麦田房产：抢搭优惠末班车 置业购房需谨慎

　　首先，看准位置再出手

　　地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。麦田房产建议自住型的购房者，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，配套设施较为完善以及教育、医疗资源丰富的区域购置新房。对于首次购房者来说，可能预算有限，但还是有合适的区域可供选择。

　　对于投资型的客户人群，在此类区域购买的房产，随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

　　麦田房产推荐购房者，望京区域和亚运村区域的二手房，性价比相对较高，并且适合年轻人居住。除此外，北京其它区域也同样有性价比高可供选择的大量优质房源，建议购房者以自身需求出发，选择适合自己的购房区域。

　　其次，户型面积要选好

　　80年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者要考虑自己更看中哪一方面，首次购房者以年轻夫妇和单身一族居多，麦田房产建议，这些人群可以考虑经济实用的小户型。尤其是60—90平米的两居室，无论是夫妇两人还是单身，基本都可以满足居住需求。而且，处于创业阶段的年轻人也没必要一步到位，徒增家庭负担。

　　另外，小户型还可以作为过渡性住宅，等到将来收入增加有能力改善住房条件时，小户型可以选择出租，算是一种投资，或以房养房都可以。在此，麦田房产提醒购房者，要慎重考虑购买的小户型的地理位置，应选择交通便利，适合年轻人生活的地段，以便将来顺利出租。

　　第三，自住与保值同步考虑

　　虽然首次购房者更多的是自住需求，但麦田房产也建议，在购房过程中不要把买房作为一种单纯的消费行为，也要同时考虑到它的保值、增值空间。因为房产具有居住、消费、投资多重意义，升值功能强，风险相对较小，回报可观，房子买到手后除了自住，在未来通过出售或出租还会有较高的收益，从而积累了资金为更新住房创造了条件。

　　***，房屋产权验仔细

　　二手房交易过程中经常出现因产权不清导致的纠纷，因此已具备一级中介资质的麦田房产提醒购房者——了解清楚房屋产权状况十分重要。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。因此，建议购房者选择正规中介来购买二手房。

　　在二手房交房前，麦田房产提醒购房者特别留意以下十处易疏漏的环节：

　　1．买方是否已到税务局开具全额房款发票；

　　2．新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税；

　　3．买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税；

　　4．房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续；

　　5．是否已前往煤气公司办理煤气更名手续；

　　6．是否已前往物业公司办理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用；

　　7．房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接；

　　8．房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接；

　　9．房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接；

　　10．水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。

　　附：年底到期相关优惠政策

　　去年10月，本市公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，并列出了14条意见和优惠政策，其中部分优惠政策的截止日期是今年12月31日，包括：

　　1、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。

　　2、个人转让自用5年以上、并且是家庭***生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

　　3、购买自住普通住房的，住房公积金贷款***首付比例调整至20%，对***次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金***可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭***贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭***贷款限额为80万元。

　　以上政策从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　美联物业：房贷优惠政策可能率先取消 营业税可能部分修改

　　临近年底，08年10月22日出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏——“7折利率优惠政策”，执行期限即将于年底到期。对于房贷利率优惠、二手房交易税减免等优惠政策是否有必要延续，业内仍存在分歧。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为：房贷优惠取消的可能非常大。而且明显要大于营业税优惠的减免。

　　首先 从市场调整的必要来看

　　***：是今年北京房价上涨的速度已经超越07年全年涨幅：商品房累计涨幅52.2%。二手房累计涨幅39.1%。而且这样的价格上涨是建立在楼市成交总量每月超过4万套的基础上的。

　　70%以上的购买者选择了贷款。这样一旦价格出现调整。带来的次贷风险非常大，简单的说，如果价格回到年初水平，那么在今年6月以来买房的十几万套房源大部分将变成负资产。

　　第二：从房价的支撑点来说：目前的房价飞涨主要的原因是政策及信贷利好，还有大量的需求对通货膨胀的预期。而没有关注到目前为了应对金融危机利率是近5年来***。按照一套贷款100万的房源计算，20年月供大概为6000左右，如果一旦出现通货膨胀利率必然上调。恢复到08年底的话月供就将超过7500。这些都会带来大量依靠目前宽松的金融政策置业人群的次贷危机。

　　第三：就是目前房地产市场对经济的拉动作用已经非常有限。首先，从房源交易构成来说，二手房占据60%以上，而商品房比例越来越少。从一定程度上来说，商品房的建设才能对实体经济有拉动作用，而现在商品房的库存总量仅北京依然超过30万套。依靠信贷政策购房的低收入人群必然会缩紧其他的消费，实体经济缺少购买力，这都支撑不了房价继续暴涨。所以次贷危机乃至市场泡沫现在的风险是越来越大。

　　其次 从政策对市场的影响力度来看：

　　首先：营业税优惠是否取消带来的影响是直接的，而且直接影响了购房者的购买能力，特别是对于刚性需求来说，营业税优惠一旦取消带来的影响可能就是首付不够。这样给市场带来的影响将非常大。

　　其次：而贷款政策的影响要小很多。贷款增加的是以后的月供，对于现在的消费者来说很难做到理性置业，大部分都是透支需求。这样对市场的影响要小很多。而且也能一定程度上抑制价格的猛涨。

　　第三 从以前政策出台的顺序看

　　从政府针对房地产市场的调控顺序看，不管是从06年开始的调控还是07年底开始的收紧，首先出台的政策肯定是金融层面的改变。而在同时涉及金融政策及交易环节——营业税改变的时候，肯定会首先考虑影响比较小的贷款环节。

　　第四 从今年的实际情况看

　　从今年的实际情况可以看出来：包括一系列针对2套房贷的收紧以及北京的84号文、南京的公积金收紧。这些政策都从金融政策限制买房人群出现过热的情况。

　　1： 7月份北京市启动了房地产市场秩序专项整治月行动，加大对开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法、违规行为的整顿力度。

　　2：银监会新闻发言人廖岷7月23日表示，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理

　　3：国税总局7月下发通知，针对房地产市场上存在的税收问题，要求各地根据项目开发经营链条将所有环节涉税行为，都纳入控管范围。其中，通知除了要求各地要重点对房地产开发成本费用进行审核，还明确提出“二手房交易中纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税”，要求严查二手房交易做低合同价行为。

　　4：9月1日，银监会84号文出台，以后贷款的交易，房屋评估值将取银行评估值及纳税时的低值。彻底堵住了大部分房源黑白合同避税的空间。

　　这一系列政策主要是二套房贷及银监会84号文的影响***。从目前的市场成交来看已经对楼市产生了很大的影响。本次楼市成交高峰产生的基础：交易环节的政策优惠及宽松的金融政策都已经有了收紧的政策。对购房者的影响已经在市场的实际成交中出现，这也是9月到10月价格出现下滑的主要原因。