‍‍上周末，南市某神盘开盘，终于‍‍‍‍没有延续“时光”的神话。‍‍‍‍据现场了解，本次开盘共推出了2栋楼，300余套，均价沿马路的一栋是9060元/㎡，前无遮挡的墅景房是10160元/㎡。共认筹了160个号，‍‍‍‍‍‍业务员介绍当天成交40%左右！‍‍‍‍

      ‍‍和其***近10月底的一次开盘相比。上次是只开了一栋（同为无遮挡的墅景房），100套左右，均价9860元/㎡。但认筹达300多个号，当天基本售罄，仅余个位数的顶层房源。两次相比，其实价格，位置相差不大。但降温效应还是显著的。‍‍

      ‍‍以及上个月还有东边一个楼盘的***1栋楼开盘，均价9500左右，据了解销售了一半左右。从这几个典型楼盘近期的表现来看。我们不禁要问：‍‍‍‍楼市的牛市结束了？！市场进入了调整期？！‍‍

‍‍‍‍笔者认为，造成近期变化主要三大原因：‍‍

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‍‍一是：调控威力显现，客户回归理性‍‍

      ‍‍虽然嘉兴本次的调控政策比较温和，但对心理的影响还是逐渐会显示出威力。‍‍

     ‍‍ 国人历来有追涨杀跌的跟风消费习惯。当全民买房/炒房，陷入房价会越来越涨，RMB越来越贬值的恐慌中，对房子几乎不加挑剔，有房就抢。加上前段时间混乱的分销市场，引入了大批上海客一起抢房。加重了市场的恐慌情绪。‍‍

      ‍‍但随着全国各大小城市地方调控政策的出台，包括平五条的执行细节亮相。老百姓感觉到了政府对稳定房价的态度，吃下定心丸，自然就理性和观望起来。‍‍

‍‍二是：房价破万，触及客户心理高压线‍‍

      ‍‍印象里平湖上一次房价过万是在2011年。‍‍

      ‍‍当时全市住宅均价达到7800多元/㎡（含乡镇）。东边几个楼盘，如东湖明珠花园（10年起卖，尾盘卖到1万多）、龙湫湾、星洲城市花园、率先引领平湖进入了万元时代。但后来的故事大家也知道，这个价格没绷住。到12年的时候，全市商品房均价跌至6500多元/㎡！（2016年数据统计至10月份,部分新推楼盘尚未进入备案系统）‍‍

      ‍‍其中，龙湫湾率先跳水降价，售楼处被砸（这是平湖目前为止，史上***售楼处被砸的楼盘！回头看看今天的房价，动手的那些人欠龙湫湾一块玻璃啊）东湖明珠被告到赔钱了（虽然理由是擅自改规划，但如果交付时不是碰到房价下行，业主应该也不会闹的这么凶吧）？！星洲退差500元/㎡价息事宁人等等……万元线，似乎是平湖房价的一个高压线。‍‍

      ‍‍用身边一个新平湖人的话来说：感觉花1万多买平湖，太不值了！毕竟平湖只是个人口不足百万的县级市，算四线。而一些二三线的市级城市，也就万元左右。还可以享受更好的城市配套，教育资源等。‍‍

      ‍‍但这波平湖房价上涨还有其他诸多因素。‍‍

      ‍‍如沪嘉同城的溢出效益，以及土地价格的上扬。（11年房价上涨的时候，土地市场是遇冷的，为后面的价格下行埋下伏笔）。所以无论是从上海坚持人口结构优化策略不动摇，还是土地成本的水涨船高，平湖楼市重蹈11-12年V型路线的可能性微乎其微。‍‍

‍‍三是：对产品的要求水涨船高‍‍

      ‍‍其实第二点和第三点是联系在一起的，价格上去了。‍‍

     ‍‍ 客户对楼盘品质的要求和期待自然就更高了。比如同样一件衣服，卖100的时候，大家觉得很划算；卖150的时候，性价比就没有那么高了。也就是购房者觉得犹豫的原因所在……‍‍

      ‍‍例如南市某神盘一直以好户型著称，但这次推出的房源，明显弱了些。112㎡只能做南北不通的中间套；125-132㎡的户型也只能做到2开间，或者2.5开间朝南。稍显差强人意。‍‍

      ‍‍当然，总的来说，该楼盘还是笔者眼中目前代表平湖楼市开发的***开发水准。‍‍

      ‍‍无论是景观、物业、规模、实景，都可圈可点。‍‍

‍‍‍‍眼下，2016已经进入尾声。对于即将到来的2017，不妨做些大胆（不负责任）的猜想

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2017楼市大猜测

‍‍猜想1：主城破万或成定局‍‍

     ‍‍ 从目前的市场待售楼盘来看，***快会上市的纯新盘应该是中梁·东湖壹号院，快的话估计三四月就能首批开盘！而3910元/㎡的土地成本，也注定了房价妥妥过万。‍‍

      ‍‍而随后上市的中筑地块就在一路之隔，价格上应该会采取搭顺风车贴着中梁的价格走。‍‍

     ‍‍ 以及北边的景乐新地，有香堤绿都2期的价格在那做参照物，且景乐房产一向以品质著称，还是有很庞大“景粉”基础的，想必也不会采取低价策略。‍‍

      ‍‍而御龙湾三期，作为御龙湾40万大盘的压轴地块，又是一线湖景。有了今年2期的大卖，资金不愁，自然惜售。还有其他几个主城区的小盘，虽然规模不大，但凭借优越的地理位置。应该也会采取“时间换金钱”的策略，哪怕卖的慢一点，也要确保价格个利润。‍‍

     ‍‍ 所以，从目前的待售格局来看，期待明年会降价的购房者怕是要落空了。‍‍

‍‍猜想2：全面提升，百花齐放‍‍

      ‍‍但好消息是，房子的品质会大幅提升，形态也会多样化！从目前几个待售楼盘的规划来看，我们了解到，明年将会有：精装社区、创新的带电梯洋房、叠拼花园墅、别墅、以及功能更强大的高层等等百花齐放！一改当下房价高居不下但选择单一的局面。而楼盘风格也会一改“简欧风一统平湖”的局面：新中式、新亚洲风、现代简约等建筑风格也会陆续涌现。是不是很期待呢！‍‍

‍‍猜想3：精雕细琢，寸土寸金‍‍

      ‍‍随着房价的提升，大家对空间利用率的要求也越来也高。毕竟寸土寸金，容不得浪费。‍‍

      ‍‍从目前了解的几个待面市项目来看，新产品在户型空间的研究和利用上，可谓达到了平湖楼市“***”的水准。80多㎡的舒适三房，还能南北通透；100出头的改善四房，刚需的预算，一步到位的享受；120多的奢适型四房三卫……这些市场上闻所未闻的新户型，也将陆续登场，刷新大家对户型的认知。‍‍

     ‍‍ 这也是房价发展到一定水平后的必然改变。房价高了，但合理设计，买小用大，花更少的钱住更好的房，才是硬道理！‍‍

‍‍猜想4：各回各家，“上海热”科学引流

      ‍‍平湖这一波房价上涨，上海人做了不小的贡献。但未来随着嘉兴嘉善等更加亲近上海城市的开闸放量；平湖会成为‍‍‍‍退而求其次的第二选择。‍‍‍‍以及***‍‍沪六条‍‍中也特别提出“优化土地供应结构，加快住房用地供应”、“确保土地出让后形成有效供给”，和对住房保障系统的完善。相信也会缓解一些房荒。‍‍

    ‍‍ 还有平五条对销售公司的严格管理提到***的高度，会极大的规范分销市场。仅备案价格需和销售价格一致这一条，就够不规范的分销喝一壶了。‍‍

       ***，随着现在平湖也过万，洼地效益被缩小。精明的上海客会转战下一城，继续寻找投资标的。综合以上多方面因素，近年内，平湖的市场将以本地的刚需改善为主。‍‍

      ‍‍从目前一些主打上海投资客、或养老族的楼盘来看，也会一开始就在定位上迎合上海客，如做小面积控制总价，或是主打养生等不同的路线。更加纯粹，不再粗放的混居！将上海客的需求科学合理的引流。‍‍

‍‍猜想5：大咖登场，品牌开发陆续报道

      ‍‍还是受益于沪嘉同城，让越来越多的开发商青睐上嘉兴这块风水宝地。‍‍

      ‍‍从***近平湖几次土地拍卖来看，就一改以往本土开发商“包场”的局面。更多外来品牌也加入了角逐。给楼市增加了新鲜的血液，对购房者来说是好事。但对本地开发商来说，却是不小的考验。大开发商的效率、流程、成本控制、创新能力，让许多土生土长的平湖老板叹为观止。一辈子“刀耕火种”，原来还能“科学种田”啊！‍‍

小编结束语：调整是为了更好的出发

每一次调整，都是为了更好的重新出发

平湖楼市，在经历了2015的蛰伏，2016的癫狂后，即将迎来2017的调整年

这次调整也将渗透行业的方方面面

民众：从疯狂到→理性化

产品：从单一到→多样化

品质：从粗放到→精细化

开发：从作坊到→品牌化

品牌：从本土到→全国化

全面调整，全面升级的一个新年度。让我们拭目以待！