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【讨论】土拍新政惊现后遗症,混居时代你挺谁?

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)   2018-01-25 10:27:10

摘要:那么平湖楼市有没有这样的隐患呢?从2017年的几次土拍情况来看,也不乏竞配了保障房面积的高价地。让我们来盘点一下市场上的那些“混居”项目。

    从2017年开始,为了响应国家不得再出地王的号召。为遏制土地市场的疯狂,多地纷纷采取了封顶溢价率+竞配保障房面积的办法。

即报价达到上限价格后,不再接受更高报价,转而通过竞报“保障房”面积的方式,来确定竞得人。

这一招从数字上有效的“消灭”了地王。迅速获得了吃瓜群众的打CALL点赞,高歌政府稳定楼市的决心;

 

但也有人觉得不过是让羊毛出在牛身上,把拆迁安置保障的功课转嫁到开发商身上,最终开发商又把成本转嫁到商品房业主身上。

所以,对于有保障房面积的土拍结果,业内人士都会计算一个实际楼面价,即土地总金额/(总建面积-保障房面积)。

 

而最近一个北京的新闻,更是让土地竞配保障房的后遗症爆发出来。引起了业内的沸议!

出事的项目名为“首开龙湖天璞”,包含2幢自住型商品房,位于北京朝阳区东坝乡。因为商品房和保障自住房价格的巨大差距(7万/vs2万/),开发商在小区里建了个铁栅栏,以示区隔。而就是这个栅栏,成为了后续一系列冲突的导火索。

特朗普曾建议在美国和墨西哥边境建围墙,引发热议

早在2017年6月,商品房业主收房时,隔离墙(铁栅栏)就引起了争议,但不了了之。结果,今年1月12日,自住房业主在收房之日,突然暴起发难,推倒了约两米高的铁栅栏。从网上流传出来的视频显示,双方业主在铁门两侧对峙,情绪激昂。最终,自住房业主先发制人,成功破门。然而,商品房业主,也不是吃素的。第二天,推倒的铁栅栏,又迅速的恢复了。但事情远未结束(截至目前,尚未有最终解决方案)。

 对于这道 铁栅栏拆还是不拆,双方各执一词,公说公有理,婆说婆有理。

对商品房业主来说,花了大价钱买的房子(7/平),交着更高的物业费,自然要享受社区里更优质的服务和资源。而对自住房业主来说,这道 铁栅栏就像一道“歧视分割线”将一个完整小区一分为二。不管是对自住,还是对今后的二手交易价值都有极大的影响。

网传北京首开龙湖业主视频截图

 

那么平湖楼市有没有这样的隐患呢?从2017年的几次土拍情况来看,也不乏竞配了保障房面积的高价地。让我们来盘点一下市场上的那些“混居”项目:

 

NO.1

2017年5月15日

中南置业摘得嘉兴港区2宗商住用地

竞配70%保障房(约15.8万方)

其中2宗宅地里的保障房都将限价销售,其中2017-6号宗地高层限价房均价为:4990元/2017-7号宗地限价房高层均价为:4690元/

目前,这两块地均已上市,推广名为中南·泷悦府中南·泓悦府,其中中南·泷悦府的商品房售价约为1.3-1.4万元/

限价房和商品房之间的价格差距高达8-9千元/

从目前项目的规划图来看,开发商对二者之间并没有“区别对待”

但不知道在建筑内部的规划设计、建造成本、公共空间装修、家居智能化等等方面,以及未来的物业服务等方面是否会有差异。还需进一步了解。

实景样板房

 

NO.2

2017年7月12日

旭辉以总价3.8亿,楼面价9728元/

配建面积1200)夺得南市1号地块

旭辉地块因地段卓越,在许多平湖人心中,是承接老城区和南市新区的双重便利地块,一直备受瞩目。

据悉,该项目规划为:4层的叠墅产品和18层的高层产品。面积段从129起至198定位为高端改善型客户

据说项目的高层部分初步计划打造为精装产品,业内猜测该地块的售价有望突破2W。而配建的1200保障房面积如果都放在高层里,大约可以安置9-10户。配建面积较小,对整体项目的规划和品质打造,影响不是很大。

不过对于能分配到这里的保障房客户来说,无疑是人生一大幸事。

旭辉工地实景

 

NO.3

2017年7月12日

龙湖以总价8.8亿,楼面价9691元/

配建面积1600)夺得南市2号地块

 

龙湖素来以造园大师闻名业内,也是市场瞩目度极高的项目之一。

从龙湖工作人员抛出的几张龙湖洋房实景照片来看,已经让一众“龙粉”激动异常,翘首以盼。小编有朋友表示哪怕2万也是值得的……

    从目前现场公布的项目信息来看,龙湖春江天玺的面积段为82-177,总计1638套。配建的1600保障房面积,相当于20套左右的小面积产品。放在1638的总体量里来看,影响面也不会很大。


NO.4

2018年1月13日

莎普爱思原厂址地块挂牌

1号地块:配建670套5500元/回购房

2号地块:限地价9728.9元/+竞配建

平湖楼市最近的重磅消息,无疑就是东湖边绝版宅地莎普爱思的公开挂牌。也吸引了众多房企纷至沓来,小编接触到的房企就接近2位数,其中不乏品牌国企、行业龙头、知名房企等诸多公司。想必2月竞拍结果出来时,又将是一大楼市爆炸性新闻。

而此次土拍的要求也十分苛刻。其中1号地块需竞配670套政府回购房,占地块总建的58.6%。而回购的价格为:房屋5500元/,车位50000元/个。相比之下,2号地块熔断楼面价为:9728.9元/达到封顶价后进入保障房竞配环节。

以至许多房企感慨,地是足够好,条件也是相当狠。相比上面的三块地来说,中南乍浦项目虽然竞配比例大,但好在楼面价低,仅一千余元;而旭辉、龙湖等项目虽然楼面价高,但竞配面积小。都有相对应的解法。

但莎普爱思地块则需要同时面临:回购比例大+楼面价高的双重问题。对项目未来的产品定位,营销操盘提出不小的难度。让我们拭目以待,最终花落谁家!

虽然出台了限地价+竞配建的土拍政策,但目前平湖对于土拍中产生的保障房如何使用;如何制定相关的规范、设计、建设、管理;以及是否共享基础设施和公建配套、建设标准和品质是否看齐所在地块商品住宅等……尚未对外出台明确规定。

放眼国内,竞配建作为此轮楼市火爆下的新兴产物,也暂无太多案例可参考。相信北京业主暴力拆墙的事件发生后,有关部门,会及时出台政策,完善相关规定。杜绝此类事件的再次发生。那么回到文章一开始,这类事件会在平湖的楼市上演吗?

从平湖的城市精神“勇猛精进,报本平和”来看,我们有理由相信北京首开龙湖的案例不会发生咱们这座平和、宁静、和谐、美丽的城市里。是不是!

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文∣房先生

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