1.一个不经意的话题 

前两天A君和B君吃饭，聊起了房贷的问题。A君几年前买在某大名都，当时首房首贷，贷款利率打的是9折，现在还在还月供，但基本无压力。听说B君去年年底买了某热销楼盘，就问他全款还是贷款，贷了多少钱，B君一声叹息，说别提了，虽然不至于全款买房，而且把杠杆用足了，然而虽是首房首贷，还款的压力实在是生命中难以承受之重。接下去都不知道该想啥办法填那些坑。

原来B君认购这房子到现在过去半年，却始终没轮到网签，眼睁睁看着首房首贷的贷款利率从买房子时候的上浮5%，提高到了现在的上浮20%，更让他崩溃的是，如果他这套房子还轮不到网签，等待他的可能是未来的上浮25%，上浮30%……

B君买房子那会羡煞旁人，按照周围人的说法，他这套房子短短半年少说也升值了几十万，他也感觉自己的抉择英明神武充满魄力；但B君心中的苦却很少有人知道，因为作为刚需的他，好不容易在去年咬牙上了车，却要面对上车后被猛涨的利率“暴虐”的窘境，实在是有苦难言……

2.一场悄无声息的“暴虐” 

A君B君的故事不是杜撰的，是真实发生在我们身边案例。B君所谓的“被虐”，是指自己即将面临的巨额月供压力。我们假设当年的A君和现在B君同样都是向银行贷款100万，通过计算，我们会发现他们在付完首付后需要向银行还的钱差距竟然如此巨大：

A君——贷款100万，利率4.41%（银行基准率4.9%打九折即4.9%*0.9=4.41%），按揭30年等额本息还款，月供5013.51元，合计还款总额180.48万

B君——贷款100万，利率5.88% （银行基准率4.9%上浮20%即4.9%*1.2=5.88%），按揭30年等额本息还款，月供5918.57元，合计还款总额213.06万

而根据目前嘉兴首套房利率***上浮40%，如果B君真的如此不幸，那这笔账就要这么算：

不幸的B君——贷款100万，利率6.86%（银行基准率4.9%上浮40%即4.9%*1.4=6.86%），按揭30年等额本息还款，月供6559.26元，合计还款总额236.13万

△这个表格直观展现了不同利率

光拿当年的A君跟现在B君相比，两个人还款总额就相差了30多万，而当年的A君跟不幸的B君相比，还款总额足以相差56万！单单是月供就相差了1500多元。

对于工薪阶层，手头不宽裕的B君来讲，每个月工资就那么几千块，却要多供那么多钱，本来买房子蛮开心的，现在算算账，无异于“被虐”，眼泪都快流下来。

3.谁在“虐”房奴

房贷利率的一再提高，标志着信贷宽松的时代已经一去不复返。

事实上，进入2018年以来，银行额度紧张已不是秘密。一些银行甚至暂停了一二手房贷业务。而从资料齐全到正式放款，购房者又要等上一段漫长的岁月。贷款难、贷款严不说，放款还特别慢，银行，似乎真的是“地主家也没余粮”了。

而当银行普遍出现额度紧张的情况下，有额度的银行就立马变得牛逼轰轰，甚至在客户面前提出办信用卡，买理财的附加条件，否则你就别借钱了。因为商业银行允许进行差别化的住房信贷政策，所以没钱的银行不吭声，有钱的银行是大爷。

商业贷款买房逻辑，一言蔽之就是你要贷款买开发商的房子，付完首付之后，剩下的钱就要跟一个叫银行的组织借，银行有甲乙丙三家可以选择，甲银行说我手上现在没钱借你（没额度），乙银行说半年后我才有钱借你（放款慢），丙银行说我现在手头就有钱借给你但是利率需要提高20%。你发现，其实你别无选择，因为甲银行没钱，乙银行也没钱，可以借你钱的只有丙银行。这个借钱条件你接受不接受？对不起，你只能接受！你不接受，那你跟开发商之间的契约就是你违约，因为是你不肯给钱！

当然，银行利率的提高并非纯粹市场行为。否则有额度的丙银行将变得无法无天，坐地起价。各大银行的利率归根到底都是跟着央行妈妈走的。央妈说要收紧，没有银行敢忤逆。前阵子，央行降准，一定程度上让市面上流动的资金变得更充沛了。但是借钱的门槛并未随之降低，反而是越来越紧，房贷加息。地主家余粮有了，但是这余粮依然不好拿。比起现在气吞万里如虎的房地产市场，这点余粮也就塞塞牙缝。

4. 这事儿初衷其实不是这样的

其实这事儿也不能怪银行。

随着这两年房地产市场迅猛发展，许多人用足杠杆投入这场轰轰烈烈的全民买房运动中。但即便是所有人都只看到了贼吃肉，也必须要有一个人保持冷静，时刻提醒自己贼也是可能要挨打的。这个人就是银行。

房地产发展这么快，风险在不断的提高，而只要有人用杠杆买房子就意味着银行替这个人共同承担了一份风险。2008美国次贷危机怎么发生的，其中一环就是美国人借钱买东西太厉害，违约成本太低，***借了钱不还，房子都烂在银行手里。银行之前风险打包成金融产品拿出去卖（CDS），***买这个金融产品的人一起遭殃。而我们国内目前没有CDS这种机制，所以一旦危机爆发，终端就在银行，银行作为任何时候都必须***冷静的那个人，想把控风险，只有提高门槛，让借钱不那么容易。

所以某些大V常说的，买房就要用足杠杆（尽量多借钱）。但实际上，政府现在正在尽量抑制杠杆的使用，因为给你用足杠杆，意味着金融机构背足压力。而这，跟房地产低谷时期鼓励大家低门槛购房的态度已经截然不同。

毕竟，房产发展太快，投机倒把的人就多，有的人空手套白狼术使得炉火纯青，首付使用信用贷，剩下的余款也找银行贷，***转手加价卖掉，自己无非付出了一点微薄的利息成本，却换来了成百上千倍的回报。现在银行***额度紧张，第二用信用贷消费贷的话直接卡你商贷，旧账未清新账不开。借钱不容易了，一定程度上可以抑制投机倒把的行为。

只不过，如此一来，一些好不容易凑齐30%首付，剩下70%全靠贷款的刚需同胞，真真正正遭到了“无差别攻击”。提高房贷利率本意是遏制投机炒房，现在这些手上没钱的刚需，一同遭到了误伤，也难怪他们感觉是上车后“遭虐”。

5. 关于将来的一点猜测

首套房利率还有一定上涨空间，甚至目前基准率也有调高的可能，而银行的额度肯定还是不足的。

基于目前的房地产现状（高热度不退烧），以及国内通胀压力，毫无疑问，降息只会火上浇油，因此只会继续提高利率，让大家别那么肆无忌惮买买买，尤其是通过借钱的方式买买买。

横向比较房贷利率的历史高位，我记得自己刚入行时候基准利率是6.55%，2014年上半年甚至有些银行上浮后突破过7%。咱们房价正处在历史***位，所以房贷利率不说突破历史***位，但肯定也是不容低估。

至于银行额度，归根到底就是没有闲钱借出去。之所以没闲钱借出去是因为银行赚的钱没那么多了，现在蚂蚁金服啥的都要来把资金分流，银行存钱已经不再是很多人的***。银行没钱，对，没钱就是现在各家银行的硬伤。

***，容我说一句肺腑之言。现在刚需购房者真的很不容易，要么买不到，要么买不起，好不容易按揭买了套房，还可能还不起，还足30年，月供压力山大，整个青春都被房贷压得喘不过气来。***可以真诚给出的建议，那就是各位撸起袖子加油干，努力拼搏多奋进，争取多赚钱，少付利息。每当你思想懈怠了，看看你房贷还款通知和银行卡的余额，你还有什么理由不拼？

请相信，功夫不负有心人，勤劳的人有好命！

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文∣鲁提辖

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