答疑律师：浙江兴嘉律师事务所王舒琪，在合同法、公司法、金融保险法律方面有较深研究。

      来电显示：今年4月1日，张女士在嘉兴买了一套120平方米的房子，准备给儿子结婚用。合同上约定，首付30%，其余贷款。签合同时，张女士付了5万元定金。但之后，房产新政出来了，规定买二套房，首付需付50%，利息也要提高。张女士感觉负担不起，于是找房产公司要解除合同。但对方称张女士违约在先，要没收定金。

      陈先生是山东人，来嘉兴工作已半年，准备结婚。今年，他通过中介购买了一套98平方米的二手房。4月8日签了合同，约定首付30%，其余为商业贷款，并付了2万元定金。双方约定支付首付款时付给中介6300元中介费。后来，房产新政出台，由于他在嘉兴工作不满一年，没法贷款，要一次性付清，陈先生就和卖方协商解除合同并返还定金。但中介不答应，要求他支付全部中介费。除此之外，中介还扣住了卖方三证，而卖方拿不到三证就不退还陈先生定金。结果，现在三方都僵持在那里。

      现场分析：张女士买的房子是否需要承担违约责任，首先要看合同约定，即合同中若约定过，因政府或银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化，买方必须补差价的，必须按合同约定处理，不得以新政为名要求解除。

      如果合同没有约定的，是否需要承担责任要视具体情况而定。如果有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。但如果买方能拿出证据，证明多出费用将严重影响自身履约能力，导致无法正常生活，可提出解除合同。

      而陈先生买的二手房，因国家政策原因无法贷款，买方又没有能力付清全部房款，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。陈先生和卖方已经协商一致，同意解除合同并互不承担违约责任，这符合法律的规定。

      作为中介，无任何权利扣压双方的款项和三证。但中介公司已促成双方签约，只因政策原因未能履行，要求支付一定报酬，也属合理。不过，二手房买卖中，中介公司收取中介费，不仅要求促成签约，还要指导买方进行贷款，并帮助完成房产过户。仅签订合同，尚未进行其他居间行为时，中介公司是无权要求陈先生支付全部中介费的。

      律师解答：根据《***人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。“张女士显然符合该条约定，只要准备好家庭储蓄情况、每月收入状况等资料，然后与房产公司谈，就可要求解除合同，退还定金。”王律师说。

      陈先生合理的支付方式为，按中介已完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项（本案中约定中介费由陈先生支付），即做到什么程度，给多少钱，陈先生按中介公司已完成的工作，支付部分中介费即可。