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平湖地产的这波行情即将结束?!站在7月的开端,不妨预测下半场

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)   2017-07-04 15:31:19

摘要:刚需者,在承担范围内,买!换房族,以小换大,以旧换新,换!长线投资者,看牢项目品质,准!短信投资者,风险较大,慎!

这个周末,大家在家吹着空调吃着西瓜的时候。楼市的上空却飘来两朵疑云。

一朵是7月1号的嘉善土拍,可土拍的结果……楼面价没有破万,更没有出现地王。楼面价甚至低于此前6月20日土拍的姚庄镇地价,只有6480元/。放在平湖也不及最近独山港的土拍价格。令许多人大跌眼镜。

另一朵疑云是6月29日杭州萧山的土拍,更是给人要“变天”的感觉。还记得年初的时候,萧山拍出了两宗楼面价超“3万+”的宅地。此后,主城和萧山的每一宗涉宅地块出让,无一例外都触碰了溢价率高压线,进入现房加自持阶段。

(萧山土拍现场)

但29日萧山拍出的三块宅地,齐齐止步于溢价率49.99%,没有一宗需要自持,甚至连现房销售都不需要!楼面价更是只要1万8元/。更意外的是土拍现场参拍单位骤减,央企国企都不见了……

这俩个土拍结果联系到一起来看,不禁有人惊呼“土地市场急剧降温,2017楼市下半场要变天了”!事实真的是这样吗?小编又从多个方面了解平湖楼市的最新近况。发现更多值得深思的现象:

现象1:各大售楼处来访量下降

小编联系了平湖目前在售和即将上市的几个楼盘,得到的答复都是最近来看房子的人明显变少了。以前一天能有五六十组来访客户,现在能上两位数就不错了,大部分日子只有个位数的来访量”某项目经理如是介绍。

一方面是高房价的门槛,过滤了一些低收入人群;另一方面现在平湖流行全款优先,又筛除掉大部分客户。抱着反正买不起了的心态,老百姓看房的热情自然下降。同时,政府的调控也让投资客变得更谨慎。”某地产人如是说到。

现象2:日光盘数量减少

前段时间,小编所在的一个地产群里大家在聊某楼盘开盘售罄的消息,营销经理说“现在日光都成常态,庆功报广都懒得做了”。众营销人纷纷感慨,的确现在售罄也没什么成就感了。但最近这一火爆现象却有所缓解,从嘉兴多个开盘或加推楼盘来看,大多销售率在70-80%左右。剩下一些总价过高,或者位置不好的房源。这说明市场在逐渐恢复理性。不分好坏,抢到就赚的心态正在转变。

现象3:行政服务大厅客流下降

记得开年过后的几个月,平湖的行政服务大厅每天人满为患,熙熙攘攘。许多中介甚至凌晨就来排队领号。最近,小编去办事时发现,来办理过户的客户明显变少。排长龙的现象已经不见了。

从笔者关注的一些中介朋友圈发布房源来看,新增二手房的数量也明显变少。许多甚至注明“看中价格可小刀”。记得不久前,还有房东拽的让每个看房客户交“诚意红包”,即不管看没看中,来看就要收费!也是活久见~

现象4:首付贷款,重现楼市

从滨江的全款98折,按揭无优惠;到名璟府的全款客户优先;再到壹号院的低调开盘,全款优先……平湖楼市逐渐刮起全款买房的风潮,一次性动辄掏出几百万,让人不禁感慨平湖果然是“藏富于民”啊!但最近小编发现,最近又有些楼盘打出了“首次置业可按揭贷款”的广告来吸引客户。只是,按揭贷款本来是楼市常态,现在却变成了某些楼盘的卖点”

现象5:二手房印花评估价仅市场六折?!

和新房市场不同的是,买二手房依然可以贷款。只是评估价远不如房东报价,小编朋友最近看中一套二手房,单价1万5,总价180万。作为首次置业,他本来可以享受首付30%,即50余万首付买房。但银行经理告诉他算法不对,这套房子评估价只有8千每平,总价不足百万,最多可贷60多万。意味着,朋友想买下这套房,得准备120万的首付。平湖房价最近上涨过快,银行必须警惕房价泡沫的风险。”银行方面如此解释。最终朋友因为凑不齐首付而放弃了,干脆再等等看!

 

现象6:平湖多家银行放贷收紧

此前,有网友和小编爆料平湖银行即将停贷?!”为了证实这一消息,小编和多家银行联系后发现,虽然不至于停贷这么严重。但现在各家银行房贷资金紧张,放款少,速度慢却是事实。像某银行最近的进度,一天最多才放款2套。还有的银行基准利率已经不放,利率上浮20%-30%才可优先办理。更是让许多人放弃了买房的念头。

 

现象7:民众购房意愿下降

近日平湖房产网做的一个年中购房者调研中显示,近期有购房欲望的客户仅30%左右;而选择观望的客户占50%左右。而选择不买了的客户占20%左右。虽然这个比例还是很高,但和年初全民谈房产,80岁老太都想投资的现象相比还是有所缓解。

相比前几个月,小编个人微信几乎成为了朋友们咨询买房的热线。最近来问的人少了很多,有时候想起来主动问一句,你看的XXX怎么样了?那XXX近期要开盘了,你打算买吗?得到的答复不再像之前那么急迫和肯定。而是变成了“再看看……说不好……看价格……”

现象8:从买买买,涨涨涨到百家争鸣!

5.22的嘉兴土拍,让嘉兴一跃成为全国地产专家研究和关注的对象。小编关注的多个知名地产公众号都发表过对嘉兴市场的看法。不同于以往一边倒的“买买买”和“涨涨涨”,一些人开始对嘉兴的宜居性,环沪城市中的竞争力,以及嘉兴房价在补涨之后,后续支撑力等提出了质疑。而理性的思考,则是理性市场的开端。

……

以上种种现象,

无一不透露着楼市热度正在逐步冷却的信号。

是什么让烈火烹油般的楼市,悄然降了温?

是什么让躁动的开发商们恢复了理智和冷静?

是什么让怀揣百万现金随时准备冲入楼市的

投资客产生了踌躇?

用最简单的四个字来回答,小编觉得是盛极而衰”。在本公众平台,小编多次提及房价不可能一直涨下去。地产发展的规律就是曲线前进,有低谷有调整,有上扬有巅峰。虽然少有人能准确预言每一轮行情的起点和终点,但行情发展的规律和方向还是可以被预见的。                                                                                         

站在7月的开端,

我们不妨预测一下平湖楼市下半场的走势会如何。

变化1:调控政策的累加效益进一步显现

在过去的20、30年里,中国的老百姓被“教育”的房价不会降,只会做俯卧撑。再加上中国人骨子里的“叛逆”,越是不让做的事情越跃跃欲试。在调控的杀手锏出台前,每一轮调控政策的出台,让一部分人失去机会,也成为另一部分人抢购的理由。但所谓量变引起质变”当调控政策累积到一定程度,它的威力慢慢就显现出来。一旦市场进入深度调整期,往往需要2-3年左右时间才能复苏。

目前,像北京、上海以及苏州合肥等已经显示出调整迹象。从一线蔓延到二三四线,只是时间的问题。

变化2:金融继续去杠杆

有两个数据可作为标志性信号:首先,广义货币量今年5月份同比增速为9.6%,为历史新低。其次,前5个月个人按揭贷款同比增速为8.6%,而去年全年增速在40%以上。所以说,过去1年与其说卖出的是房子,不如说是金融产品。当热钱被抽走,房子才真正恢复到是用来住的!

变化3:分销引水

嘉兴这一轮行情始于分销,火爆于分销,或许也将终结于分销。在许多开发商眼里,分销已经成为了万能解药,似乎没有分销卖不出的房子。但今时今日情况已经大不同。首先,嘉兴的房价经过这一轮补涨,洼地效益已经被填平。如今嘉兴的房价在上海人眼里也不再是闭着眼下手的白菜价;

其次,除了嘉兴,还有湖州(近期创下19地齐拍的奇观)、南通、江苏等,整个长三角都在想方设法抱紧上海大腿。一些分销已经深入到慈溪,舟山、象山、杭州湾等地去找项目了。

最后,在全国限价的背景下,即使非全款的项目,实际首付比例也已经非常高了。嘉善某楼盘,实际售价1万8,只有9千部分是可贷款,余下需作为首付。即一套80的小户型,实际总价144万;但备案合同价仅为72万(可贷金额*70%=50.4万),想买下这套房子,实际首付需93.6万。而去年来嘉兴投资的门槛仅为首付2成,还是七八千的房价。也就是说如今在嘉兴投资一套房产的资金,过去最多可投资6、7套!

这一切导致的就是目前嘉兴的上海客已经大幅下降了。而在平湖今年上半年新开的三个楼盘里,上海客更是少之又少。

变化4:新盘陆续上市,重回买方市场

平湖这一波行情的上扬,很大程度和市场供应不足有关。小编统计了下过今年年1月份到今年6月份半年时间里,平湖主城区仅三个项目开盘,新增供应量约 2358套。供不应求,导致房价一路看涨。更是衍生出许许多多苛刻的买房条件(非常时期,非常买房)。

但到下半年,一些囤地惜售的开发商看见行情风向有变,会加紧入市毕竟现金为王。鱼尾行情也是行情,错过末班车的痛苦,大家都懂得。而房源集中上市,也会促使楼市重回买方市场。

平湖这一年来房价的上涨主要是

去库存”的楼市利好、宽松的货币政策、

上海分销的引水入市、楼盘供需不足……

等四大因素造成的。

而在下半年,我们将陆续看到这四大因素都将不复存在。

火爆了近1年的楼市上涨行情,也随之进入尾声。

7.12的平湖土拍,或许就将是平湖楼市的新拐点。

不过,拐点只是结束过快上涨,

期待房价大幅下降还是不太可能的。

以平湖的地理位置和发展趋势,

支撑起目前主城区1万5左右的房价,还是正常的。

但想再冲刺更高,除非有重大利好,

或者在对接上海过程中发展势头惊人。

能突破目前的城市格局和能级。

此外,小编觉得涨幅已经有限。

毕竟接下来,土地限价将是常规事件,

面粉价格划定了上限,成本得以控制;

甚至有可能像湖州土拍一样,限地价+限售价。

也会限制房价上涨。

后记:接下来,终于有人会听我们讲一讲楼盘品质了。

后台经常有客户留言说,房价高就高了,希望届时楼盘的品质能对得起上涨的房价。但是很遗憾,越是行情火爆越是毫无品质可言。可以说,在过去的1年里,平湖楼市的营销水平和楼盘品质丝毫没有得到提高,甚至是倒退。

购房者在为了一套房子奔走关系,开发商在为了申领预售和网签备案、如何规避限价卖出高价等方面绞尽脑汁。没有人真正关心房子造的如何。眼下这荒诞的楼市行情终于迎来了尾声。终于又到了可以好好谈产品,认真做项目的时候了。

最后,给买房者的一点忠告。

刚需者,在承担范围内,买!

换房族,以小换大,以旧换新,换!

长线投资者,看牢项目品质,准!

短信投资者,风险较大,慎!


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文∣余生漫漫

部分图片来源网络

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