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平湖三大地王的战争(中)

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)   2017-09-22 17:34:35

摘要:如果此次开发商能够将一二线城市,先进的开发理念和服务模式带到本土市场上,推出诸如“家政式管家”等令人惊艳的项目概念,那对于高端品质需求的客户,无疑是一把杀手锏。

 

前几日,我们推送了一篇《平湖三大地王的战争》(点击传送)引起了广泛热议。从大家如此关注“地王”这件事本身,我们不难看出:目前支撑着房价继续上扬的,很大一部分就是源于对地王的“高预期”。

未来1-2年内,市区“低价地”项目存量消耗完后,这些由“高价面粉”打造的产品,将成为市场主力。届时是带领整个平湖楼市再上一个价格台阶,跨入2万时代?抑或是乘兴而来败兴而归,在寒雨中折戟沉沙?现在统统是未知数。

但不可否认,这些地王项目本身,已经成为象征整个楼市未来走向的图腾。探讨它们,其实也就是在预测楼市下半场的“运势”。

闲言不表,让我们走进下地王之争中篇:

南市:十年磨一剑,守得云开见日月

如今的南市板块,真正的诠释了什么叫:当年你对我爱搭不理,如今我让你高攀不起。很多看房者现在聊起南市板块,纷纷顿足捶胸:万万没想到啊~当年卖七八千你不要,嫌位置偏,嫌配套没起来;如今再看,景观、商业、氛围…样样都具备了,而房价也将近翻一番,从此只能望明湖兴叹“注定命里无房”了。

这虽然是玩笑话,却也充分体现了当下南市板块在购房者心中的分量。

南市的这一波崛起,将“规划”的优势发挥的淋漓尽致:前期靠市政府、学校、文化馆、市民广场、明湖公园等一系列重要市政配套的迁入,奠定整体发展格局;后续又引进商业综合体、星级酒店(规划中)等高端商业配套,增强板块发展势头——“政商先行”确保了整个南市的发展前景都非常明朗。至于在“配套”日趋成熟之后,水到渠成地推出宅地供应,吸引大批人口入驻,则更为区域未来发展注入源源不断的后劲。

 至此,整个南市板块成为集行政、教育、商务、文化、旅游、居住等各项城市功能于一体的理想化城市新区,俨然一个小平湖版“钱江新城”。

图/钱江新城

当然这也不是说地处南市的项目从此就高枕无忧了,南市发展固然快速,但同时也受到两大限制条件的约束:

1、板块范围有限:目前大部分规划已经使土地所剩不多,未来就算想扩张,也会受到巨大的条件限制;

2、住宅用地偏少:整体居住氛围形成还需一段时间,倘若未来几年宅地供应减缓,这种现象加剧,那么势必南市板块的居住价值提升也会受到影响。

图/南市新区(红色为剩余待出让土地)

综上所述,我们基本可以给南市地王这样一个前景判断:所谓好风凭借力,送我上青云,未来依托南市的发展优势,乘风而起应该不难;但若想要一飞冲天,直上云霄,则还需要天时地利人和(市场乐观、政策宽松、产品过硬)共同配合才行。

让我们从更直接的角度来说:南市地王倘若想直接实现从“地王”到“楼王”的转变,则还需捅破两层“限价”窗户纸——

政策限价:放开只是时间问题

如今平湖市区统一施行13800元/最高备案价,平心而论倘若没有这个政府指导价格,完全由市场自由调控,那房价还得再上一大截。制定限价的首要目的是为了稳定房地产市场,不让泡沫催生过快。当然也顺带着帮还没买房的广大刚需族,拖住房价过快上涨,给你最后的上车机会。

先给心系天下寒士,造福民生的政府点个赞

但正如硬币的两面,长期限价势必在一定程度上抑制本土房地产发展。在政府强控地价和房价的城市虽然人民幸福指数较高,但整体资产的保值性和增值性就差了,在通胀愈演愈烈的时代,谁也不想自己奋斗半生置下的产业,远没在其他城市的那么值钱;

同时房地产发展过慢的城市,本地年轻人压力小,更容易慵懒,外地年轻人则嫌发展潜力小,不愿意来,将会大大的拖慢整个城市的发展脚步。

所以我们绝对有理由相信,限价放开只是时间问题,而且高价地王上市,很可能会成为那个契机点。

至于是统一开闸,高价地全部放开,还是因地制宜,根据实际灵活调整,目前虽不得而知,但以城南板块的发展速度和地位,它很可能会成为类似“示范区”的名片式角色,成为名正言顺打破限价的特区。近水楼台先得月,位于南市的地王也更有可能成为挣脱束缚的房价“领头羊”。

心理限价:价值匹配才是关键

高房价,对少部分人来说蜜糖,对大部分人来说是砒霜。而这两者之外的购房者,则在房价不停刺激下,思考一个问题,这些动辄一万四五的楼盘,去年才七八千,房价翻了一番,产品的品质翻番了么?

(就比如说前阵子的某盘,不遵循自身条件定价,结果吃了市场一记重拳;可见楼市就算再火,房子的商品属性依旧决定了,价格一旦脱离价值,客户照样不买单。)

话再说回来,平湖市场经过这几年的快速发展后(主要是品牌开发商带动),整个市场对项目的要求,对产品的品位也都有了相对提升,早已不是单靠一项价格就能博得青睐的“屌丝型”市场了。

本土的发展,外部的接轨,都在倒逼房企回归做产品这条路上。但路漫漫其修远兮,这必定还需要一段长途跋涉:至少我们可以看到,目前市场在售项目中,还没有哪个项目品质,能符合2万元市场预期的——有时候,房价攀升之后,楼市成交冷下来不一定是价格高的客户承受不住了,而是大家觉得这价格对不起房子本身了。

手里拎着钱,四顾却茫然,这是另一种“挑不到房”的悲哀

这时候,作为承载楼市预期的天之骄子,地王项目似乎更有责任打造颠覆性的标杆项目,通过满足高端客户需求为契机,来影响整体市场的品质追求。

以真正的价值,捅破客户心里价位的窗户纸,这才是当下楼市最具现实意义的探索。

那么身负重担的南市地王有哪些做法呢?

照样提出一些我们的建议:

建议1:高端定制,复制兼顾创新

以南市现在的发展定位,以及地王本身的价值定位,地王项目走中高端改善路线应该是毋庸置疑的。但上面也说到了,要满足这批“挑剔”的中高端客群,直接复制集团成熟产品显然是行不通的。这帮“高端改善人群”,即需要成熟的产品体验,也需要符合他们的产品创新,说的直白些:就是高端之外,还得为平湖人“私人定制”。

图/龙湖某项目发布会

根据实际情况,引入集团标准化产品系的同时,能够充分考量当地人的生活习惯、居住特色…因地制宜的调整产品,打造“专属平湖人高端住宅”。可以想象,到那时市场一点不会辜负开发商的这份用心。

建议2:独步江湖,突出核心特色

大型品牌房企一般都有自己的核心特点,或精于户型打造,或精于建筑品质…而南市地王开发商龙湖最为人所知的是它的景观打造。其独有的五重景观体系和坡地景观,让龙湖的项目成为诸多一线城市的豪宅标杆。不难预测,倘若龙湖真的打出“景观”招牌,并做出品质,那在平湖市场肯定是大有可为。

图/龙湖项目实景

一来目前市场上,不管外来开发商项目,还是本土开发商项目,产品面的同质化趋势是比较严重的,此时出来个卖点鲜明的项目,首先就占了市场审美疲劳的时机;二来所谓“一招鲜,吃遍天”,在自身最擅长领域跋涉,有经验,有团队,有资源……必定能打造出客户愿意为之买单的核心特色。

建议3:理念提升,延伸服务范围

房地产的本质毕竟是居住,是生活与家人;目前走在前列的房企开发商,都已将开发理念,从单纯的土地开发,延伸到更广阔的服务开发。人因为们对房屋的需求是有限的,但对生活和服务的需求是无限的。

龙湖地产SLOGAN:善待你一生

如果此次开发商能够将一二线城市,先进的开发理念和服务模式带到本土市场上,推出诸如“家政式管家”等令人惊艳的项目概念,那对于高端品质需求的客户,无疑是一把杀手锏。

以上是小编站在普通老百姓角度上的期盼,

如果你有其他的高见,

请大胆把观点砸过来~

 

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文∣林美琪

图∣来源网络

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