7月28日晚间，热盼了一个多星期的时间之后，政策的靴子终于落地。从7月29日起，余杭、萧山全面取消限购，主城区140平方米以上住宅取消限购。尽管杭州限购松绑比预料中的要来得晚，力度也没有预料中的那么大，但这对正承受巨大市场压力的杭州楼市而言，似乎没有比这更好的消息了。经历了大半年下跌行情的杭州楼市，即将步入一个新的市场阶段。

　　首日成交暴涨豪宅风光

　　限购松绑或者取消，对成交量究竟会有多大的拉升作用？对杭州楼市而言，7月29日之前这还只是一个假设性的命题，直到7月29日这***结束，我们终于有了一个完整而真实的答案。

　　杭州透明售房网统计数据显示，7月29日，也就是杭州限购松绑的首日，杭州市区（含余杭、萧山）新房共成交264套。而在前一个交易日，杭州市区新房共成交177套。也就是说，环比限购松绑前***，杭州市区新房成交量大涨49%。

　　尤其是豪宅市场，在7月29日的表现分外抢眼。这***，武林壹号与滨江城市之星均有6套成交，武林壹号更是创下1.6亿元销售额的佳绩，而绿城兰园、郡西别墅、十方别墅、坤和和家园等豪宅，也均有成交。据统计，7月29日这***仅主城区单套总价超过1000万元的豪宅，成交量超过30套。

　　值得一提的是，由于萧山已于上周一事实上取消限购，至本周政策效应已逐步减弱。7月29日264套的成交量中，萧山只贡献了17套，远低于余杭的132套。如果刨除这一方面的原因，7月29日杭州市区新房成交量应该远在目前的这个数字之上。此外，7月29日主城区新房成交115套，不及余杭的132套，而在此前主城区的成交量一直高于余杭。由此观之，主城区限购松绑，相比余杭和萧山全面取消限购，“救市”效应相差了一大截。

　　不过，对于限购松绑首日的成交量，还应做进一步的技术性分析。一个显而易见的事实是，首日成交量中有一部分是由线下签约转化而来，尤其是豪宅。但毕竟豪宅成交数量只是少数，全部加在一起不会超过50套。粗略计算，若剔除豪宅因素，实际涨幅也有20-30%。

　　房价立刻反弹几无可能

　　限购松绑之后，杭州楼市接下去会不会“量价齐涨”？多名业内专家以及市场人士均认为，房价将由先前的“大跌”转为逐步“企稳”，成交量也将逐步上扬，但是目前的市场基本面还不能支撑房价快速上涨。

　　“这是一个迟到的政策，呼之欲出却拖延了将近两个月的时间。在过去的几个月中，市场信心每况愈下。虽然迟到，但是松绑政策，或多或少会给市场带来一些信心。但现阶段这样的单一措施很难改变市场走向，更不必担心引发房价上涨。”省内著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，若限贷政策不调整，房价上涨的可能性不大。

　　“现在的市场相比2008年要复杂得多。2008年的市场是V字形的，跌得快回来得也快。可是这两年经济下滑得比较厉害，可能需要经过相当长时间，至少需要一两年时间才能恢复。限购取消之后成交量自然会有所增长，但是现在的库存量实在太大，新增的市场需求无法在短期内消化过量的库存，因此在未来一段时间之内，将会出现‘量涨价平’的市场趋势。即便乐观一点来看，房价也只能是小幅回升，比如涨幅与GDP增速持平，这是一种较为理想的市场状态。”金都房产吴忠泉对后市并不盲目乐观。

　　也有一些人士认为虽然政策已经见底，但是市场见底尚需时日。杭州透明售房网市场研究院院长方张接认为，限购松绑对不断下探中的价格体系短期内会起到蔓延或者支撑作用，但不足以就此确立底部。如果没有限贷政策调整等政策跟进，降价依然会继续。限购取消、限贷不变的市场，不会是具有转折意义的市场。

　　以2008年为例，当年10月国务院出台二成首付、利率7折优惠、减免税费等“救市”政策，杭州地方政府也出台了“救市24条”，在如此强烈的政策刺激之下，杭州楼市前几个月市场整体价格还是下跌，直到2009年3月成交放量之后，市场才出现根本逆转。由此可见，对限购松绑之后的杭州楼市，不能过于乐观。

　　而对后市看法的分歧，也将直接影响到开发商的定价策略。有的开发商为了缓解巨大的销售压力，可能会趁限购松绑市场需求短期明显回升之机低价销售。也有的开发商趁机涨价，实现更高的利润目标。

　　截至7月30日，杭州市区可售商品房总量已接近13.5万套，若以上半年的销售速度计算，销售周期将长达28个月之久。而即便以7月29日的成交量来计算，也差不多需要17个月的销售周期，也依然属于“高库存”。这也意味着，除非限购松绑之后杭州楼市成交量大幅上涨，否则库存压力并不能得到实质性的缓解。

　　由于主城区只针对140平方米以上面积的房源放开限购，而这部分房源约占市场总量的1/4左右，故主城区的小户型市场压力依然巨大。此外，大户型市场中不少房源是有两三套小户型拼接而成，这种“一房多证”的大户型，由于受不到政策的“眷顾”，未来市场处境依旧尴尬。

　　二套房贷政策局部松动

　　“限贷”对市场的影响，有时候甚至远大于“限购”，这已成为越来越多市场人士的共识。近期国内先后多个城市宣布取消或者松绑限购，市场信心也因此大受提振。不过令人感到些许失望的是，限贷政策并没有与限购政策同步调整。

　　就在杭州限购松绑大受市场关注的时候，房贷政策也同步做了调整。只不过这个细微的调整很容易让人忽略。“市公积金二套房贷首付比例***6成，这个政策是从7月29日开始执行的。”7月30日，杭州市公积金12329热线工作人员向记者证实，杭州市公积金二套房贷首付比例确已下调，而在此前二套房贷首付比例不得低于7成。从政策调整的时间点来看，是对限购政策调整的一种呼应，只不过没有公开宣布。

　　此外，杭州市公积金二套房贷的申请条件也有了调整。按照此前的规定，二套房贷申请市公积金，申请人家庭现有的人均住房面积必须低于上一年度杭州市人居住房建筑面积（2013年杭州市人均住房建筑面积为34.68平方米）。根据***规定，如果达不到这一要求，但只要现有住房总面积低于140平方米，购买第二套房也可以申请市公积金贷款。这也是杭州楼市3年多以来，房贷政策的首次松绑。记者还了解到，目前杭州市公积金房贷额度已大为宽松，等候时间一般在一个月左右。去年同期，杭州市公积金贷款额度曾一度告急，***被迫“商业贴息”政策以解燃眉之急。

　　杭州市公积金房贷政策的这一调整，也给市场带来了更多的信心。继限购松绑之后，房贷政策是否也会逐渐宽松，也就成了楼市的又一政策预期。考虑到数月之前央行力挺首套房贷、两次定向降准等一系列信号，这样的可能性也越来越大。而一旦房贷政策与限购取消同时发力，对楼市的刺激作用，显然要比单一的限购取消要大得多。

　　链接

　　杭州限购限贷大事记

　　2010年10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房），限购范围为杭州市区（包含余杭、萧山）。

　　2011年3月1日，杭州版“限购令”正式实施，杭州本地户籍家庭二套房首付比例不低于6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房；外地人购房需提供2年内连续1年以上的纳税证明，只允许购买一套房；个人将购买不足5年的住房转手交易，全额征收营业税。

　　2013年12月6日，杭州二套房首付比例再次上调，由原先的6成调至7成，成为有史以来首付比例***房贷政策。

　　2014年7月29日，余杭、 萧山全面取消限购，主城区140平方米以上户型取消限购，但140平方米以下户型保持原有政策不变；杭州市公积金二套房首付比例下调至6成。