2011年，自年初国家宏观调控政策“新国八条”以及地方执行细则“津十条”出台，市场进入新一轮调整，成交量连续下滑，市场观望气氛较浓，加之金融信贷政策的持续紧缩以及下半年“新国五条”的出台，均使得楼市的宏观调控不断加码。时值楼市传统的“金九银十”销售旺季，在今年史上严厉的宏观调控背景下，“金九银十”天津二手房市场成交能否冲破低迷再创新高？众多业内专家对此并不乐观。

　　“金九银十”遭遇调控

　　通过回顾2006-2010年历年“金九银十”二手房市场的表现不难发现，除2009及2010年宏观调控作用较弱的市场背景下，“金九银十”市场表现突出以外，凡处于调控时期的市场均难以出现“金九银十”的销售旺季。

　　2006年，“国六条”出台，其中对个人购买住房不足2年转手交易，按其取得的售房收入全额征收营业税改为“不足5年”，大大提高了二手房交易环节的税费成本，受此影响2006年“金九银十”成交出现较大降幅。

　　2007年，二套房贷新政亮相，“首付至少四成、利率上浮10%”的贷款模式无疑提高了购房者的准入门槛，增加了购买压力，大量改善型自住需求也受到抑制，市场成交量快速萎缩。

　　2008年，年初“拐点论”热吵，楼市进入观望气氛，加之购房者对奥运之后房价下降抱有强烈的主观臆断，观望更加浓郁，2008年的“金九银十”更是创下二手房交易的***值。

　　2009年，国庆长假期间购房者看房热情高涨，二手房市场表现抢眼，使得“金九银十”整体成交量高于前三年的***水平，市场创下了历年来的***表现。

　　2010年，成交量减少并未导致成交价格的明显降低，截止8月底已有部分购房者开始入市，市场成交量出现反弹，使得“金九银十”的表现整体趋于乐观。

　　今年“金九银十”难现佳绩

　　通过对历年“金九银十”天津二手房市场成交量的回顾，不难发现政策的调控对于“金九银十”具有较大的影响。此次“金九银十”，伴随新建商品房新增供应的集中释放，或将带动成交量出现小幅的增量，但是从整体政策的背景来看，仍难以出现大幅反弹。

　　我爱我家市场研究中心认为，2011年国家对于楼市的宏观调控从力度上看均严格于往年，如“限贷”、“限购”等政策直接抑制了市场中的不合理需求，使其难以入市；加之金融信贷政策的从紧，使得银行在贷款额度放款速度上受到影响，连续的加息也使得部分购房者因购买实力受到挑战而无法入市，这些政策均使得“金九银十”的市场缺乏大量新增需求集中入市的支持；

　　另外，与2010年处于调控中的市场相比，今年宏观调控的持续性更强，受众对于未来房价将要下滑的主观预期仍然强烈，因此成交难以出现大幅反弹。

　　业内专家表示，2011年“限贷”、“限购”等楼市的宏观调控政策以及加息等货币从紧政策的叠加效应已经显现，市场中的投资投机型需求和部分改善型自住需求受到抑制无法入市，尤其进入下半年随着限购城市范围的扩大，预示着楼市的调整不会放松，政策的严厉性难以支撑市场出现需求集中入市的现象，因此今年的“金九银十”市场也难以出现较好的表现。