随着房地产调控政策的逐渐深化，原本不分一、二套的住房公积金贷款终于也开始进入了差别化信贷的时代。住房和城乡建设部等四部委11月３日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“二次调控”实施一个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列政策不断出台，楼市调控预期进一步强化。目前，我市也已暂停公积金个人住房贷款申办。

　　公积金贷款进入差别化时代

　　继贷款利率上调之后，时隔半月，公积金个人住房贷款又现收紧。11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，进一步收紧公积金贷款政策。

　　在此次四部委的《通知》中，***受关注的内容有三：一是提高首付——“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”；二是提高利率——“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”；三是停贷“三套”——“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。同时，《通知》对第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象提出了要求，“仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。”

　　“本次公积金贷款政策的调整反映了差别化信贷政策的延伸，提出了‘扬首套房、抑二套房、禁三套房’的梯度要求。”一位业内人士分析，通过规定公积金购买90平方米以下首套房，首付比例不低于20%，90平方米以上首付不低于30%，明确保护了中低收入家庭的刚性购房需求。另外，新政还首次提出了第二套房利率的概念，规定二套房首付不低于50%，利率上浮10%。由此可见，公积金政策对改善性购房需求不再手下留情，通过控制减缓改善性需求入市。而公积金新政意料之中叫停了第三套房贷款，也堵住了投机需求可能利用的公积金政策漏洞。

　　相比商业贷款仍具有优势

　　“已利用公积金贷款买过住房但已还清贷款，或是已有住房但并非利用商业贷款或公积金贷款购买等，这样的情况再申请公积金贷款买房，到底是算第几套房呢？”“公积金贷款二套房、三套房认定是否会像商业贷款一样‘认房又认贷’？”对新政提到的二套房、三套房，不少购房者提出了这样的疑问。

　　记者了解到，目前我市住房公积金管理中心已经暂停公积金个人住房贷款申办。市住房公积金管理中心主任毛原华表示，我市将全面按照国家规定执行，目前公积金个人住房贷款政策的细则正在制定，但“落地”操作尚需一段缓冲时间。而二套房和三套房的具体认定标准，都需待操作细则明确后确定。

　　“就算是二套住房公积金贷款要上浮10%，但是仍然要比商业贷款优惠得多。”对于公积金的政策变化，毛原华认为对我市购房者的影响其实不是很大。记者计算了一下：以20万元贷款20年为例，利息总额为92136.75元，月供为1217.24元。而如果之前客户曾有公积金贷款记录，被算成二套房，那么同样一笔贷款，利息总额为 102506.99元，月供为1260.45元。如果仅从利息总额和月供角度来说，成本变化并不是太明显，而且与二套商业贷款相比，仍有不小的优势。“对条件符合的购房者，公积金贷款仍然具有很大吸引力。如果购房者遇到合适的房子，他们是不会因为政策改变而取消原有购房计划的。” 毛原华告诉记者。

　　预期后续政策将继续加码

　　“调控才刚刚开始，现在还看不出什么来。”市民王先生说，“这次调控比4月份的调控还要严，而且还有后续的房产税、限购令等，楼市的前景很难说。”记者发现，此次公积金新政，一方面提高了购房者的资金要求，增加了购房成本，更重要的是对购房者的心理产生了一定影响，使得消费者的购房心理进入了一个新的波动期。

　　业内人士指出，继10月26日国家对公积金存贷利率做出调整后，差别化贷款政策令公积金贷款向商业贷款看齐，这意味着政府依然保持着对楼市调控的强劲势头，积极促进房地产市场的平稳健康发展。“先是收紧商业贷款，再是堵住利用公积金贷款炒房的漏洞，说明前一阶段的调控政策并没有达到国家的预期，今年内或者更长时间内楼市将维持现有调整状态。”业内人士表示，从今年4月份到现在，楼市调控政策一波未平，一波又起。而此次“二次调控”正是对之前房地产市场调控政策的强化与深入，也为地方政府明确了调控方向和力度。“国家的调控意图很明显，就是打压部分城市过快上涨的房价，让楼市回归到理性。”

　　此外，新的公积金贷款政策与此前调整的商业贷款政策区别在于：对首套房且面积在90平方米以下的住房“网开一面”，允许首付可以低至两成。这无疑在释放信号：鼓励开发商建设中小套型房，鼓励购房者购买中小套型房，以加快市场结构的优化。