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平湖三大地王的战争

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)   2017-09-15 10:14:00

摘要:最近经开区11号地块率先破土动工,就引发了无数网友的好奇与猜测,咨询者络绎不绝。刚好借此机会聊一聊——平湖三大地王的战争。

2016-2017的土拍大戏里,平湖市区共出让15块宅地。各路房企争抢地盘,土地价节节攀升,诞生了三大楼面价近万的地王,分别位于经开区和南市区!不是猛龙不过江,这三大地王,个个非等闲之辈,不是资产大鳄,就是TOP排行榜前列……

以上楼面价为实际楼面价

头戴地王光环的他们,注定一举一动都将被全市人民关注。最近经开区11号地块率先破土动工,就引发了无数网友的好奇与猜测,咨询者络绎不绝。回想上一次地王频出的时候是2007年,风光无限;而到了2009年时却大多经历着“围城”之困。所谓“前事不忘,后事之师”,今天回头审视曾经的地王们,就显得别有意义。刚好借此机会聊一聊——平湖三大地王的战争。

但在小编看来,这是一场注定不平等的战争,不仅数量上1:2,板块成熟度和定位上(城北:国家级经开区;南市:平湖新地标)也是完全不同。

经开区11号地块

城北:事业的高地,生活的洼地

    城北板块,云集了上千家企业,这里可以生产出全世界需要的各种商品;却唯独生产不了“生活”!在这一轮楼市行情里,城北虽然成功出让9大地块,占全市区的60%,圈粉效益显著。但是板块内生活配套不足,却是先天短板,还需后天补足。像景观公园(南有明湖,东有东湖,中有当湖,北有?)、教育资源(实验小学、东湖中学纷纷南迁)、通勤优势、发展前景等……都相对处于弱势。

    而地块的价值和地块的周边配套是密不可分的,也是小编觉得城北地王稍显成色不足的原因!在这场王者之争中,11号地块想要实现最后的“王者荣耀”,战胜含着金汤匙的南市两大地王,还需先完成以下两大破冰之旅。

心理破冰:非传统宜居板块

平湖人置业习惯里,东湖板块、南市新区、市中心是排在第一的首选;而城北经开区对大多数人来说是次选。712土拍结束时,小编说道这下城北聚集了最多的高价地,未来或成平湖新豪宅区。一网友毫不留情的怼了句:小编你见过豪宅建在厂房堆里的吗?!

的确,城北作为国家级经开区;经济虽然强劲,生活配套却略有不足。还记得11年,城北原住民盼星星盼月亮盼来了南苑一品,号称酒店综合体。结果房子卖完了,酒店烂尾了,至今仍无人接手。15年名媛百货停业整顿,小编还期待能够焕然一新,结果就再也没有开业了(说起来我还有名媛百货的消费卡,打水漂了)。其他箱包、服装、建材等市场,都是专业市场,不是生活服务类的。目前城北板块里还没有拿得出手的大型生活类配套。

所以,城北目前最被大家接受的当属新华路延升段,不超过经开大厦这一片区域(能受市中心辐射),自从拆掉了大西瓜后,拉近了和城心的心理距离,副中心的概念渐渐被大家接受。再继续往北深入的话,“乡镇感”就很强了。毫不夸张的说,站在高楼上往四周一看,不是农田就是厂房。

价格破冰:区域难撑高价

举个例子:前段时间,平湖有的楼盘双车位优先选房的销售政策依然售罄,有的楼盘精装加配后依然有上百组客户掏钱预定!不管是双车位也好,精装也好,有底气这样做的楼盘往往都占据了优势板块和地段(当然这样是不好的,伤害了广大购房者的感情,下次不要这样了哦)。

而城北的某楼盘在指导房价上再加配精装,就无人问津。最后取消精装,适度折扣让利,才略有好转。所以虽然当下的房价是相同的,但老百姓心理还是自有一杆秤在衡量。这是几十年的城市发展和置业习惯所沉淀下来的,不受一时的行情影响。

在老百姓心目中,城北新华路延升段副中心区域的项目,在优势产品加持(自带圈粉效益),性价比突出的前提下,和市区价格持平还是可以接受的。如7月上市的江南景苑,就以多层电梯洋房的稀缺优势,适中的价位,吸引了大批城区改善客户,短短一周左右首批房源即清盘。

但想要在此价格基础上,大幅度提升(从13+17+甚至更高),难度系数10.0

那么,解决出路在哪里呢?

小编从历史上的地王们得到灵感,提出以下设想 

解题1:产品理念出新 

正如前面所说,要想在一个非传统宜居板块,创造一个突破性的价格。需要十分强大的理由,小编能想到的理由之一就是——打造一款升级换代的住品。让身居四线不差钱又离不开家乡的平湖富豪,真正住上和一二线城市同等品质的住房。什么人脸识别、智能家居、新风系统、中央空调、全屋地暖、石材干挂、系统门窗、天际泳池……统统用上。给平湖带来一次住房的革命!

但地王由于高额土地成本,即使达到较高售价,去掉各种营销、税收、财务成本等,建筑成本是有限的。而且真到了要真刀真枪拼产品的时候,市面低价地块用于产品提升的空间显然要大的多。很简单:地价2000的和地价9000的比,前者常规建筑成本上再拿出5000提升品质,房子已经豪的不要不要了,还有利润;而后者就完全没法玩了。

解题2:强出容积率

加大开发强度、以赠送的方式提高实际容积率,提高性价比。滨江刚进平湖时的广告语就是:多送一间房!在此之前,平湖楼盘都没什么赠送概念。成功树立了滨江好户型在老百姓心目中的印象。后来越来越多房企跟风,通过送阳台、送面积,赠送来走擦边球。大多取得不俗的销售业绩。但最近被叫停一些,未来想做“偷面积”只怕会越来越难。

解题3:拉高拍低

高容积率产品平价销售,强出低密度产品对树标杆博取高额溢价。通过极致高低配,高层+Townhouse的高低配组合,高层快速回笼现金,强出Townhouse获得超高溢价。

但这样无疑会损失高层的舒适度,加大高层区的密度和实际容积率。客户会否买单,需要打问号!

解法4:万能的分销?!

据悉平湖一些大鳄,都在积极的寻找分销资源,或是自建异地渠道。把希望寄托在“上海人”身上。但以本地的置业习惯,自住客不愿意选分销项目,很可能是来了上海人,走了平湖人而且不菲的售价加上高昂的分销成本,这些楼盘很可能突破2字头。届时上海人还能否带着熟悉的味道,兴致冲冲的卷土重来?!需要再打一个问号。

解法5:交给时间

时间是个好东西,生活中大部分的问题都可以交给时间去解决。开发也是一样,一些看似无解的项目,最终都是靠时间解了套。就像汤臣一品,亮相之初大家都觉得价格贵的离谱,今天再看,则显得不那么贵了。或许过几年再看,会发现其实这些地价一点都不贵!

 

最后,分享一个非业内朋友的观点:

这还不简单,几个地王金主抱团

把平湖全市的低价地块都买断了

然后重新定价,不就解决了!

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文∣余生漫漫

图∣来源网络

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