这段时间恰逢我们公司的旅游季。今年的目的地是日本，很幸运看到了满街的早樱，还遇到了三月的飞雪。但***让我印象深刻的是三件事情：1是日本的垃圾分类深入人心；2是现代日式住宅WC的人性化；3是日本的老龄化现象。出于一个楼市工作者的敏感，今天想重点和大家聊一聊这第三点。

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记得到日本刚下飞机，踏上地接旅行团准备的大巴，我就注意到司机先生是一位满头银发的老人。在接下来的行程里，发现酒店里吃自助餐，前后左右桌都是结伴的老人们；各大景点里，随处可见推着轮椅晒太阳的阿公阿婆；甚至满街出租车司机、商店里的服务员……都是银发族的身影。

虽然在国内经常听专家在谈老龄化问题，总觉得是危言耸听，离自己很远。这次是***次这么近距离的感受到真实的老龄化社会是怎样的景象。

日本的老龄化到底有多严重呢？根据***数据显示，日本目前的老龄化程度高达27.9%（不满15岁的儿童在日本总人口中所占比例为12.3%，15岁至64岁人口占59.8%，65岁以上老人所占比例为27.9%，75岁以上老人为14%），稳居世界***。相当于国家里三分之一的人口是65以上银发族。

与此同时，日本人的晚婚、不婚、少子现象也十分严峻，据悉平均日本家庭的人口出生率仅0.7。假如这一现象得不到改善，专家推测到2035年，日本的人口将由现在的1.3亿左右跌破1亿大关，到2115年更是锐减至5000万左右。

所以，日本首相安倍晋三已经将少子老龄化列为日本一大国灾。大力鼓励新增人口，日本女性每次生产，现金补贴约2.5万元人民币，小孩从婴儿到初中毕业为止，每月均有政府补贴奶粉钱……但即使如此，2017年日本人口还是减少了70多万……

再来看看日本的楼市情况如何呢？由于此次行程匆匆，没有深入考察。在此只是简单聊一下我的直观感受，说实话，在平湖谈日本还真有点心虚。毕竟平湖经开区是浙江省乃至全国日资企业***集聚的开发区，拥有大量日籍人士。颇有班门弄斧的感觉。有说的不对的地方，还请知情人士留言指正，不吝赐教。那么，日本楼市给我留下哪些深刻印象呢？

少子老龄化结构下的日本楼市

1、房价平和

日本经济已经进入了发达国家行列，2017的人居收入世界排名第25位，人均收入达到约3.3万美元，折合人民币约20万元。但日本的房价用国人的眼光来看，却颇为“平和”。据导游介绍，在东京繁华市中心，单层面积100平米左右的house，售价在5000万-8000万日元左右，差不多500万人民币的样子。城市郊区价格稍微便宜些，同样的面积大概300万的样子。这个价格，远低于中国北上广深杭的平均房价。

2、年轻人购房意愿低

和中国年轻人毕业就买房，爸妈出首付，全家还房贷的情况截然不同。日本年轻人普遍租房结婚，这一比例高达80%以上。数据显示，40岁以下的日本年轻人中，拥有住房的比例仅28.4%，甚至许多人完全没有买房的念头。

一来是因为看多了90年代日本楼市泡沫危机破裂，房价暴跌，半生积蓄化为泡影的悲惨故事；二来现代年轻人的工作流动性大，崇尚自由；3来日本经济结构稳定固化，大家对收入上涨的预期不高，消费观越来越务实，尤其是对大宗商品的消费显得十分谨慎。

3、多地涌现“幽灵小镇”

以上这些，无一不和日本少子老龄化的人口结构有关。目前日本已经涌现出不少无主之地，幽灵小镇。以越后汤泽为例，这个小镇距离东京只有1个多小时车程，拥有***的温泉和滑雪场。但城里85%的公寓在1年大多数时间里都处于空置关门状态。未来，这一现象或将持续加剧和蔓延……

日本楼市的今时今景

会成为中国楼市的明时明日吗？

首先表态，二者具体的经济结构和社会成绩不同，并没有明显的可比性。但，还是有一些共同点值得我们关注。

中国的老龄化速度全球领先

中国现在政府公布的60岁以上老人的比例为17%（上海市在2017年已经达到31.6%）。虽然还没有日本严重，但中国社会老龄化速度之快、规模之大，在全世界范围，没有先例。有一组数据来说明。1999年，我国60岁以上人口占到总人口的10%，标志着我国进入了老龄社会，短短8年这一比重就上升到17.3%。2017年年底，65岁以上人口达到1.58亿，60岁以上人口达到2.41亿人。

全面放开二孩1年，出生人口减少63万

根据2018年1月国家统计局发布数据，我国2017年比2016年（全面放开二孩）出生人口减少了63万人，而这一数据在此前专家预计里应该增涨300万。与此同时，2017年一孩出生人数724万人，比2016年减少249万人。

造成这一现象的一大原因就是高房价和高物价。对许多一胎家庭来说，养一个就已经够吃力了，二胎不仅仅是多双筷子的事情，首先就得考虑换大房子，动辄几万一平的房价让许多人想想还是算了吧。越是房价高的城市，生二胎的意愿越低。以至于有人戏称高房价是***的避孕药。

人口红利的拐点显现

从以上俩点来看，少子老龄化，无疑也将是中国不得不面临的一大问题。种种迹象表明，中国人口红利的拐点正在显现。

在过去三十年里，中国房价的快速增长令世界侧目。从1989年上海某报纸刊登房价问题时的数据来看，当时上海房价2300元/㎡，北京房价1900元/㎡。再来看2017年的***数据，上海房价平均上涨了21倍；北京的房价上涨了约35.8倍。

而这一增长和过去三十年置业人口占总人口比重的曲线也是吻合的。置业大军的人数和房价正正比关系攀升。

尤其是在2017年置业人口和一手房的销售面积共同达到***。而随着未来置业人口的下降，一手房销售面积自然也将随之滑落。

研究表明，少子老龄化现象所导致的房价波动滞后于少子老龄化的进程；也就是说要在老龄化进程到一定阶段时，对房价的作用才会显现出来。

二三十年后，当置业高峰人群进入退休年龄时，富余的房产或将面临供给过剩无人接盘的情形，而此时的房地产投资回报也将随着价格的下跌进一步滑落。从人口结构层面来看，虽然过去三十年，买房让许多人赚的盆满钵满，实现了财富自由。

但未来我国房价并不具备快速上涨的基础，而是恐面临较强持续性的下行压力。

那么房子还能买吗？

未来什么样的房子才保值？

我说了这么多，大家也看了这么久，想必已经清楚人口，尤其是优质量的人口结构对一个城市的发展和房价来说，是多么重要。这也是为什么各大城市的抢人大战越来越激烈，送钱、送工作、送房子、送户口……

未来人口净流入的城市的房产的保值增值性，一定是高于人口流出行城市的房产。道理很简单，接盘的人都没有了，谈什么收益。未来，各位在下手买房尤其是投资型买房前，务必查一下这个城市现在以及未来的规划，人口是逐年增加，还是在逐年减少。人口坍塌严重的城市，必将率先迎来房价不可逆的下降。

各地抢人大战，就是在抢未来

那么嘉兴的楼市前景何去何从

一组数据告诉你是否该买房

众所周知，嘉兴这一轮房产牛市的关键词就是：接轨上海。

上海的人口控制计划几乎已经到了“丧心病狂”的地步，规划要求到2020年常住人口控制在2500万以内，2040年则在2500万左右。20年，几乎没有什么人口增长，更要命的是，在***的数据统计中，上海的常住人口已经有2415.27万人。常住人口数已经逼近人口红线，在常住人口之下，还有灰色的大量流动人口，难道多出来的人口都由明转暗？显然是不可能的，所以无论主观上还是客观上，上海的“超额”人口，部分需要外溢。而整个嘉兴作为环沪桥头堡，成为人口外溢的***站。近沪一体化，其实就是一张人口溢出、投资溢出的环上海房产投资地图！

从远景来看，嘉兴是人口流入型城市。在这里拥有自己的房产，还是可以享受城市发展，人口增加带来的红利。平湖作为嘉兴***和上海海陆相连的城市，更加值得看好。

从2016-2018，沪嘉同城的蜜月期已经度过了近2年时间，嘉兴在上海的知名度大大提升。有人形容，现在去上海地铁上，肯定能找到在嘉兴有房产的上海人或新上海人。不过，也要正视一点，目前绝大多数“上海人”来嘉兴置业的主要目的还是2个：1养老、2投资。

如何吸引更多的年轻人来、高学历人才来安居创业，给城市增加活力和创新力迫在眉睫？通勤、教育、医疗、就业等全方位的接轨，无疑是重中之重。

***，希望越来越多的人，都能爱上回“嘉”的感觉！

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文∣余生漫漫

部分图片来源网络

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