在小编印象中，平湖一直是遵纪守法的好同学。每次都不折不扣的执行嘉兴各项法规。这次嘉五条后，紧接着规范更明确，可执行性更强的《平湖市住房和城乡规划建设局等六部门关于进一步规范房地产市场次序加强商品房销售管理的通知》以下简称“平五条”重磅出炉了。对楼市会产生什么样的影响呢，让我们来看看。

      （一）加强商品房预（销）售行为监管

        1.1未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售。不得以认筹、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预订款等性质的费用。

      1.2一旦查清，由房地产行政主管部门责令立即清退收取的所有费用；未清退完毕的，不予受理预售许可申领或暂缓办理预售许可。

      矩构点评：提前收钱是开发商定价的一大法宝。有些甚至还会设置初次认筹、升级认筹等多次交钱的关卡，来***化拿捏客户的价格承受能力。比如一个楼盘打算开100套，报价8000的时候有200个人来认筹；报9000的时候，剩150人；开盘9500，成交100人刚好。 这样即不浪费客户，又利润***化。虽然***没买房的客户，拿回了自己预交的认筹金，看似没什么损失。可是也浪费了时间成本，错过了购买其他楼盘的机会。

      1.3 加大对捂盘惜售，哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

      凡已取得预售许可的楼盘，应从取得预售证之日起10日内，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。并明确规定了四类不当行为

      （1）未在规定时限内对外公开销售的；

      （2）未将全部准售房源对外公开销售的；

      （3）以通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的；

      （4）其他捂盘惜售、哄抬房价的行为。

      矩构点评：记得前几个月小编去嘉兴转转。当时市中心一个楼盘还剩***2栋，之前开盘6000多的价格，这***两栋直接报价2万。业务员自己也说，这个价格是有价无市，主要是公司不想卖。想等附 ·近几个地王开出来，搭顺风车。这就是典型的捂盘惜售行为。

      还有一种是预售证一次性拿好几栋楼的，但实际卖的时候却一栋一栋卖。为了能逐步提高售价，或是主力去化一些特定户型。这在业内有个专业术语叫“小步快跑”，通俗来讲也叫“挤牙膏式销售大法”未来要玩不转了。

      （二）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。

      2.1房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售的，应当在申请商品房预售许可时，一并提交经纪机构营业执照原件及复印件、房地产经纪人职业资格证书原件及复印件、商品房委托代理销售合同或协议等，商品房委托代理销售合同或协议中应载明依据相关法律法规委托代理的范围和权限。

      房地产开发企业应当在项目销售现场将商品房委托代理销售合同或协议予以公示，公示内容应包括代销机构名称、代销房源信息等。房地产经纪机构承揽委托代理销售业务的应当在项目所在地予以完税，并由委托代理销售的房地产开发企业负责代扣代缴。

      矩构点评：本次调控中除了嘉兴，估计没有一个地方的政策法规将房地产销售代理和经纪的监管提到如此高度。嘉兴这一轮的行情，也是从一辆又一辆中介大巴车载着如饥似渴的上海人开始燃起来的。这些狼性十足的中介、分销商，帮助开发商去库存后，也留下了不少隐患。小编就亲眼目睹城北一楼盘开盘时，分销业务员跟上海客户承诺，以后城南的客运中心会拆除，平湖主要就依靠经开区在建的这个车站，升值潜力巨大云云。听得小编目瞪口呆~

      现在整个嘉兴的楼市已经不存在“去库存”而是闹起了“房荒”，政府和老百姓紧绷的神经已经经不起这些如狼似虎的经纪人折腾。此举措，可谓对症下药！

      2.2房地产开发企业实行委托代理销售商品住房的，受委托的经纪机构应当按照有关规定在市房地产行政主管部门备案。

      房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

      （1）炒卖房号；

      （2）在代理过程中赚取差价；

      （3）通过签订“阴阳合同”违规交易；

      （4）发布虚假信息和未经证实的信息；

      （5）采取内部认购、雇人排队等方式制造销售旺盛的虚假氛围；

      （6）其他违法违规的经纪行为。

        2.3未经房地产开发企业委托的经纪机构及从业人员不得在项目销售现场以任何名义从事商品房销售。实行委托销售的商品房项目，在项目操作过程中发生违法违规行为的，由房地产开发企业承担主要责任。

      矩构点评：由房地产开发企业承担主要责任，小编看到这一条。默默的为政府智囊团点了个赞。可谓掐到点了。如果是让发生违法违规行为的代理机构或从业人自行担责，则以上内容形同虚设，有句古话叫：杀头生意有人做，亏本买卖没人干！这一波嘉兴的行情，让不少分销中介赚得盆满钵满，在巨大的利益驱动下，他们敢于在开发商的默认下赌上自己的运气去搏一搏。输了认栽，赢了双赢。

      但是如果让地产开发企业担责就完全不一样了，开发商作为雇主就会从源头控制风险，约束下家。毕竟这么大身家，不能拿来开玩笑。

        2.4实行项目登记管理制度。房地产经纪机构承接商品房销售项目后，应当将房地产开发企业出具的商品房委托代理销售合同或协议提交至属地房地产行政主管部门进行登记，并报市房地产行政主管部门备案。

      矩构点评：连代理合同或协议内容都要备案，估计以后分销那种先收客户十几万团购费，再收开发商12-13%佣金的合同是备案通不过了，黄金时代一去不返了。而这些费用***终都转嫁在了房价里，由购房者买单！

      （三）加强商品房预售资金监管。

      3.1各级房地产行政主管部门要切实加强商品房预售资金监管。房地产开发企业擅自截留、挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入监管银行账户的，由市房地产行政主管部门立即停止其网签资格，责令限期整改，并由监管银行督促落实。

      3.2监管银行未履行监管职责的，由房地产行政主管部门提请市商品房预售资金监管协调小组中止其房地产业务的监管资格。各房地产开发企业应积极配合预售资金监管工作，确保建设项目如期竣工交付，保障购房人的合法权益。

      矩构点评：这一条也是嘉五条的升级版，不仅明确了要加强对预售资金的监管，谁来管，怎么管，管不到位怎么办都有了明确。未来，项目烂尾、开发商跑路、楼盘延期交付等现象将大大减少。

      （四）加强商品房预（销）售价格监管。

        4.1为防止房价畸高行为，将现行的开发商自主定价调整为开发商定价与评估制度相结合的模式，避免定价的盲目性、随意性。原则上，今年第四季度新批预售项目备案均价不得高于项目邻近区域内已批商品住房的备案均价。

      对备案价明显高于附 ·近小区商品房备案价格的申请，房地产行政主管部门可不予受理或者暂缓办理预售许可，必要时可要求房地产开发企业提供评估报告。

      矩构点评：如果加上一个邻近区域内多长时间内（比如1个月，还是3个月）的已批商品住房的备案均价，或许更有利于楼市价格稳定，不过快上涨。否则现在的行情真是***一个样！如果同一区域楼盘同一时间价格抱团上市，如何处理？

      4.2商品房销售价格应按要求，按照申报价格明码标价对外销售并对所销售的商品房实行“一套一标”，报项目所在地房地产行政主管部门和价格行政主管部门备案，房价一经备案，不得更改。

      4.3对预售价格畸高的开发企业，要在发放预售许可证之前，由市房地产行政主管部门会同价格行政主管部门及时对开发企业进行约谈，帮助企业提高自律和公德意识。

      矩构点评：一直以来平湖默认执行的标准是不得超过备案价格，所以许多房企在报备的时候都往高了报。像前段时间滨江万家花城备案价报了1万3，销售均价采取了9千多。

      未来要以申报价格销售，且一经备案，不得更改的话。再结合文章一开头所说的，不得提前收取意向金。那对房企的定价能力提出了巨大的考验！

      不仅如此，约谈制度更是让房企不能像以前一样“随心所欲”了！

      （五）加强房地产广告监管

      简单来说就是

      5.1没有商品房预售许可证，不可发布预售商品房广告；

      5.2发布的广告，应当遵守广告法在内的相关法律法规；

      5.3违法违规的，要责令停止发布并予以行政处罚。

      矩构点评：小编对此***的感受就是，一夜之间大街上的广告牌都残缺了。来不及更换，下架的，就采用抠、挖、贴、涂各种手段去掉广告法敏感字眼。每个楼盘都说自己是市中心，一出来个楼盘就是***荣耀的地产广告风格是改管管了，看着多审美疲劳啊，做广告的就不能走走心？！以及中介分销们吹嘘的“高铁直达上海，高速半小时到虹桥”，类似各种虚假夸大广告终于可以消停了。

      ***点评：

      平湖一直是个藏富于民，楼市健康稳定的城市。以往城区持续多年七八千的均价，年去化量60-70万㎡左右。在这一波的行情中，受上海人、投资客、分销商的冲击，不仅是房价、去化量、土地拍卖量价、吸引的外来开发商，都达到了历史之***。短时间内，对市场产生了较大的影响早在几个月前，小编就写过一篇《平湖，你还能平静多久》。

      每一个正规的地产人，都不希望看到这种透支消费力，扰乱市场稳健的现象。今天看到这份内容翔实的平五条，和广大老百姓一样像吃下一颗定心丸。此举措，不像附 ·近城市限购限贷那般严厉，却不无体现政府对维持市场健康稳定的决心和努力。

      平五条后广大老百姓买房时不仅要看开发商的品牌，也需要留心代理商的品牌。开发商选择的代理机构，某种程度上代表了企业的态度；也决定了你是否会多花冤枉钱买房，签到所谓的阴阳合同！

      对于近期急着买房的市民，矩构认为可以稍作观察。静待平五条发挥功效，虽说明年房价未必会下降，但选择一定会更多。市场也将更加透明和规范！