***近一线城市的楼市政策玩得有点溜。广州先是推出了“租售同权”，然后住建部直接立法明确了这一概念；上海土拍两块地闯楼面价新低，因为这两宗住房用地“只租不卖”；再后来四川成都试点推行“先租后买”，购房者可以按5年前的价格购买目前租赁的房子……

调控进行到这一步，也算得上是大刀阔斧了。不过现在全国范围内是因城施策，别看大城组合拳打得漂亮，可回头看看全国绝大多数三四线城市出台的所谓调控政策，只能说一句：

8月3日，北京楼市又一则重磅消息，由北京市住房建设委、北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委共同起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见。

“共有产权房”，简单归纳，就是一套房子政府和购房者各自持有一定比例的产权，房屋使用权完全归购房人，购房五年后，可以按照市场价格转让所购房屋产权份额。

说白了，这个方法相当于接下去买房子采用GPP模式（Government—Private
—Partnership）。拉政府进来合伙买房子，变相降低了购房者的首付压力，虽然产权不是100%了，但政府也不来跟你抢房间住，真正地解决购房者的居住需求。

应该说，“共有产权房”是严格围绕“房子非炒而是用来住的”这一大方向进行构思的。刚需老喊着要住房子但买不起，现在政府出钱跟你合买，痛点就解决了；至于炒房者，迎来回报***早需要五年，估计也耗不了那么久。吓跑了炒房的帮助了住房的，算得上是妙招。

我们再来看看申购条件：需符合在北京限购条件且家庭成员名下均无住房家庭，单身人士申购需年满30岁，1个家庭只能购买1套共有产权住房等，离婚家庭需3年之后再申购等。

看上去还是很严格的，但如果满足了申购条件，享受到这个政策福利后，应该是很爽哒。

但是，鲁提辖向来喜欢逆主流，我就要谈谈这个政策实行过程中可能遇到的问题：

1、产权比例怎么定？亲兄弟明算账，哪怕跟政府合伙买房也要先小人后君子，买房子前这事儿得弄清楚：究竟这个“共有产权房”是政府规定好的，还是消费者说了算？如果政府所持比例比较高，是不是意味着购房者对于处置这套房子没有话语权？

2、产权遭稀释，服务红利和保障是否会同样遭到稀释？我就拿学区房举个例子吧，同样一片学区里头，招生是否又要划分三五九等，100%产权的***批，80%产权的第二批，70%产权的第三批……依此类推，你买了“共有产权房”，本来想着是以***成本挤进这个学区，没想到因为产权比例太低被划分到***末尾，别说吃肉了，能分到一口汤就是大吉大利了。这时候你会发现你虽然有房却然并卵。

3、马太效应加剧。强者恒强，弱者愈弱。原先只够五环外甚至河北买房的张三，有***突然发现自己完全可以在二环买房，虽然可能只占50%的产权，但是无论如何更接近政治经的中心了，距离人上人更进一步了。一个张三这么想，一万个张三都这么想，大家一窝蜂挤向中心，中心房价越拔越高，而人口流出的地方库存越来越多……

4、老百姓能买到吗？别以为满足了申购条件你就百分百能买到“共有产权房”，在咱们中国廉X房、XX适用房，也都设置了很苛刻的条件，结果是怎样大家心里都清楚。在此我想说的是，是否能对所有共有产权房的购买者进行实名公示，让群众来监督。违规购房者不但要被收回住房，还要处以重罚，扣除个人信用点。否则，坏人的作恶成本未免太低了。

5、开发商乐意吗？开发商重视资金回笼，“共有产权房”是老百姓跟政府合买，万一老百姓钱到账了，政府打的却是欠条（对政府来说天经地义），那开发商恐怕是不愿意的；又或者开发商为了避免损失，将这部分损失转移到其他无法在房产证上体现出的收费服务上。到头来，还是苦了购房者。

6、房子贬值了怎么办？共有产权，可以理解为政府和购房者共同承担房子未来升值贬值的风险。套用股市里的词儿就是国家队与你同在。所以，房子贬值了怎么办？不用YY了，房子不会贬值，因为国家队不会让自己深套其中，一旦苗头不对，必然出手自救！慢牛也好长阳也罢，***终目的肯定不是亏钱。既然房子不会贬值，那么，整个市场的走势如何就不言而喻了。有人说我这是诛心之论，哈哈，我觉得我实话实说罢了。

虽然提出了很多疑惑，但从更宏观的视角看，“居者有其屋”是爷爷，始于1998年的住房制度是爸爸，现在力推的公租、公购是叔叔，而一系列的调控政策都是子孙辈的。

调控新政都还在青春期，必然要经历一些风雨坎坷，至于未来长成啥样，咱们拭目以待！

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文∣鲁提辖

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