西堤漫步面市时是2011年，是平湖房地产价格的高峰期。全市楼盘均价达7812元/㎡多。但是成交数量较少，仅1820套，不及2016年的1/5。说明当时楼盘的选择余地不大，竞争并不激烈。而西堤隔壁这块土地如果有开发商拿下，面市时期很可能是明年。很大可能还是调控从严期，此时面市，压力可想而知。

而且2017土地入市很多，北有景乐、中筑、中梁、金鹏、泛华、名都二期，南有滨江、西有汽车北站地块，东有御龙湾三期。未来1-2年内预计有逾百万方体量的房源入市，竞争可见一斑。

本次待拍的这块地的起拍价就已经达到了174万/亩，起拍楼面价1738元/㎡。这个价格是什么概念，小编举几个今年新拍土地的例子。

中筑置业北门菜场旁地块：2112元/㎡

景乐置业福臻路地块：1797元/㎡

虹桥置业汽车北站地块：2255元/㎡

……

可见，这块地的价格已经和市区的土地价相差无几了。但周围的配套和环境，显然差距甚远。例如所举三个土地的特征都比较明显，中筑地块附 ·近平师附小和北门菜场，距东湖也不过步行2、3分钟距离。生活配套优质完善。

而景乐地块，附 ·近市政绿化林、生态河流、三大市场，也和景乐雅苑一脉相连，共同筑起区域人气。汽车北站地块，一公里范围内也是拥有1所医院、大酒店、3所学校、超市、绿道等……生活配套应有尽有，满足刚需生活需求。

但反观本地块，除了西堤漫步，对面是三友新村，周围目前还是等待退2进3的厂区。略显寒酸。可想而知未来售价上，难以和市区楼盘相比。这对开发商的成本控制和利润压缩，就提出了很高的要求！

小编随手查了下平湖房产网的二手房频道，在市区普遍过万的情况下。西堤的精装房目前均价仍在7000元/㎡左右。可见一斑。

从经济指标来看，这块地的容积率1.0-1.5，限高18米，本案只能做6F以下的低层或多层住宅；从产品组合来看，可做纯多层和别墅+多层；但从地块的特性来看，做别墅的话压力会比较大；因为别墅总价较高，此板块难以吸附高端购买力客群，做纯多层洋房产品较为合适。受新政影响，未来需做精装成品交付。将是平湖***精装洋房小区。

但本公众号也多次提到，2017将是平湖的井喷年，中筑、景乐、御龙湾等多个楼盘都将有创新洋房面市，带电梯、带庭院，各具特色。该地块，如何突出重围？

西堤漫步的时候

周围开发区的新平湖人

进城置业的附 ·近乡镇客户

市区的投资客

是三大主力客群。但随着实体经济的下滑，如今开发区外来人口流失逐年严重，该部分置业力下降显著。其次，今年截至11月，平湖的住宅成交量就已经破万，达到历史新高，平湖附 ·近的乡镇基本都人手一套市区房。再来看投资客，如果价差不够显著（例如像西堤当时，只有主城区的一半价格，但这个地块估计难以拉开这么大差距）也很难激发他们的投资热情。

***，我知道许多开发商，无论是本地还是外地来的，都对“沪嘉同城”的上海人报以很大期许。觉得只要沪嘉同城政策不变，嘉兴嘉善吃肉，平湖喝汤总是有的。但现实是，随着楼市调控升级，今天的嘉善嘉兴上海客已难觅踪迹。投资客观望，自用客踌躇。而2017沪嘉关系如何，现在下结论，或许都言之尚早，还是静观其变！

城西路平湖大道以北，作为平湖解放西路的延伸段，可直达市中心。交通便捷。且城西板块虽然是经济开发区，但地缘关系上更接近当湖的附属板块。有机会打造成主城的副中心。担负起分流主城人口压力，打造宜居板块的角色。从昔日的西堤漫步，到今年的赞城，再到未来的新地块。平湖塘北侧，不久的将来，就将真正实现和主城无缝对接。

目前市场上以改善型产品为主流，刚需产品被忽略。本案如果引入一些大城市的先进开发理念，打造小面积大功能的***洋房。利用洋房得房率高的优势，加上巧妙设计带来的拓展空间，例如笔者就曾见过80平3房、90平3+1房，110平4房的***洋房产品。相信还是可以吸引大批置业者和投资客的目光！

（示意图）

1.0-1.5的容积率，堪比别墅区。主城区罕见的低密度小区，可打造以互动体验式为主题的景观园林。一改目前平湖市场上只注重风格，美观；不注重业主使用和体验的风气。率先打造一个真正以业主为生活主人的HD体验式社区景观，满足人生的六大阶段，全方位需求！融合运动、休闲、交友、亲子、养老等生活必须元素进去。未来，这里吸引人的不仅是房子，更是生活！

（示意图）