实施范围扩大到各类物业

　　1999年9月14日，平湖市政府印发了《关于印发〈平湖市住宅区物业管理试行办法〉的通知》。经过10多年的发展，我市物业管理情况发生了巨大变化，出现了许多新情况、新问题，这个办法已不能适应当前的需要。

　　原先物业管理办法的实施范围主要是城市内的住宅小区，而其他物业都是参照住宅小区的物业管理办法。近几年，我市各种类型的物业都在推行物业管理模式，包括住宅区、写字楼、商业区等。《办法》适用范围扩大到各类物业，只要业主同意，都可以按《办法》的规定，实施物业管理。

　　规范业主大会

　　《办法》要求，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上，可以成立业主大会。业主大会应当依法选举产生一个业主委员会，具体人数根据物业管理区域的实际情况确定。

　　“新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，而业主委员会成立后，选聘物业公司事宜由业主大会决定。”市规划与建设局物业管理科相关负责人介绍，我市住宅项目建成后，通常由开发建设单位选聘物业公司，这种选聘形式，许多业主有意见。《办法》规定，从7月1日起，在全市住宅项目中，前期物业管理必须通过公开招标的方式选聘物业公司。同时，业主大会有权选聘或解聘物业服务企业。

　　同时，《办法》对业主在业主大会上的投票权也进行了限制。“业主大会对‘筹集和使用专项维修资金’以及‘改建、重建建筑物及其附属设施’这两项事项作决定时，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意。”该负责人表示，《办法》还增加了街道办事处、乡镇人民政府为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门，实际操作性更强。

　　公用建筑不能随意“变脸”

　　“买房时，沙盘上看到的，售楼小姐介绍的，明明楼前是规划中小区绿地，入住的时候却变成了一栋住宅楼，原先规划的活动室却变成了对外出租的‘办公用房’。因这些配套设施的变化而引起的纠纷是***常见的物业纠纷。”该负责人表示，此次的《办法》中明确表明物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　《办法》第五章关于“物业的维护和使用”明确：业主、物业服务企业及相关专业单位不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续。