平湖712土拍后，本平台推送过一篇

《土拍火热，短期上涨动能有限，当下却是平湖买房的好时机》。引起了爆炸式的讨论。

有人点赞，觉得小编“忠言逆耳，良药苦口”虽然有人不爱听，但说的都是大实话！也有人提出自己不同观点，有理有据，看的小编想把编辑的位置让给他来做；还有的人大倒苦水，道理全都懂，可是平湖流行全款买房，几个刚需HOLD的住！更有一些被害妄想症患者，总觉得小编窥视他的钱包，蛊惑他买房……

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“道理我都懂，可是现在动不动就要

全款买房，想买也买不起啊！

短期动能有限了，却让刚需先上车，不是自相矛盾吗？

错过了这波行情，感觉又错过了一轮

财富暴涨的机会。心情很焦虑怎么破？

不降价怎么去杠杆？

平湖的工资水平撑不起一万五的房价；

房价不是地价决定的，而是市场决定的。

吹平湖政策严太搞笑了，一个

遏制短期炒作的限售政策都么有

…… ”

↑部分网友留言

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估计是此前小编有些论点没有详尽阐述，一语带过。造成一些误解和不理解。今天咱们就接着聊一聊这个话题。

01

限时代的政策红利，拿走不谢

上篇文章争议***的点就在于，既然政府限价限购限备案，种种因素导致虽然土拍火爆但上涨动能已经有限。为什么还要急着买房！小编你不是自相矛盾吗？

当下楼市，矛盾的点多了。要用非常时期的眼光来看待和理解这些“矛盾”。比如，平湖土地价破万，全市均价才8700，矛盾不矛盾？比如平湖常住人口才70万左右，仅去年一年就卖出了近1万5千套房子，矛盾不矛盾？比如平湖人年均收入五万，一套房子动辄百万，还要全款，却依然抢购一空，矛盾不矛盾？

但是价格和备案的权利目前都抓在政府手里。所以，矛盾不矛盾，政府自然有一套逻辑。在一些非正式场合，小编收到明确信号：每个项目申领预售证时政府给予的指导限价，都会参考其土拍的价格。有一套标准。而去年拿地还未售的房源和项目（楼面价基本2字头），相当于红利池。

我们来捋一遍去年到今年的平湖土拍和限价情况：

>>>现阶段<<<

限价13800元/㎡，动了谁的奶酪？ 

正如小编之前说的，目前这个价格限的主要是中梁东湖壹号、滨江万家花城、中筑名璟府、江南景苑等在售待售项目。从下表中面粉和面包的价格来看，首先不要以为售价-土地价-房屋成本=企业利润，实际上还要减去相当重要的一大块就是：税收。但即使如此，企业的利润空间还是可观的。

↑目前市场上在售待售楼盘

而下半年有可能入市的西堤漫步2期、名都佳苑2期、汽车北站项目、大都汇项目、幸福里等这一批去年甚至更高时期拿地的项目，很有可能依然延续13800的限价策略。

↑2017年下半年待售项目预估

>>>下阶段<<<

新一轮限价的起点和终点在哪里？

从上面我们可以看出，去年平湖拍出的土地，楼面价基本都在2字头。而从今年开始拍出的一些地块，土地成本大幅提高。市区（含新埭镇级市）楼面价普遍8 字头，保本售价要1万5左右。 再执行原来的限价显然就有点“不近人情”。让开发商都做活雷锋，高价拍地，低价销售，显然是无法执行的。

↑2017年上半年平湖土拍情况

小编预测，在这些项目上市前。平湖楼市只有2种可能：

1。限价政策取消，开发商自主定价！

2。继续执行限价，但标准逐步调整！

也就是说，目前的13800限价持续的时间不会久了。留给刚需上车的时间不多了。具体还有多久呢？考虑到年后来平湖夺地的都是些有经验的大开发商，产品成熟、效率高、经验丰富，从拿地到上市的速度远超过平湖本土开发商和老百姓的固有印象。举个例子：中梁去年9月在平湖拿地，1月份开盘（让平湖见识到什么叫中梁速度）。

快则下半年十月份后，慢则2018年初，平湖楼市即将迎来巨变。你信也好，不信也好，暴风雨就在那里！

SO，那么问题来了

1 假如开发商自主定价，平湖房价会如何？

此前平湖和嘉兴市区的房价一直存在倒挂。平湖市区8千多的时候，嘉兴市区6、7千的楼盘比比皆是。以及分销在平湖乡镇活跃的时候，还没有嘉兴什么事。现在，嘉兴的楼盘已经1万7+，一些高品质项目奔2了。在这场沪嘉同城的概念里，地理位置、产业合作都更具优势的平湖，房价上也将“不落人后”。

↑嘉兴五县中嘉善、平湖与上海接壤

↑平湖新埭张江工业园，一园跨2省

2 继续限价的话，新限价会是多少？

根据前面说阐述的，当2017年以前拿地的“低价”地陆续都面市后，今年新拍的项目开始逐步入市申报预售证时，就是新的价格体系执行时。无论是从地价反推售价，还是从嘉兴全市价格类比来看的话，小编推测的新价格线（不负责版）：

楼面价1000-3000内→ ***限价13800不能破；

楼面价3000-7000以内→ ***限价15000左右；

楼面价7000-9000以内→ ***限价18000左右；

至于楼面价9K+-破万的→“呵呵”（自行想象）……

个人意淫，仅供参考 

这也是为什么说短期上涨动能有限，但却是平湖买房好时机的原因！在限价放开（或新的限价体系出台）前，平湖房价被牢牢按住。但一旦价格放开，房价就会飙上一个新台阶。这也是被政府限价处理过的新盘，一放出来就被抢空的原因，大家都认为“买到即赚到”。

02

平湖全款盛行，刚需如何上车？！

***，还有一个很现实的问题，正如网友C.Q.Q所说：小编啊，道理大家都懂。只是现在的开发商要全额购买啊。现在是想买也买不起啊。

这里面有2个误区：

①平湖目前许多楼盘只是说“全款优先”，并非全款不可。只是前段时间楼市火爆，全款客户就把房源抢光了。给大家造成了只有全款才能买房的错觉。其实等全款客户选完，如有房源剩余，再根据首付比例依次排序选房。***近市场有所冷却，多关注新开楼盘信息，按揭买到房的概率还是蛮大的。

②我想起前几年有次听吴晓波的讲座，其他内容都不记得了。就记得吴大叔说过一个观点，大致意思是风口上的猪都会飞，中国过去30年，每一轮的财富爆炸都是由行业风口造成的。例如制造业、外贸、互联网、房地产、共享经济等等。抓住了机遇，胜过许多努力。

回到房价问题也是如此。为什么开发商要求全款，还有那么多有钱人趋之若鹜的赶去售楼处交钱。有人会愤世嫉俗的说，傻呗！事实上，有钱人不仅不傻，还是***精明的一群人。投资回报算的比谁都精明。

正如吴大叔还说：而当泡沫出现，一个办法是抵抗泡沫，第二个办法就是拥抱泡沫。“比如你购买了一个高速增长的泡沫，却能在泡沫破灭之前把它卖掉。”而这也是目前中国投资客所选择的方式。每轮地产行情，都是一部分人财富裂变的机遇。

我个人观点是：要么凑，要么等！

①如果能凑的出，就先凑一凑。毕竟买房是一辈子中比较重大的几件事情之一。举全家之力，和亲朋好友借下，都是国情所致。

②凑不出，或者不想这么做的话，那就干脆把买房的事情放一放，加大对自己的投资，成长进步到可以抵抗风险的程度，比如年轻人可以去创业，不创业的人就把自己的工作做得更加专业。在等待市场变化的过程，让自己更有价值，手头资金更宽裕，等下一次机遇来临。

- End -

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文∣房先生

部分图片来源网络

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