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我仿佛在这个城市看到了平湖的楼市未来……

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2018-04-11 11:43:01

摘要:嘉兴这股地产行情依旧猛烈,刚需何处去,全款笑春风。说实话,我并不喜欢这样高烧不退的楼市。所以趁此小长假,跳出嘉兴地产圈出去走走看看,外面的风景如何。

你的眼界里藏着你走过的世界。

嘉兴这股地产行情依旧猛烈,刚需何处去,全款笑春风。说实话,我并不喜欢这样高烧不退的楼市。所以趁此小长假,跳出嘉兴地产圈出去走走看看,外面的风景如何。

 

那么去哪里呢?打开地图,最好也是环沪城市,有对标意义;最好不要太远,毕竟假期不长。于是锁定一个城市——苏州。中国自古有上有天堂,下有苏杭的说法。现在的杭州的房价虽然严重限价,但无论是房票、还是摇号、还是房价,都已经让许多人高不可攀。那么苏州情况如何呢?抱着种种好奇,踏上了“春游兼看盘一日游”。

 

出发时的兴致勃勃,很快演变为堵的像狗。开了2个多小时,才开出不到一百公里。于是出了嘉兴,立刻找高速口子逃离令人窒息的大拥堵。而这段意外,却让我邂逅了一个和平湖颇为相似的城市——苏州·吴江区

 

行政级别:

吴江:1992年由吴江县升级为吴江市、2012年由吴江市升级为吴江区;

平湖:1991年由平湖县升级为县级市;

环沪位置:

吴江:接壤上海青浦,距市中心约80公里

平湖:接壤金山\廊下,距市中心约75公里

常住人口:

吴江:130

平湖:70

此行吴江一日游,先参观了老城区的俩个项目。站在售楼处旁的工地门口,往左看能看见政府大楼的国徽,往右看是客运中心,往前数百米是地铁四号线的出入口,远景规划17号地铁连通上海。各种生活配套成熟,交通便捷,人气很旺。相当于平湖的老城区!

吴江某楼盘,精准洋房1.45万/平

我们一行,先是随机参观了一个万科的楼盘,具体名字就不透露了,但熟悉苏州的朋友很容易猜到。结果被告知,只剩最后2套精装洋房了,一问价格1.45/平带装修。让我大跌眼镜,居然如此平易近人!这个价格放在平湖,简直是没有关系买不到啊。再一问,楼面价多少?9000+,那1.45的精装洋房堪称良心价,居然还能剩下。。。

 

工作人员看我们兴趣浓厚,便问:几位是外地人吗,有吴江社保或个体纳税证明吗?吴江这边限购政策是外地人可以买一套,但需满1年社保或是纳税;本地人限购三套,首套首付30%,二套首付80%,三套全款。好家伙,这个调控力度在二三线城市里算是很严厉的了。

 

首先,限社保就拦截了一大批投资客;其次本地限购三套,也将家庭不动产数量框在一个合理范围,遏制了本地的投资。再加上二套八成,三套停贷的金融政策,更是浇灭了许多人的投资欲望。

图中39号楼王均价约1.3万/平左右

接着,又参观了附近一个项目。由当地一家有着国企背景的本地开发商打造。老规矩,名字就不透露了,感兴趣的也很容易可以查到。我们去的当天,碰上项目开盘前夕的认筹活动。售楼处较为热闹,但还没到需要排队的地步。业务员介绍了下这次加推2栋楼,其中一栋是楼王,位于社区中央,前后栋距超百米。均价在一万三(毛胚)。用朋友的话来说:看的好想买!

 

业务员委婉的给了一个捷径:如果几位年龄在35周岁以下,大学本科学历,可以通过办理集体户口来取得买房资格。看来,吴江已经率先打响了抢人大战!虽然限购给投资客关上了一扇门,但还是给有一定教育背景的年轻人开了一扇窗。

苏州湾规划效果图 

看完老城区,决定再去吴江的太湖新城——苏州湾转一转。如果说老城区代表了一个城市的过去和现在,那么新城区则决定了这里的未来。

 

果然,车行驶入新区后,城市界面整洁、现代、漂亮。这里有大气磅礴如海的太湖、有成片的商务区,玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉;有高大上的国际艾美酒店;有一看就是千万级的法式独栋群;有随处可见的绿地公园和帐篷里春游的市民……

苏州高度——358米高绿地中心

随机选了片区内一个品牌开发商的项目参观。门口喷泉迎宾阵列,体现出项目的高端定位。通过售楼处里苏州湾的整体规划模型,了解到这里不仅有刚才我们看到的那些……更有大型体育公园已经在建、358米高的绿地中心的主体已经破土而出、以及片区里万元楼面价的地块好几处(曾创下最高楼面价1.8/平方米的记录)……而整个板块的定位有点像平湖的南市新区,集聚了城市最新最优质的配套。

自然而然,苏州湾的房价也比老城区高出一截。参观的某项目暂定月底加推的几栋高层,可直面体育公园,远眺太湖水面。均价约一万七八,面积140-240平的大平层,标准的改善型楼盘!感受了下现场的人气,虽然陆续有客户,但还算不上火爆,和平湖楼盘开盘前的人山人海形成鲜明对比。

 

 

从苏州湾出来,已经夕阳西下。我们也踏上了返程的路程。路上,我们一行人一直在讨论一个问题。

这里地理位置优越(同为环沪一线),

城市界面漂亮(苏州历来有小新加坡之称),

交通也领先平湖一个LEVEL(地铁四号线已经开通,还有多条线路建设和规划中,远期将达到9条)。但房价却和平湖差不多,甚至刚需盘价格略低……

 

平湖房价

限价1.38——1.6万/平(限价盘一房难求)

吴江房价

1.2-1.8万/平(刚需盘集中在1.2-1.4左右)

 

但显然,这里楼盘的热度远不如平湖。没有一房难求,没有全款优先。这是为什么呢?单纯是调控的威力吗?还是另有原因。本着地产人的职业习惯——用数据说话。我找出吴江近三年的市场成交量、供应量、对应房价;以及近三年吴江所有的土地出让情况。

 

我们发现过去的吴江也曾经疯狂

远不是今天的佛系模样,这里也曾经创下:

1年时间房价从八千到一万六的翻倍;

某楼盘1000多套房源一天售罄,平均30秒卖一套的楼市奇迹;

天价地王频出,楼面价节节攀升;

从俩三千到最高一万八的顶峰;

……

这一切是不是有点眼熟?!

 

直到2016年苏州采取了两大措施1、釜底抽薪——调控升级,限购限贷;2.开闸放水——加大土地供应量,用同行的话来说,吴江的存量地多的令人发指。多项并举,有效的遏制了房价的过快上涨,16年到18年,整个城市均价大约从1.33万左右涨到1.39万左右,涨幅几乎可忽略不计。(再次验证调控的目的是让房价平稳,不意味房价会大跌。)

一张图让你看懂嘉兴为什么这么火

 

反观环沪其他城市对外地居民购房的态度:

启东——不限购不限社保,但外地居民购房后三年内不得上市交易。将资金冻结在楼市,让投资客的周期变长,无法快速套现;

苏州——吴江、太仓、昆山,外地居民购房需1年社保且只能购买1套;

平湖——外地居民限购1套,不限社保不限售;

嘉善——外地居民限购1套,不限社保不限售;

 

和其他城市相比,嘉兴的态度要“友好”的多。政策红利首当其冲。吸引了相当一批外地居民的置业热情。恐怕,在进一步升级调控(如限社保,但业内人士普遍认为可能性微乎其微)、在土地开闸放量前。嘉兴乃至平湖的楼市热恐怕还要火上相当长一段时间。对此,你是扎心呢还是期待呢?!

一张图让你看懂环沪的洼地

 

我们可以从环沪楼市的价格地图中看到,虽然嘉兴在环沪圈仍处低位,但其实价差已不明显。

如果你是刚需,

且买且珍惜,还能赶上城市红利的牛尾行情;

如果你是改善,

则不用因为恐慌情绪,为了买房而买房,抢到什么算什么;

如果你是投资客,

我建议适度配资,不要梭哈。

 

资本都是趋利的,一旦未来政策有所变动,或洼地效益消失,投资客转道的话,仅凭本地人消费。那么未来的平湖,会和今天的吴江一样?量跌价稳,横盘调整吗?!这个问题,值得所有人深思。

 

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∣余生漫漫

部分图片来源网络 

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