房地产市场的迅速发展导致不少嘉兴市民手里拥有多套住房，目前在嘉兴，不少市民购房更多是出于着眼未来之举，在拿房之后并没有马上入住，往往会空置一段时间，所以小区的物业服务并没有享受到。“既然没有享受，那也没有必要交纳物业费了。”一些业主对物业公司没有实际入住的新房却要交纳全额物业费的做法认为有失公允，那么作为读者对这样的做法又是怎么看的？欢迎与《房产周刊》联系发表自身看法。

　　█王 波

　　事件回放

　　没入住也要交全额物业费

　　孙女士近日在秀洲新区购买了一处130多平方米的高层住宅，由于这套房子是作为儿子的婚房，自然不会立刻就入住。“孩子还没有女朋友，结婚自然是以后的事情，现在想到买房子是看到房价每天都在涨，趁价格还在承受范围之内的时候下手能有备无患。”孙女士认为，这套总价近70万元的商品房由于是现房，在办妥了所有贷款和交房手续之后立刻就拿到现房，但问题就出在与物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》当中，该协议中明文规定：乙方已领房未装修或未入住房屋、空置机动车车位(车库)的物业管理服务费，一年内由乙方按不少于物业管理服务费标准的70%向甲方交纳。一年期满，由乙方按物业管理服务费标准的100%向甲方交纳。从明年起，孙女士开始交纳物业管理费。

　　“房子买来是空着，但物业费却是按1.5元每平方米计算，一个月算下来光物业费就需要200多元，如果入住那还好，但问题是现在没有享受到物业公司所提供的服务就需要交纳全额物业费，显然有失公允。”孙女士认为，尤其她所购买的房产是小高层，电梯、抽水的费用都包含在物业费当中，无形当中也提高了物业费的缴纳额度，而如今没有入住就要跟入住的业主出相同额度的费用，实在有些说不过去。

　　物管：

　　按规定收取物业费用

　　这家楼盘一些业主表示，虽然没有签下协议书，但仍按月交物管费。“我家150平方米，每月物管费也要200多元，邻居面积大的交300多元。”一位业主表示说，不是他们不愿意交物管费，而是要求合理交纳，绝大部分业主没有入住，同绝大部分业主已经入住，其物管运作成本大大不同。这家楼盘的业主李先生说，绝大部分未入住的业主对全额交纳物管费难以接受。他们电话咨询该楼盘物管公司工作人员表示，他们是按照建设部门监制的协议书签订的协议，也是按照上级有关物业服务收费管理办法收取物管费。

　　建设部门：

　　入住与否不影响公共服务提供

　　在采访建设部门时得到的答复是：物业管理费是公共性服务收费，即使购房人没有居住，他的房产也享受到了这些服务带来的保值和增值，他理当为这些保值和增值承担相应的费用。而且公共性服务的特性类似于公共物品，不管某位或某些购房人是否居住，或者多居住几户、少居住几户，基本上都不影响这些服务的提供，包括质量和数量。例如，保安不会因此少几个，清洁不会少几次等，也就是说，某位或某些业主是否居住，对物业管理公司的成本支出而言，基本没有什么实际影响。物业服务公司收取物管费并不以业主是否真正入住为标志，而以业主及其物业是否接受了物业服务为条件。从相关规定中可以得知，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因房地产企业原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由房地产企业全额交纳；同样，对于已经交给购房者的物业，购房者不论是否入住，也应全额交纳物业服务费。

　　在走访过程中我们发现，这一直是很多业主与物业公司之间产生分歧的一个焦点问题。而不少不愿交费的业主，所持理由也都与孙女士类似。房产相关部门负责人针对这一问题解释称，在业主收房后，事实上，房屋产权发生了转移，业主理应为其房屋的维护付费。“物业费主要用于小区绿化、保洁、保安、电梯维护等公共设施的费用，即使单个业主不入住，这些费用也已经产生。”

　　从本质上讲，物业管理服务收费包括三部分：物业管理服务费、特约服务费及代办服务费。其中，物业管理服务费即为我们日常所称的，包含房屋建筑及设备、公共设施、绿化、卫生、公共秩序等进行日常维修、养护、管理、服务所收取的费用；特约服务费是指物业公司接受个别业主委托，提供物业管理服务合同以外的服务所收取的费用，例如非保修期的户内维修、业主室内家政服务等等；代办服务费是指物业管理服务公司接受供电、供水、供热、供气、通信、数字电视等专业服务部门委托为业主服务，向委托单位收取的费用，此项费用是委托单位支付给物业管理公司的，不能向业主收取。

　　焦点

　　物业管理费究竟该如何收

　　由于物业管理本身存在“收费类型多、收费标准多”等不合理现象，业主对物业管理一些法律法规的知识缺乏，物业管理人员在理解和使用上的差错，常常导致物业收费方面的矛盾不断。

　　何时开始收取物业费？物业公司一般从购房者验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取相关费用。如果购房者在购房时，开发商与购房者双方对物业管理费计取另有约定的除外。如有的开发商在卖房时承诺免***年物业管理费等。

　　电梯费用，低层住户是否应承担？电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00至24：00不间断运行，24：00至次日6：00应有人值班，而且必须保证层层停梯（未设计的除外）。

　　物业不能对能源费加价。自来水公司、供电公司、天然气公司是能源的供应者，住户是消费者，物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，物业不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，按有关规定，由物业公司向住户收取。

　　公共照明费用应分摊。公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是按单元门进行分摊费用。因此，住户除了交纳本户所用能源费用外，还应交纳分摊的能源费用。

　　业内人士

　　物管合同说了算，业主要留心

　　国家、省的相关规定虽然不是十分详细，但都有“服从物业服务合同约定”的说法。而据了解，目前嘉兴很多楼盘在交付时物业公司与业主签订的物业服务合同中有诸如“***年物业管理服务费按应收标准的70%收取，第二年开始按100%收取”的表述。也就是说，问题已经变成了，业主在交纳物管费的时候该服从合同约定还是服从《物业管理条例》。

　　“如果有合同约定，应该按照合同交纳。”业内人士表示，在没有签订物业管理服务合同的情况下，业主可以遵照《物业管理条例》规定执行。据了解，目前《前期物业管理服务合同》大多使用规范文本，不过合同条款内容并非不可更改，但事实上，业主在收房时很多都不会注意自己所签订的物管合同里到底写了点什么。所以，业主在签订物管合同时一定要仔细阅读其中内容，对有疑惑的条款及时向开发商或物业公司提出，协商更改，以免事到临头才后悔。

　　专家表示，根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等有关规定，没有入住的空置房，也应全额交纳物业管理服务费，交纳时间以前期物业管理服务协议约定的时间为准。至于业主说《消费者权益保护法》关于消费者享有公平交易的权利与《物业服务收费管理办法》存在冲突的问题并不存在，因为业主如果对物业管理服务协议中的价格及服务不满意的话，可以拒绝签订这份协议，且《消费者权益保护法》对物业收费并未有明确规定，仅仅是原则性地规定“消费者享有公平交易的权利”，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》是针对物业管理的“特别法”，因此，根据“特别法优于普通法”及契约自由的原则，业主应按物业管理服务协议的规定交纳物业管理费。

　　当然，物业管理企业对物业管理费的收费标准应向物价局和建设局备案，并实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示；否则业主有权拒交，并向市区物价部门投诉。

　　网友声音

　　下雪的天空：如果未居住的物业按照应收标准的70%收取物管费，明显就是空置房的业主侵犯了已经入住的业主的利益。因为物管费其实是公共性质的，用于公共部位、共用区域的维修、保养和巡查，这些都不会因为个别业主没有入住而减少开支。

刺玫瑰：我觉得入住前按照70%的比例交纳物管费很合理啊，已经入住的人可以每天逛小区花园、使用健身器材，而我没有入住就不会天天制造垃圾，也不会使用电梯，所以已经入住的人他们对小区配套设施的使用肯定比我们要多，我们少交点物业管理费也很应该。