各镇人民政府、街道办事处，平湖经济开发区管委会（钟埭街道办事处）、独山港区管委会，市政府各部门，市属各单位：

    《平湖市物业专项维修资金管理办法》已经市十三届政府第26次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

 

 平湖市人民政府

二○一○年七月一日

 

  

***章   总   则

    ***条 为规范物业专项维修资金的缴存、使用和管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主和使用人的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

    第二条 本市行政区域内的物业专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

    第三条 本办法所称的物业专项维修资金，是指由业主缴存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

    物业专项维修资金属于全体业主所有。

    物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

    第四条 本办法所称的物业共用部位、共用设施设备，是指《平湖市物业管理实施办法》中所指的共用部位、共用设施设备。

    第五条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

    实行业主自主管理的，应召开业主大会，业主大会可以就专项维修资金的管理方式作出决定，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

    未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由市物业主管部门代为统一管理。

    第六条 市规划建设部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。

    市物业主管部门会同市财政等部门负责全市范围内物业专项维修资金交存、使用、管理的监督和指导。

第二章   物业专项维修资金的交存

    第七条 新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%，具体由市物业主管部门会同市财政、价格部门确定，报经市政府批准后公布。

    第八条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。

    第九条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。代收的专项维修资金不含在售房款内，双方另有约定的除外。

    第十条 新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专维修资金由建设单位交存。

    实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告，报市物业主管部门备案。市物业主管部门应当在收到通知之日起30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

第三章   物业专项维修资金的管理

    第十一条 物业专项维修资金由市物业主管部门实行专户存储、专项管理，一个物业管理区域为管理单位，按幢核算，建账到户；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，建立分户账。

    第十二条 收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

    第十三条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。当该小区有分户账不足30%时，整个管理区域内的业主全部按当年政府公布的缴存标准续筹专项维修资金。

    第十四条 下列资金应当转入专项维修资金：

    （一）专项维修资金规定的存储净利息；

    （二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

    （三）物业共有部位、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

    （四）共有设施设备报废后回收的残值；

    （五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

    （六）其他按规定转入的资金。

    第十五条 专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

    第十六条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。

    第十七条 物业专项维修资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率，除存入银行、购买国债外，严禁挪作他用。

    除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

    第十八条 专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，为增值收益的8%，并与专项维修资金分账核算。

    第十九条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

    第二十条 物业转让时，原业主缴存的物业专项维修资金余额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。 

    第二十一条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额，并按照以下规定返还：

    （一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；

    （二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第四章   物业专项维修资金的使用

    第二十二条 物业专项维修资金应专项用于物业管理区域内保修期限满后的共用部位、共用设施设备中修（含中修）以上的维修、更新和改造。除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支，不得挪作他用。

    本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

    第二十三条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

    售后公有住房与商品房混合物业，其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。

    第二十四条 物业专项维修资金由市物业主管部门统一管理的，需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，由物业管理单位提出使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业主管部门审定。

    未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案, 社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见并组织实施。

    第二十五条 物业专项维修资金由市物业主管部门统一管理的，资金使用应当履行下列程序：

    （一）物业管理单位持物业专项维修资金使用申请表和经业主委员会审核同意的实施项目和资金使用预算等使用方案，报市物业主管部门审批。