。

目前来说，楼市这把火还在越烧越旺，从去年奔涌而来的购买力的惯性还远远没有释放完。所以前阵子开盘的项目，依然取得了不错的成绩。但不得不承认，有些人已经开始观望，至于未来的走势会怎样，限价还真的是关键中的关键。

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文∣林美琪

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