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【百家争鸣】环沪时代:看上去真的很美?!

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)   2018-02-01 17:34:06

摘要:最近,房产网后台收到铺天盖地网友信息,大家的问题空前一致:目前“环沪”概念这么火热,该不该买几套投资呢?

最近,房产网后台收到铺天盖地网友信息

大家的问题空前一致:目前“环沪”概念这么火热,该不该买几套投资呢?

其实,说起“环沪”平房字媒体平台也算是老生常谈了,不同的是,我们一直是站在客观的角度去认识与解读,希望带给网友思考与探讨,而不是一味的怂恿和鼓吹。

今天,应广大网友的要求,让我们站在客观的角度,把目光放大放远一点,再把“环沪”热闹之下的不同观点说一说。

希望带给大家一些思考。

 

环沪这个概念,妙就妙在“环”字上。

翻出上海市区的置业地图,你会发现整个置业规律是围着上海呈现螺旋状扩散的,向蜗牛壳一样一圈圈放大自己的边界。中心当然是高端改善占据,刚需族则不停的被往外围推。

 

四年前推到南翔

三年前推到松江

两年前推到奉贤

一年前推到昆山

……

未来确实可以推到嘉兴,推到平湖,而且似乎并不遥远了。

所以我们能看到这两年,离我们最近的嘉兴楼市

一天比一天火,成交上量价齐飚,短短一年多,房价从七八千涨到一万五,也阻挡不了它继续成为一部分人的乐园。

我想,现在这个时候出来说一句,当下盲目入手可能有高位站岗风险,二手房未来可能不好卖啊。

肯定会被人冷冷喷上一句:痴线。

 

这要是在半年前的话,我绝对欣然接受。但问题是楼市向来形势强于人,前瞻性眼光和踩准时间点可比行情重要得多。

换句话说,你不能光看现在的房价如日中天,你还得考虑两三年后的市场,毕竟大家伙现在买的都是期房,不像股票,可以今天买明天卖。

所以重点来了,半年前,我们看好环沪,是因为那时候魔都还是没有发布“瘦身令”,仍在以宇宙中心的姿态向外辐射巨大能量。

那么像开头说的,蜗牛壳一圈圈扩大开来,嘉兴、平湖,迟早会被吸纳到都市圈,就像瓜熟蒂落般自然。

但是,自从去年上海“325新政”出台后,本地的市场早早的收紧,需求被迫在短时间内向环沪地区逼退,那就有违瓜熟蒂落的法则了

确切的说,是早熟了。人工催熟的果子味道如何,不用我说。

而不久前,上海方面更是来了一个重磅炸弹:

未来上海人口红线为2500万

建筑用地亦不再新增

来源于最新经国务院批准的《上海2018-2035》规划

与其他大V所持的:魔都瘦身,需求外溢,环沪楼盘将迎来大风口不同。我想从另外一面来探讨下:当上海真的不再长大,会怎样?

 

暂时不去讨论“给魔都瘦身的原因”,倘若我们把他当成一个既定的事实,那么未来环沪楼市也会遇到哪些问题?

一、上海斩断供应,环沪板块会此消彼长么?

这个问题的本质,其实还是开头提到的以魔都作为中心的这个辐射圈,范围到底能有多远? 

为什么曾经的“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”会渐渐不再为人提起;这几年上海越来越多的人开始接受,在昆山、崇明这样的地方买房?不是因为当地的楼市有多好,房子物有所值

而是他们相信:未来这里就是上海!因为发展趋势在那!

可以说,“环沪”概念的最大价值,就在于上海作为超级大都市,是个辐射能力超强的核心。只有它源源不断的壮大,环沪的价值才会越来越受到认可,受到期待。

而不是上海斩断供应,增加限制后,环沪才落得好处。

大前提没了,如何谈其他?

二、倘若需求外溢,机会真的只留给环沪么?

“魔都瘦身”的逻辑是:经济要素,包括生产要素不再向上海快速聚拢:

斩断大规模土地供应,工业势必发展受限;取消住宅用地规划,没有消费人口新增,意味着商业体发展也会受阻。

这些光靠结构性调整是不够的。

既然2500万人口这个庞然大物依然需要向前奔跑,而上海已不打算吸纳更多资源和经纪活动,那么自然有排在身后的老二主动承担起接替者的功能。

那就是强二线城市。

随着轨道交通和互联网通讯的进一步发达,城市间的时空距离将被空前缩短。一批如南京、宁波、杭州这样的强二线城市,将会主动来瓜分,原本集中于上海的职能。

这些强二线城市,无论在城市规模,人口等级上要普遍强于环沪地区,而他们也同样需要这个千载难逢的发展机遇来上位。

再延伸开去,我们的环沪板块其实是建立在地理位置优势上的“对接”,而杭州、南京则是建立在城市等级优势上的“承接”

注意“对接”看似更近水楼台,但实际过程中,对接的东西可能会与“承接”有着本质不同。

魔都瘦身,短期内挤压出来的购买力,对于近在咫尺的环沪城市绝对是一个重大利好。但长远来看,这部分外溢的人口,可能并非我们希望的“高薪、高知、高消费”的优质人群,而是“养老族、过渡族”这样的低附加值人口。

这波人群外溢,在短期内会炒热当地楼市,但长远来看,未来他们的对当地发展贡献并不会很大,也不具备再次将房价炒热推升一波的实力。

而反观强二线城市,正在以一种挑战者的姿态“承接”上海外溢的精华部分,可能反而比我们更早实现,真正意义上的融沪。

这在人才、产业等方面莫不如是。

因此长远来看谁吃肉,谁喝汤,真的还不一定。

三、上海不在长大,基建放缓,融沪脚步会慢下来?

现在来看,是很有可能的。

当初有信心,大搞各种逆天规划和接轨政策,是因为上海超大的人口基数和增量预期,分摊了成本和风险,城市不停扩容,人口不断增长,再庞大的投入都花的起。

而如今,风向转变,政策板上钉钉,那么本身就犹抱琵琶半遮面的高铁等大型基础对接,可能又要跟平湖老百姓们陷入悠长的暧昧了。

更可怕的是,一旦这种势头起来,可能会进一步促使目前的辐射圈边缘发展放缓,资源和人口更加龟缩进城市内部。

到时候的环沪光景,可能变得有些尴尬。


 

说了这么多,可能会说:这么说小编是不看好平湖的环沪未来咯?

我只能说,唱衰?不存在的。

只是小编给人觉得,面对当下这个风云变幻的楼市,很多常理和规则都在被打破,

我们每个人多多少少见过周边人靠炒房发财的案例。

的确,作为老百姓,投资房产无疑是让财富最稳妥的保值和增值渠道。而尤其在现在这样一个狂热的时代下,更给人产生了这样的错觉:

通过买房能成为天梯爬行者,而不买会成为别人爬升的燃料。

如果你无视这句话,你就明白今天小编的用意:希望各位在高歌猛进中,也要保持理性,更无需惶恐。 

最后,关于开头网友们的问题,我的回答是:

短期内看好,长期需谨慎。

 

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文∣林美琪

图片来源网络

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