营业税新政全面执行

　　“我这套房子过户，原先不是只有1.12万元不到的营业税吗？怎么现在变成2.8万元了？”近日，市民刘先生去缴纳二手房税费时，却被告知营业税缴税额“涨”了。原来，1月26日，楼市调控新“国八条”出台。根据新“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由差额征收营业税改为全额征收营业税。1月27日，财政部和国家税务总局又“突击”下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定从1月28日起，对“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税”。

　　记者从市地税局税政科获悉，根据财政部、国家税务总局1月27日下发的通知规定，我市已执行个人住房转让营业税新政。按照新政，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　据了解，在此之前，根据财政部要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。“这一次的营业税税收政策，对于购房不足5年的房源，完全取消了普通和非普通住宅的区分化。”市地税局税政科一位工作人员表示，“而且，全额征收营业税，使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这一记重拳的力度是非常大的。”

　　二手房购房成本增加

　　营业税调整对购房者的影响有多大？记者了解到，按照房地产交易惯例，我市二手房交易中的税费大多由购房者承担，这是市场上普遍存在的潜规则。新“国八条”规定个人购买住房5年内转让按销售收入全额征税，但在潜规则影响之下，增加的交易成本将全部转嫁至购房者身上，导致这部分购房者购买未满5年的二手房实际房价几乎都高了数万元，这无疑也大大增加了买房成本。“很明显，交易税费的提高会加大购房者的负担，针对投资、投机行为，投资者受到的打击会比较直接，虽然对于许多有能力且急于购房的人而言，也不会因为交易税的上涨而放弃购房，但购房成本的增大对二手房交易市场肯定会有平抑作用。二手房买卖的惯例是营业税、过户费等由买方支付，新‘国八条’相当于使买房者又要增加一笔不小的支出，买房者下手将更加谨慎了。”一位业内人士分析说。

　　同时，也有一些人认为，营业税优惠的取消是把双刃剑，其一是打击了投机性购房，其二也增加了普通购房者的购买成本。一方面，提高出售门槛，可能会导致部分投资客捂房，不利于二手房流入市场，补充市场供应量；另一方面，改善性住房需求将进一步遭遇扼杀。

　　张先生在市区有一套100多平方米的房子，这是他于2009年花50万元左右买的。今年年初，他以80万元的价格挂牌出售，交易细节都谈得差不多了，只等着春节长假之后办理过户。没想到，正月初七上班后，原本已经谈好的交易却因为新政的推出而产生了问题。“一套房子新政前后的营业税相差上万块。”张先生算了一笔账，按照原政策，他需要缴纳的营业税约为1.68万元，但是按照1月28日起执行的新政策，他需缴纳全额营业税近4.5万元。相比1月28日前，他要多缴2.8万元的营业税。原本购房人愿意承担1.68万元的营业税，但现在多了2.8万元后，购房人表示不能接受，这笔交易陷入了僵局。

　　市场将再度陷入博弈

　　记者在采访中发现，近期，市区不少中介公司都显得门庭冷落，有的甚至迟迟不开门营业。“现在的市场比这些天的天气还要冷。”一家二手房中介公司工作人员对记者说，“其实从春节前一周开始，交易量就下降得很明显了，现在调控这么严厉，我们对后市的预期也并不好。”

　　二手房交易下降是否是受新政的影响？对此，一些业内人士认为，今年年初一系列政策的叠加效应，都显示出了中央调控房地产的决心，目前二手房市场上买卖双方的观望情绪加重，二手房市场也将再度陷入博弈。但由于春节前后是二手房交易的传统淡季，交易量本来就不高，市场行情暂时难以分辨。新政策有可能延长购房者的观望期，但效果如何还要继续观察。

　　当然，也有人认为，营业税政策调整将在短期内使市场出现观望风潮，二手房交易会受此影响出现一定下滑。但目前市场上买了不到5年就拿来再上市交易的房子中，自住型的比例极低。因此，随着时间的推移，刚性需求将会重返市场。不少人还认为，新规出台后，可能进一步加剧平湖二手房市场房源紧缺的现象。一些未达到5年期限的房屋，可能通过转卖为租的形式进入租赁市场，从而推动租赁市场进一步活跃。

　　业内人士表示，2011年将会是又一个“调控年”，年初的政策抵消了一部分房价上行的冲动，有利于楼市投资投机情绪的降温，二手房市场在年初的博弈中也将逐渐转向健康理性。