***近平湖房产网发布了几篇题为对不起！平湖房价或迎X万时代、房价快跑进入2字头的文章，大致的观点就是通过地王频出推论出平湖房价即将触碰2万大关。

此观点一出，不少人在后台把小编骂的够呛：

“你们这是蛊惑人心！你们就是鼓吹高房价，给政府和开发商做托！”

“平湖房价就是被你们这种妖言惑众的人炒高的！”

诸如此类，不一而足……

小编看了心里那个委屈啊！

首先平湖房产网定位就是个原创房产主题的公众号。不讲房产不讲楼市，难道让我去推送美食美妆吗？

其次，说我们是政府托的，是开发商托的，就又太看不起本公号了，我们从改版做原创开始。就决定不跪舔任何一家房开，不接受任何形式的地产广告。尽可能地保持平台的公正性，更不会为了开发商而做托。

节操满满，不为别的，只为初心。天地良心啊，咱们公众号纯粹得比蒙牛纯甄酸牛奶还要纯好嘛（欢迎蒙牛打款进行爱的供养）！

目前大家***关注的焦点，无非就是平湖房价接下去是涨是跌？现在还要不要买房？

有人说，平湖就是价值洼地，房价不存在下跌的可能，买买买！这一看就是唱多派的观点，在他们看来平湖房价未来十年都是单边上涨的。

按照唱多派的逻辑，房价向上空间大，任何时候买都是OK的。毕竟市场行情现在比较疯狂，大家都对未来房价预期看高。甭说2万，后台看到3万的也大有人在。咱们不吹不黑，另辟蹊径，浅谈下平湖房价是否存在下跌的逻辑。

我认为是房价下跌也是完全有可能的，理由有三：

1、供需才能决定价格（***重要）

2、政府还会进行调控

3、平湖配套支撑不足

首先回到本文开头，房价迎来2万时代，我们是怎么推导出来的，是因为土拍价格屡创新高，所以我们从将来房产品的成本高推导出的房价高的结论。

那这个结论肯定对吗？

我要告诉你，不一定！

传统观念认为，一块地本来有价值，这个价值客观存在，我们买了这块地，这块地的价值就会传递到产品上面去，地的价值越高，***终房产品就越贵，这是我们的传统观念。

学过会计的朋友都知道，***终产品的定价，等于一层层原料成本加起来，再加上一个合理的利润率，***就是***终产品的售价，即所谓的“成本决定论”。

这个观点看似很对，其实禁不起推敲。所谓的面粉价格决定了面包价格，也是一个伪命题——你这面粉哪怕是依云矿泉水浇灌出来的，市场不买账，那也是白搭。你卖牛肉，这头牛从小听贝多芬音乐吃法国大餐长大，市场不买账，你也卖不出那个天价！

所以成本决定论是错的，或者更进一步说成本决定论里面的逻辑关系：产品原材料成本决定了产品***终售价，整个因果关系是错误的（这个观点就是如此逆直觉）！

那么合理的逻辑应该是什么呢？是供需！

供需关系才决定商品价格，商品价格决定了上一环节的资源成本。

这个观点跟成本决定论正好相反，不是房产品的原材料决定了房产品的***终售价，而是这个***终的房地产市场供求关系，决定了房产品***终的价格，而这个价格再反过来，决定它上面一层有一层，一环又一环的成本价格，比如地价。

还是用面包和面粉来比喻，面包店以10块钱面包售价卖给消费者面包，消费者接受这个价格，把面包都买走了；面包店做面包需要进面粉，结果这时候面粉店说咱们这儿面粉也有限，别家馒头店也喜欢咱们这儿的面粉，你看能不能加点钱买我的面粉，面包店一看这家面粉店的面粉做出来的面包很受欢迎，就接受了面粉的涨价请求，于是面粉价就提高了。

这也就是为什么，房地长市场火爆的时候，开发商拿地热情高涨，土拍屡出地王；而房地产市场遇冷时候，土拍压根没开发商参加的原因所在。

所以我们那个房价2万时代的观点，严格意义上说逻辑并不严谨。真正的逻辑应该是这样的：二级市场，房价即将到达2万时代，所以一级市场上，开发商愿意以过万的楼面价拿地！

如果你现在还不能接受这个理论，那不妨在做一个假设，如果房屋数量不变，政府免费把土地给出去，***终房价会不会发生变化？咱们再化繁为简，这个免费土地上现在就只有一套房子好了，大家都想买这个房子，你出99万，我出100万，他出101万，那这套房子肯定是归出101万那个人的。

你可能会讲，你这一套房子，数量太少，大家当然去抢。好吧，现在这个房子数量变成1000了，但是市场上只要有1001个人要买房子，毫无疑问，到***肯定又是出价高者得。如果1000套房子，只有1个人要买，房企肯定都是降价卖，哪怕是亏钱卖，也总比烂在自己手上好啊！因为此时选择权在那个购房者手上，他可以选择***的一套房子买！

我们再放眼整个房地产市场，房子数量总共才多少，而咱们人口有多少！你明白了吧，购房者需求量远大于房子供应量啊！

所以，政府无论是免费把土地给出去，还是高价拍卖土地，它对***终房价都不会造成影响。房价是由市场决定的！房子供不应求，所以价格上涨，有人买单，你的涨价就是合理的，无人问津，你不但会放弃涨价，相反还会降价！

我们继续回到刚才那家面包店。因为之前适销对路，面包店接收了生产成本面粉的涨价，现在面包店做面包，决定提高自己的售价，一个面包卖11块了，诶哟，不错，大家还能够接受，面包店也继续接受面粉价再涨一点……

当有***，面包价15块了，面粉价也10块钱了，这家面包店生意却没了。因为这一年小麦高产，面粉量很大，隔壁开出了好几家馒头店，包子店，食客的选择更多了，面包店的面包需求量没那么大了，面包店只好降价，降到14块钱，生意不见好转，降到13块，依然没人买账……***终面包降价到9块钱，原来的食客才回来。但是这次，就真的是面粉价比面包价还要贵了！

同样的，虽然土拍很火爆，但决定价格的不是成本，而是供需。我们不能否定会出现这样一种可能：政府加大了土地的供应量，一时间，市场上的房子如雨后春笋般冒出来了，购房者一看这情形，好像房子也没有想象中那么稀缺了嘛，购房热情也下降了，房地产市场遇冷了，为了去库存，开发商不得不重新制定价格策略，不再考虑赚多赚少，所以而是考虑少亏就是赢了，于是房价下跌了，甚至可能比拿地时候楼面价都低了（理论上）！

这也正是我再三强调的，供需才能决定价格，供需关系是造成房价波动的***重要因素。

再说房价下降的第二个理由——政府调控。面对疯狂的市场行情，咱们千万不能低估了平湖政府调控的决心。政府是***不会允许房价这么肆无忌惮疯涨的。

从调控逻辑来看，之前都是循序渐进，相对温和，但假如限社保一出，就可以让楼市进入速冻。限社保相当于切断了很大一批的需求量，市场上的房价不可能永远高高挂起，有价无市，到时候开发商必然也会绷不住选择降价。

所以每次看到有楼盘带头降价，老客户不冷静砸售楼处的新闻报道，我就一阵扼腕叹息，没准那会儿开发商心里更苦，他们还想砸土拍交易中心呢（开玩笑）！不管每个人对调控政策如何看待，随着政府调控的升级加码，政策的收紧，开发商的日子肯定是越来越不好过的。

***一个降价的理由——城市的房价还需要相对应的配套支撑。说白了就是你得拿得出符合你自己身价水平的表现！平湖现在的教育、医疗、就业、等等，都还停留在较为初级的水平，不足以支撑高房价。房价真的接轨上海，配套却没一样跟上的，你何德何能，凭啥接轨？

就好比大家都卖面包，一个是米其林三星面包店，一个是米其林三星边上流动小摊贩，卖的价格还差不了多少，那消费者肯定不傻，花同样的钱肯定是优先选择价值服务更NB的地方嘛！如果你平湖房价真的泡沫太大，现在这个阶段不值这个价，那么让泡沫破掉，房价下跌，才是真正的价值回归。

所以不要总是高估开发商的水平，他们所作的一切决策都是建立在之前的成功经验之上，开发商也有可能成为市场上***傻的那个接盘侠！平湖现在这几家开发商高举高打，风险其实是很大的。用《小兵张嘎》里的金句：别看现在闹得欢，小心将来拉清单！

希望大家不要忘记，房价真的是会跌的，而且跌起来一点也不温和。2008年-2009年金融危机，北京上海的房价一度跌过10%—20%，郊区甚至可能到30%左右。当然这里头还涉及到金融的原因，我们就不作展开了。只是在房地产市场上，大家千万不要好了伤疤，忘了疼！

限于篇幅，今天只是从三个角度给大家讲了咱们楼市并非永远单边上涨的。其中着重强调了一切的一切市场说了算，而政府可能在某个时间节点出手对楼市进行调控，平湖的配套也尚待完善，所以房价下跌是完全有可能的。

当然我这并不意味着房价明天起就要跌跌不休了，楼市从来不是简单的非黑即白二元论，我想提醒大家的是，请谨慎乐观看待接下去的市场行情！要相信政府调控的决心，对调控保持敬畏之心。

毕竟开发商没有了土地，就失去了全部；但我们除了房子，还有生活！请期待，咱们的房价将朝着更健康，更理性的方向发展！

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文∣鲁提辖

部分图片来源网络

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