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杯具!南京地王欠款停工,平湖地王们过的咋样?

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)   2017-12-14 16:07:41

摘要:风光无限的2017还有17天就画上句号了。即将迎来扑朔迷离的2018年。如何买房,如何卖房?你心里有数吗?

昨天晚上,不约而同的N个朋友转发了关于南京某地王项目欠款停工的新闻给我。问我如何看?以及平湖地王会如何?所以觉得今天有必要开一贴,八一八平湖地王们的现状。

据介绍,被封停的地王项目京奥港未来墅,是2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/,成为当时区域地王,溢价率超100%。今年9月,G09地块京奥港未来墅项目首次开盘推出154套房源,销售单价在每平米26000元左右,仅比地价高出了3000到5000元,也就是说,开发商很有可能是亏本卖房的。为什么呢,自然也是因为一言难尽的限价

早在这些开发商疯狂拿地的时候,大家就纷纷表示看不懂。一面是铁板一块的限价,一面是面粉高过面包的地价,这笔账怎么算也算不过来。其中或许有三大因素:

1赌徒心态,赌限价只是临时性政策,必将放开价格管控;很多人认为,10月的大会之后,房地产调控必然松动,因为很多城市已经受到调控影响了。但是无人能料到,大会后,接踵而至的却是全国性的大巡查。这一举打破了很多希望和信心。

2是房企的上车理论,有地还可以赌一把,不拿地公司就不成立,上下那么多员工无事可干。

3是企业的战略布局需要,(比如蓝城布局广陈,中南布局环上海)。

 

所以地王们拿地后大多集体采取拖延战”,以期春天的到来。历史证明,以往的高价地王,都是被时间解了套。一些资金熬不住的,则“冻”死在寒冬里。据悉,南京地王就是因为拖欠施工方工程款两千多万而被迫停工。对于一些没有上市背景的中小民企业说,拿错一块高价地,拖垮一个企业,也不是什么行业新闻。

有些媒体对此大肆报道称南京地王事件,是打响了2018地王们悲惨前途的第一枪。真的是这样嘛?让我们来看看大家最关心的平湖地王们现状和将来,又将何去何从?!

 

首先,来围观下平湖区域地王们的近照

(2017年12月13日拍摄)

1号地王:融创经开区地块

竞得时间:2017年4月27日

楼面价:9730元/

小编点评:

目前融创海越府项目是平湖市区五大高价地中进度最快的。

售楼处已于11月正式开放(示范区效果可圈可点,大牌气质尽显)

每周末也会举行各类暖场活动蓄客。

从工地最新照片来看,也已经造到了三-四层楼高。

此前,一直有传闻项目将于12月开盘。高层先行入市。

但直到现在还没什么动静。

据最新说明,是暂时不开了。不知道是不是和价格审批有关。

毕竟作为市区首个亮相的高价地,其领证的价格对楼市有着风向标意义。

不管是房企,还是有关部门,都必将慎之又慎吧!

 

2号地王:旭辉南市地块

竞得时间:2017年7月12日

楼面价:9728元/

保障房:1200

实际楼面价:10037元/

小编点评:

目前项目处于地下室开挖工程阶段。

现场暂无围墙广告,仅有一块工程公布牌。

可以看到项目规划为4层低密度产品和18层高层建筑

目前平湖别墅类产品是不受1.38万限价的约束。

例如滨江和中梁的别墅预售证都拿到了2万5-3万左右的审批单价。

届时可以用这部分产品提高地块整体的收益。

 

3号地王:龙湖南市地块

竞得时间:2017年7月12日

楼面价:9691元/

保障房:1600

实际楼面价:9865元/

小编点评:

目前南市地块工地已平整,搭建了工人简易板房。

现场暂无围墙广告及工程告示牌等。

此前有在相关网站上看到地块的示范区工程告示牌。

估计龙湖是想先造一个示范区出来。实景先行!

小编曾在其他城市参观过龙湖的示范区,可以说眼前一亮,过目难忘。

对平湖示范区也非常期待。

 

4号地王:龙湖永兴路地块

竞得时间:2017年7月12日

楼面价:8480元/

小编点评:

目前地块已平整,竖起围墙。但暂未动工。

 

5号地王:龙湖宏建路地块

竞得时间:2017年7月12日

楼面价:7420元/

小编点评:

目前地块已有机器进场作业。

从现场工程牌来看,将打造为一个花园式高层住区。

中心组团较大,能充分展示龙湖的造园优势。

据悉,该地块为龙湖和卓越合作开发的,

此前房产网也有过二者合体的专项报道。

其次,我们再来看下大家最关心的价格:

从以上五个地块来看,楼面价为7420-10037不等。除旭辉地块容积率为1.5,其他地块均为2.0以上至2.5之间,以打造高层为主。和目前的限价之间差距,最大为龙湖经开区宏建地块,尚有6380元/平的空间;最小为旭辉南市地块仅为3763元/空间,其次为融创经开项目约4070元/空间。那么正常售价多少合适呢?

一般来说,融资成本和税费成本是按比例的,两项加起来算25%好了,如10000的楼面价就是2500左右的成本。高层建安算3500-4000每平的话,这块地的保本房价就是10000+2500+4000=16500元,如果要20%的利润,就得均价20000左右。也是业内有句话叫合理房价=楼面价*2差不多就这么个意思吧 !以此为标准来看,这些地块在平湖13800元/平(含车位)的限价条件下销售的话,无疑是亏的裤子都要掉了。

然而,这并不是孤案:

据统计整个2016年,中国一共产生了超过340宗单、总价地王,房企一窝蜂竞逐高价地,一时风光无两。特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,名噪一时。很多城市新区因为地王烘下的火爆,迅速走完了之前数年才能完成的发展进度。而2017在不得出现“地王”的要求下,以竞配保障房,限制溢价率,现房销售等等捆绑条件下,产生了多少隐形地王,暂且不得而知。但估计不会少。

全国这些地王们都面临着开工难,入市难的上市窘境。从土地到住宅供应的转化并不乐观,地王与市场(市长)的博弈还在进行中。所以,南京地王封停,是这轮行情里的第一个但绝不是最后一个。

而与此形成鲜明对比的是,12月7号桐乡一天爆出两地王,楼面价高达12243元/,刷新嘉兴五县两区宅地的楼面价之最,震惊全嘉兴。是不是很魔幻?!

当下的楼市,

一面是继续狂欢的土地市场,

一面是蓄势待发的前地王;

一面是严格的ZF限价,

一面是汹涌的民意。

小编就想问一句:是不是很魔幻?!

惊喜不惊喜,刺激不刺激?!

 

最后,风光无限的2017还有17天就画上句号了。

即将迎来扑朔迷离的2018年。

如何买房,如何卖房?你心里有数吗?

欢迎加入我们一起探讨。一起分享楼市的点滴。


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文∣余生漫漫

图片来源网络

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