《平湖市物业管理实施办法》已经市十三届政府第26次常务会议审议通过，现予公布，自2010年7月1日起实施。

 

 市长 翁建荣

二○一○年七月一日

 

***章 总    则

    ***条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本实施办法。

    第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

    第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    第四条 市规划建设部门（以下称市物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

    各镇人民政府或街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助市物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

    市公安、城管、工商、物价、环保等有关部门按照各自职责协助做好本市行政区域内物业管理的监督管理工作。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

    第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的义务。

    第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

    业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的职责。

    物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

    物业管理区域由市物业主管部门会同各镇人民政府或街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

    新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

    旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与附 ·近原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

    第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业，或由20%以上业主提议向物业所在地镇人民政府或街道办事处提出申请，并由物业所在地镇人民政府或街道办事处负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会，市物业主管部门给予指导：

    （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；

    （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

    第九条 业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：

    （一）由物业服务企业（没有物业服务企业的由镇人民政府或街道办事处、居民委员会）向物业区域内的业主征询意见，并组织推举出业主代表1至5名；

    （二）由物业所在地的镇人民政府或街道办事处指定当地居民委员会的工作人员1至2名作为代表（居民委员会尚未建立的，由镇人民政府或街道办事处在其单位内推举代表）；

    （三）由建设单位推举1至2名代表。

    筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

    筹备组的工作应当符合《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（建房〔2009〕274号）有关规定。

    筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并书面告知市物业主管部门、物业所在地的镇人民政府或街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。 

    首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业交付使用备案前一次性向所在地镇人民政府或街道办事处预缴筹备经费，由所在地镇人民政府或街道办事处代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准为5万平方米以下（含5万平方米）的物业为3万元，5万平方米至10万平方米（含10万平方米）为4万元，10万平方米以上为5万元。

    第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主参加。

    物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

    业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

    召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

    第十一条 下列事项由业主大会决定：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；

    （二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

    （四）选聘和解聘物业服务企业；

    （五）筹集和使用专项维修资金；

    （六）改建、重建建筑物及其附属设施；

    （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    第十二条 业主大会作出决定，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意。

    业主大会对筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意。

    业主大会或者业主委员会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

    第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

    物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

    第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

    业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

    第十五条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向市物业主管部门和镇人民政府或街道办事处备案：

    （一）业主大会会议记录和会议决定；

    （二）业主大会议事规则；

    （三）管理规约；

    （四）业主委员会委员的名单；

    （五）业主大会会议的各项表决情况记录。

    业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

    业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

    第十六条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。

    业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

    业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员