‍‍      住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。长期以来，由于使用渠道不畅、审批程序繁琐，再加上业主表决机制缺陷，导致巨额资金“沉睡”。日前，住建部和财政部联合下发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建房办〔2015〕52号），改进表决方式，提高决策效率，准许将维修资金用于老旧住宅加装电梯和助老设施，并明确老旧小区应急维修使用资金可走“绿色通道”。‍

‍‍      此前“双2/3”导致业主表决难，新办法提出四种表决方式。‍‍自1998年我国实行住宅专项维修资金管理办法至今，全国累积的“住房维修款”已达数千亿元的规模。然而，这笔住房的“保养钱”“保命钱”，长期以来却使用效率低下。据统计，各地维修资金使用率平均不到2%，即便是使用率在全国领先的上海，也仅有8.6%。‍‍

‍‍      为啥房屋“保命钱”一直在沉睡？使用范围不明确，使用渠道不畅，审批程序繁琐都是原因，其中***关键的一关就是业主“双2/3”表决难。根据现行的《住宅专项维修资金管理办法》，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。而现实情况是，我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会，即便有业委会，要确保“双2/3”也需要漫长的征询、公示与核对过程。‍‍

‍‍      破解“双2/3”表决难，此次《通知》创造性地提出了四种表决方式：一是业主将表决权委托给业主委员会或业主代表代为行使的委托表决方式；二是一次性表决通过、分批使用资金的集合表决方式；三是将未参与投票的业主投票权数计入赞成票的默认表决方式；四是持反对意见业主占“双1/3”以下视为表决通过的异议表决方式，但前提条件是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对上述表决方式作出事先约定。‍‍‍‍

‍‍      新办法首次明确规定，资金可为老旧住宅加装电梯。上世纪八九十年代兴建的居民住宅楼，正陆续进入“保养期”。此次出台的《通知》首次明确规定，针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。‍‍

‍‍      不仅是电梯的问题解决了，《通知》还首次细化了老旧小区更新改造的具体内容。以往像房屋本体的屋面及外墙防水、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等，以及道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等配套设施建设，都可以使用专项维修资金。    ‍‍

‍‍      老小区应急维修可走绿色通道。为了确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患，《通知》规定，老旧小区发生电梯故障，消防设施故障，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险等七大危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下，可以不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金。这意味着老旧小区应急维修使用维修资金有了“绿色通道”。‍‍