“买90平方米能有170米的面积”，杭州某些楼盘的得房率曾经高得吓人。但是，这些让人惊叹的“偷面积”现象，即将成为过去式。一纸严格的规范将彻底改变大行其道的“偷面积”现象。

　　7月1日起实施的住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》），对当前很多“偷面积”楼盘有极大的杀伤力。赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等，这些原来可以用来赠送的面积，现在统统成了计算在内的建筑面积。也就是说，开发商寄望“偷面积”增加卖点，买房人寄望“偷面积”得实惠的时代终结了。

　　双层挑高露台、地下室等影响都很大

　　新《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化***的一条。按照2005版《规范》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗。虽然杭州原定的户型设计规则相对严格，楼盘中也极少出现类似结构楼板外挑、凸窗设计，但是，新《规范》从全国层面上给飘窗设计“加紧”了。

　　“今后，奇偶层双层挑高露台的户型设计就没人买单了。”协安置业的营销总监胡军辉说。按照新《规范》要求，在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，而主体结构外的阳台则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。“送超级大阳台”曾是不少开发商偏爱的一招。此前，在杭州高层大为流行奇偶楼层分开，部分楼层双层挑高露台赠送，客户基本上会选择这样的户型，“一旦算面积了，客户肯定要考虑实际支付的房价，到底划算不划算，双层挑高的优势也就没了。”

　　此外，杭州部分小高层还非常流行“买一楼送地下室”。但是，按照新《规范》有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原来规范，胡军辉认为：“地下室从纯赠送到要花钱买，客户肯定难以接受，这样一来，开发商自然也不愿意再做地下室了。”

　　中国联合工程公司***建筑工程设计研究院院长徐磊也表示，新《规范》显示，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。而在原先《规范》内，不计算建筑物内的设备管道夹层面积。“作为建筑工程设计公司，我们认为设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，通常为了提高楼盘的得房率，我们会将物业用房等放在避难层等。现在看来也行不通了。”

　　杭州楼盘开发史，一度盛行送得多

　　“买两居室送书房”、“近30%的高附赠率”、“***”……这些夸张式“送面积”背后，是开发商习惯性地“送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”、“送半地下室”等招数。楼市竞争太过激烈，除了价格战以外，赠送面积是楼盘销售中***有效也是***吸引人的设计。

　　在杭州的楼盘开发史上，中海钱塘山水、天阳上河、顺发和美家等都是户型创新的高手。2008年，以“魔方户型”登陆杭州市场的中海·钱塘山水，89平方米可以做到五房两厅，让杭州人民大开眼界。2009年，和美家的LOFT户型90平方米的空间利用率相当于170平方米。同年，保利东湾一套Max90户型，露台、飘窗、阳台、入户花园等赠送的面积加起来将近有25平方米。2010年，名城湖左岸户型全部为层高5.6M的墅式公馆，买一层大可以用来分成两层居住。随后，杭州楼市户型之战逐步升级，赠送面积现象大热。2014年，绿都御景蓝湾89平方米可做成3房2厅2卫，***赠送面积为40平方米左右。这些“偷来”的面积并不能计入房产证，但却增加了实际使用面积，购房者自然青睐。

　　开发商送面积送得欢，这边规划审批也越来越严格，2011年杭州接连出台关于户型设计***规则，以框定面积不可以随便送，但杭城开发商“戴着镣铐跳舞”，还是潜心钻研出2.2米以下的步入式飘窗、赠送的大面积错落式露台、只算一半面积的入户花园、生活阳台等赠送面积。不过，新《规范》一旦实施，就意味着很多擦边球的做法都行不通了。这对开发商来说，将迎来户型又一次大变革。

　　做不到“小三房”，刚需户型就会很难卖

　　偷面积，曾是小户型房源的撒手锏。“真的是很忐忑，我们的项目规划设计一半报批了，一半还没有申请，现在很担心受到新《规范》影响。”杭州某刚需楼盘的开发商这样表示。

　　从***初的送露台、送阳台，到送房间，杭州在售的不少楼盘都有“送面积”的习惯。根据新规，这些在售以及下半年即将销售的大多数楼盘都已经报批过规划，不在新规的严控之内，但是接下来的项目以及少部分没有赶上7月1日报批的项目就有可能无法再“偷面积”了。鉴于杭州细则暂未出台，新《规范》会将对整个杭州市场户型产生多大的影响成为设计单位和开发商“心头***悬的事儿”。

　　徐磊称，新《规范》对小户型为主的刚需楼盘打击会是致命性的。在目前“90/70”政策的限制下，很多90平方米的小户型如果按照新《规范》来操作，肯定在实用面积上会大大减少，对购房者的吸引力也就会减弱。“杭州这个城市，购房群体对主流户型的需求就在110-120平方米之间，这也是为什么很多开发商挖空心思偷面积，将90平方米做成‘小三房’，主要还是整个城市的生活需求所决定。”

　　相比已经在售的楼盘，更着急是那些尚在图纸阶段的刚需楼盘，如果所处板块恰好竞争激烈，又很难在户型上做出创新，就会失去吸引力优势。“只能说，如果杭州细则严格落地的话，这些失去户型赠送优势的刚需小户型房源就会很难卖。”胡军辉说。