昨天晚上，不约而同的N个朋友转发了关于南京某地王项目欠款停工的新闻给我。问我如何看？以及平湖地王会如何？所以觉得今天有必要开一贴，八一八平湖地王们的现状。

据介绍，被封停的地王项目京奥港未来墅，是2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率超100%。今年9月，G09地块京奥港未来墅项目首次开盘推出154套房源，销售单价在每平米26000元左右，仅比地价高出了3000到5000元，也就是说，开发商很有可能是亏本卖房的。为什么呢，自然也是因为一言难尽的限价。

早在这些开发商疯狂拿地的时候，大家就纷纷表示看不懂。一面是铁板一块的限价，一面是面粉高过面包的地价，这笔账怎么算也算不过来。其中或许有三大因素：

1是赌徒心态，赌限价只是临时性政策，必将放开价格管控；很多人认为，10月的大会之后，房地产调控必然松动，因为很多城市已经受到调控影响了。但是无人能料到，大会后，接踵而至的却是全国性的大巡查。这一举打破了很多希望和信心。

2是房企的上车理论，有地还可以赌一把，不拿地公司就不成立，上下那么多员工无事可干。

3是企业的战略布局需要，（比如蓝城布局广陈，中南布局环上海）。

所以地王们拿地后大多集体采取“拖延战”，以期春天的到来。历史证明，以往的高价地王，都是被时间解了套。一些资金熬不住的，则“冻”死在寒冬里。据悉，南京地王就是因为拖欠施工方工程款两千多万而被迫停工。对于一些没有上市背景的中小民企业说，拿错一块高价地，拖垮一个企业，也不是什么行业新闻。

有些媒体对此大肆报道称南京地王事件，是打响了2018地王们悲惨前途的***枪。真的是这样嘛？让我们来看看大家***关心的平湖地王们现状和将来，又将何去何从？！

首先，来围观下平湖区域地王们的近照

（2017年12月13日拍摄）

1号地王：融创经开区地块

竞得时间：2017年4月27日

楼面价：9730元/㎡

小编点评：

目前融创海越府项目是平湖市区五大高价地中进度***快的。

售楼处已于11月正式开放(示范区效果可圈可点，大牌气质尽显）

每周末也会举行各类暖场活动蓄客。

从工地***照片来看，也已经造到了三-四层楼高。

此前，一直有传闻项目将于12月开盘。高层先行入市。

但直到现在还没什么动静。

据***说明，是暂时不开了。不知道是不是和价格审批有关。

毕竟作为市区***亮相的高价地，其领证的价格对楼市有着风向标意义。

不管是房企，还是有关部门，都必将慎之又慎吧！

2号地王：旭辉南市地块

竞得时间：2017年7月12日

楼面价：9728元/㎡

保障房：1200㎡

实际楼面价：10037元/㎡

小编点评：

目前项目处于地下室开挖工程阶段。

现场暂无围墙广告，仅有一块工程公布牌。

可以看到项目规划为4层低密度产品和18层高层建筑

目前平湖别墅类产品是不受1.38万限价的约束。

例如滨江和中梁的别墅预售证都拿到了2万5-3万左右的审批单价。

届时可以用这部分产品提高地块整体的收益。

3号地王：龙湖南市地块

竞得时间：2017年7月12日

楼面价：9691元/㎡

保障房：1600㎡

实际楼面价：9865元/㎡

小编点评：

目前南市地块工地已平整，搭建了工人简易板房。

现场暂无围墙广告及工程告示牌等。

此前有在相关网站上看到地块的示范区工程告示牌。

估计龙湖是想先造一个示范区出来。实景先行！

小编曾在其他城市参观过龙湖的示范区，可以说眼前一亮，过目难忘。

对平湖示范区也非常期待。

4号地王：龙湖永兴路地块

竞得时间：2017年7月12日

楼面价：8480元/㎡

小编点评：

目前地块已平整，竖起围墙。但暂未动工。

5号地王：龙湖宏建路地块

竞得时间：2017年7月12日

楼面价：7420元/㎡

小编点评：

目前地块已有机器进场作业。

从现场工程牌来看，将打造为一个花园式高层住区。

中心组团较大，能充分展示龙湖的造园优势。

据悉，该地块为龙湖和卓越合作开发的，

此前房产网也有过二者合体的专项报道。

其次，我们再来看下大家***关心的价格：

从以上五个地块来看，楼面价为7420-10037不等。除旭辉地块容积率为1.5，其他地块均为2.0以上至2.5之间，以打造高层为主。和目前的限价之间差距，***为龙湖经开区宏建地块，尚有6380元/平的空间；***小为旭辉南市地块仅为3763元/㎡空间，其次为融创经开项目约4070元/㎡空间。那么正常售价多少合适呢？

一般来说，融资成本和税费成本是按比例的，两项加起来算25%好了，如10000的楼面价就是2500左右的成本。高层建安算3500-4000每平的话，这块地的保本房价就是10000+2500+4000=16500元，如果要20%的利润，就得均价20000左右。也是业内有句话叫合理房价=楼面价*2差不多就这么个意思吧 ！以此为标准来看，这些地块在平湖13800元/平（含车位）的限价条件下销售的话，无疑是亏的裤子都要掉了。

然而，这并不是孤案：

据统计整个2016年，中国一共产生了超过340宗单、总价地王，房企一窝蜂竞逐高价地，一时风光无两。特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现，名噪一时。很多城市新区因为地王烘下的火爆，迅速走完了之前数年才能完成的发展进度。而2017在不得出现“地王”的要求下，以竞配保障房，限制溢价率，现房销售等等捆绑条件下，产生了多少隐形地王，暂且不得而知。但估计不会少。

全国这些地王们都面临着开工难，入市难的上市窘境。从土地到住宅供应的转化并不乐观，地王与市场（市长）的博弈还在进行中。所以，南京地王封停，是这轮行情里的***个但绝不是***一个。

而与此形成鲜明对比的是，12月7号桐乡***爆出两地王，楼面价高达12243元/㎡，刷新嘉兴五县两区宅地的楼面价之***，震惊全嘉兴。是不是很魔幻？！

当下的楼市，

一面是继续狂欢的土地市场，

一面是蓄势待发的前地王；

一面是严格的ZF限价，

一面是汹涌的民意。

小编就想问一句：是不是很魔幻？！

惊喜不惊喜，刺激不刺激？！

***，风光无限的2017还有17天就画上句号了。

即将迎来扑朔迷离的2018年。

如何买房，如何卖房？你心里有数吗？

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文∣余生漫漫

图片来源网络

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