今年上半年平湖共出让涉宅用地11块，分别位于新埭（5）、林埭（1）、独山港（2）、新仓（1）、开发区（1）、港区（1）……平湖市区和各个乡镇均有涉及。唯独少了一个地方，后台也经常有人问，怎么没有我大曹桥！的确，在上半年如火如荼的土地市场，曹桥略显低调。不仅如此，曹桥近年来在楼市上的表现都十分低调。记得上一宗出让的宅地还是几年前的开元悦都项目，以8000多万的总价出让了48亩宅地。

且曹桥虽然同为平湖三大街道，但长期处于价格洼地。小编看了下平湖房产网***的一些房源报价，也仅为6-8千左右。

↑数据来源：平湖房产网二手房频道

没想到，这次曹桥一反常态，高调出手，抛出了一块高品质宅地，有惊喜也有遗憾。如果该地成功拍出，或将改写曹桥的房地产进程！

↑地块位置 

1 规模适中，房企***

↑地块经济指标

从地块经济指标中我们可以看出该地块规模较大，占地近6.7万方，容积率≤2.0，可打造一个逾13万方的高层+小高层社区。规模适中，地形方正，适合产品排布。是***受开发商喜爱的一类地块。 

2 交通便捷，环境优美，配套完善

如果你是平湖本地人，看见小编用“环境优美”来形容曹桥，一定会骂我是个骗子。

但如果你***近去过新07省道的话，则一定会认同小编说的这句话。沿新07省道的绿化工程，***是平湖一大亮点。干净整洁的道路，两侧大面积的草坪、造景、行道树。不是公园，胜似公园。该路段的景观打造工程规模之大，绵延之长，投入之高，当属平湖之***。不多说了，发几张随手拍的图自己感受下↓

↑附 ·近新07省道

↑地块西南侧绿化带

↑地块斜对面开元悦都

↑地块现貌，拆迁平整中 

看了以上这些干净整洁现代化的照片，是不是很难和印象里的曹桥联系起来！

当然，许多生活配套还是需要依托曹桥的老街（与地块一路之隔）。老街上，行知小学、行知幼儿园、银行、超市、菜场、街道办事处等等应有尽有。

↑浙江省示范学校——行知小学

↑浙江省一级幼儿园——行知幼儿园

3 封顶溢价率90%

（楼面价8265.4元/㎡） 

曹桥不再是你印象里的曹桥，价格自然也不是昨天的价格。该地块起拍价为5.822亿，折合楼面价约4350元/㎡。当溢价率达到90%，转入投报配建保障住房的程序，投报配建保障性住房面积***者为中买人。（和7.12的主城区四地齐拍一样，看来达到封底溢价率，再投报保障房面积将成为接下来平湖土拍的惯例。）即意味着，达到封顶溢价率时，该地块的楼面价将达到8265.4元/㎡。而如果再进入投报保障房阶段的话，则楼面价更高。

也意味着即使按起拍价4350元/㎡楼面价成交，该地块未来的售价也将近万。还记得对面开元悦都当时销售均价才3800元/㎡，还推行过一段时间首付1成的置业计划。小编记得有句广告语就是：首付3万8，给爱一个家！在看看眼下翻了N倍的房价，和动辄全款优先的条件。应验了那句：买房要趁早啊！

↑有广告单页有真相

4 履约保证金，诚意满满 

此外，值得关注的一点是该地块竞拍条件中，规定***终取得地块的开发商需缴纳200万的履约保证金，项目按期开工的退还80%，按期竣工的再退还20%。这也是对开发商取得地块后囤地不开发的一个制约。正如本平台此前发布过一篇《链接：平湖土拍那么多，房子都哪去了》。由于地价飞涨，去年拿地的许多开发商，什么都不干已经赚的盆满钵满。根本不急着开发，静待市场上高价地亮相后好搭“顺风车”。导致虽然政府增加了土地供给，但市场上仍然“房空”的现象。本次土拍的这一设置，可以说让购房者看到了“满满的诚意”。

———但是，此处画风有变———

除了上述的优势之外，小编觉得该地块也有一些不可忽略的“硬伤”。

1、小环境优美宜人，大环境不尽人意；

虽然新07省道绿化优美，但稍晚里深入就是大片的工厂区。尤其是老07省道两侧，都是高耸的烟囱。有时候开车经过会闻到不明工业气体，需紧闭车窗。

2、客群定位尴尬

曹桥虽行政级别为街道。但平湖人骨子里总还觉得曹桥没有摆脱“乡镇”的影子，更像是“市区的近郊”。导致本地人更倾向去市区置业，而市区的新平湖人又不愿分流到曹桥。当年开元悦都项目就遇到这样的尴尬。

3、地理关系，难借沪上东风

此前，平湖北面、东面一些乡镇土拍出高价地块。如新埭、新仓、独山港等大多是依托了与上海接壤的地理优势，或产业优势。但曹桥从地理位置上来看，和上海的关系较弱。能否吸引“上海客”来置业投资，需要打一问号。

4、价格洼地效益，逐渐缩小

从本次曹桥地块的土拍价格来看，楼面价4350元/㎡~8265元/㎡。正如前文所说，即使起拍价成交，售价也或将破万。而如果达到封顶价时，未来售价更是有可能达到1.3-1.5万。和市区相比，价格优势不够显著。能否留住本地人，吸引市区人，也需要打一问号。

5、行情降温，生不逢时

***，正如小编此前在（链接：平湖这股地产行情即将结束）中所言，近期市场有所降温。无论是土地市场还是一手房，二手房，不如早几个月的疯狂。曹桥地块这个时候拿出来，颇有点生不逢时。***终会花落谁家，拍出什么价格，还需拭目以待！

如果是早几个月挂牌，在火爆的行情下该地块或将拍出高价，但在普遍不被看好的下半年（8月）竞拍，就有点前途未卜，疑云笼罩！所以，小编觉得本次地块***终成交楼面价5800-6300元/㎡之间。不服来辩！

当然，以上只是小编个人的一些顾虑。

假如产品足够有特色，让人眼前一亮；或者成本环节控制的够好，价格有惊喜；再或者品牌够大，名气够响，能够自带吸粉效应……都可以化解以上问题。小编也期待能够有一家优秀的房企，让曹桥地产“改曹焕代”——改写曹桥新格局，焕新人居新时代！

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文∣余生漫漫

部分图片来源网络

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