目前各银行陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定第二套房。改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望？

　　金先生曾全款购买过一套房产，市场价现为150万元。眼下，金先生的女儿将上小学，需要接父母过来照顾孩子，可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足其居住需求，于是想再买套大点的房子居住。金先生看上了一套总价为180万元的二手房，可是就在金先生向银行咨询时，却被告知如果其贷款买房的话，有可能会被算作是“第二套房”，首付50%、利率上浮1.1倍。因为“第二套房”银行是以房产评估价的五成来发放贷款的，所以金先生的首付款至少要110万元，可是金先生手头只有100万元的积蓄。

　　解析

　　伟嘉安捷的专家说，在“京十二条”下发前，金先生如果使用贷款再购房的话，可比照首套房政策执行，享受首套房首付和利率方面的优惠。而新政下发后，根据银行对“二套房认房又认贷”的政策精神，在实际操作过程中银行与建委房屋权属交易系统全面联网后，对于金先生这种名下已有一套住房，再次贷款购房人群有可能会划为“二套房”，首付需50%、利率需上浮1.1倍。专家建议，金先生可以通过抵押消费贷款缓解资金压力。

　　因为，如果采用银行贷款的话，金先生手头的资金不足以支付首付款。而使用抵押消费贷款的话，金先生名下的这套房产大概可以评估到120万元，抵押消费贷款购房一般可以贷到七成，也就是说金先生可以贷到84万元左右，再加上金先生的100万元积蓄可以全款购买该房产。根据现在银行“先抵押后放款”的流程，放贷时间较之前有所延长后，二手房业主更倾向于全款购房人。如果全款购买的话，一般还可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房产还可以正常居住或出租，“专家建议金先生可以将这套房产出租，用租金收益来冲抵抵押贷款月供的压力。

　　数据由伟嘉安捷提供，仅供参考

　　银行贷款购买第二套房

　　贷款与抵押对比表

　　银行贷款成数

　　银行贷款金额

　　结果

　　银行贷款首付需要110万元(180万元-70万元)，手头积蓄仅100万元，不够首付，无法贷款购买总价180万元的第二套房

　　结果

　　手头积蓄100万元+抵押贷款84万元，可全款购买总价180万元的第二套房

　　140万元×50%=70万元

　　抵押贷款金额

　　120万元×70%=84万元

　　抵押贷款成数

　　7成

　　5成

　　抵押现有房产购买第二套房

　　现有房产总价150万元，评估价120万元

　　第二套房总价180万元，评估价140万元

　　贴士

　　抵押消费贷款流程 签订《抵押消费贷款合同》→送评估公司评估→出评估后约客户与银行面签→银行审批→办理抵押登记手续→他项权利证转交银行→银行放贷→客户领取房产证原件

　　借款人需准备材料 借款人身份证(外地需提供暂住证)、户口本、婚姻状况证明(已婚提供结婚证、未婚提供单身证明)、已婚借款人配偶身份证、户口本、收入证明、学历证、所在单位营业执照副本加盖公章、房产证原件、贷款用途证明。另外，借款人也可以提供一些资产证明来提高个人资质，如大额存单、购车凭证等。

　　批贷放款所需时间 在借款人资质没有问题、材料准备充分并且配合办理情况下，从签合同到放款一般需要15至20个工作日。