9月秋风送爽，不知不觉中2009年四分之三的时光将要走过。自今年年初以来，需求反弹，房地产市场交投互融，市场乍暖。全国楼市经历着政府为提振市场信心所做的不断努力、楼市“小阳春”、市场是否“回暖”的大论战以及市场各方主体的角力。

　　与大起大落的一线大都市楼市相比，平湖楼市相对稳定，但也并非波澜不惊。2009年前三个季度将要过去，一些开发商已经开始迫不及待地盘点自己的销售成绩。很多开发商坦言，没想到这“小阳春”***变成了持续的销售旺季，部分开发商甚至认为超过2007年的高峰水平。房屋交易量的持续走高，房价不断上扬，市场似乎被激活，但这也引来市场的诸多质疑，各方对于楼市是否长期转暖、涨价还是跌价等看法不一。

　　那么，“小阳春”行情是成交量的暂时反弹，还是楼市长期回暖的开端？下半年的房价是峰回路转还是一路高歌？购房者经历了长时间的观望期待或精挑细选后，下半年又将面临怎样的购房环境？

　　楼市成交量放大

　　2009年的楼市理论，是从2008年年末诸多预测言论中的“***”开始的，接着是春节后的“刚性需求释放”理论。理论可能是灰色的，但市场却不会说谎。今年以来，各个节假日市区多家房产销售处“不打烊”，迎来市民看房的小高潮，销售员或忙于向顾客介绍楼盘信息，或忙于与消费者议价，可以看出，此前被迷雾所笼罩的平湖楼市渐渐露出了趋暖的曙光。

　　的确，逐月攀升的数据也印证了这种回暖行情。从我市商品房网上预(销)售信息管理系统显示的数据来看，一季度我市房地产市场交易总体有所回暖，但受春节淡季因素影响，我市1月份、2月份商品房备案情况一般，但到3月份走势大幅回升，呈现触底反弹的销售行情。其中3月份的商品房备案量同比增长12.62%，迎来一个“小阳春”行情。

　　从3月份开始，房地产销售情况市场呈现了一路走火的情势。今年的“红五月”携“小阳春”而来，声势远超以往，创下了自2007年以来的第二个月销售高点。5月份商品房备案量达379套，同比增长24.26%，备案面积39856.20平方米；其中住宅备案338套，比上月多备案27套，同比增长23.36%，备案面积36142.52平方米。7月份又梅开二度，据网上统计数据显示，我市7月网上商品房备案销售650套，环比增长36.6%，同比增长126.5%，备案面积71897.39平方米，备案金额37947.2万元，再次刷新历史纪录。

　　楼市的回暖行情从今年3月份延续至7月份，呈现逐月上升态势，并屡创月度成交新高。面对当前的这波楼市行情，许多购房者还是感到颇为突然，但如果我们细细分析，可以发现政策引发了需求释放，从而有效地推升了市场。市场分析人士指出，去年下半年受宏观经济形式影响，市场低迷，尤其是去年第四季度，地方救市政策尚未公布明细，金融危机影响购房心态，观望气氛浓厚，去年第四季度楼市销售遭遇几年来的新低。而年初以来的强势反弹，可以说，是市场大半年积累的刚性需求的一次集中释放。

　　交易均价稍涨

　　在各项利好政策的刺激下，不少观望者开始进入市场，改善原有住房、购置婚房，或是为孩子在城里读书购置住房，从而使整个房地产市场逐渐升温，推动了行情的上涨。行情的急速蹿升，使楼市销售热情高涨，许多楼盘这几个月的销量直抵其过去销量的总和还多。楼市的库存被迅速消化，后续供应却跟不上。今年1至7月份，批准预售面积仅为3.53万平方米，这直接导致商品房价格的上涨。我市今年普通住宅的月销售均价5月份为4418.11元/平方米，6月份为4616.91元/平方米，7月份为4674.21元/平方米。

　　量价齐升是否意味着房价已调整到位，开始反弹上涨了呢？业内人士认为，交易均价并不能起完全说明交易价格的上涨，交易均价与交易量无必然联系，交易均价的高低受交易房屋的档次影响很大。比如东湖区楼盘的房价一般高于其他片区的房价，相同数量的销售量下，东湖区房屋所占比例越高，交易均价就越高，反之则不然，但实际上这样的均价无法真实反应各个楼盘的涨跌，所反应的是全市面上的平均值，以均价来论某个楼盘的涨跌并不合理。

　　但是交易量放大、均价上扬，在一定程度上却影响了消费者对市场行情走势的判断。进入9月，随着楼市的持续升温，面对众说纷纭的楼盘，不少购房者都感慨万分，陷入“心理模糊期”。

　　据业内人士透露，从实际情况来看，我市大部分楼盘价格同比稍稍上浮，每平方米的涨价幅度在100元至200元之间。但经济学常识告诉我们，供需关系是调节市场价格***重要的指标，当供应大于需求的时候，市场价格处在一个有利于消费者的利好期，没有一直涨的市场，也没有一直跌的市场。但去年下半年爆发的金融危机使得我市房地产投资和开发量开始放缓。需求增长而供应量减少，这一定程度上推动了房地产市场的回暖速度。不过由于房地产开发周期长，供应量回升尚需要时间。所以预计年底前房地产开发投资将略有回升，销售形势将保持稳定增长的态势。

　　多重需求推升市场

　　今年年初，我市“22条新政”地方性政策的推出更是加剧了市场的变化，这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”，其效力在年初已慢慢地释放了出来。但金融危机的余波还未完全消退，楼市新开盘更是寥寥无几，二手房市场交易依然火爆。若单论刚性需求，是无法长期推动楼市走势的持续上扬。

　　那么，当下究竟是哪些人在买房，支撑着楼市的成交量？从数据分析来看，我市是在自住型、投资型、改善型这三类需求混合推动之下，才导演了楼市销量和均价双涨的火热行情。业内人士分析，经历过市场波折且具备一定资金实力的改善型购房者；迫在眉睫不得不买房的准夫妇；以及一些需要养老的老人，是目前楼市交易的中坚力量。此外，市外投资需求重现久违的红火景象。

　　从5月份开始，市场由刚性需求转向升级需求，同时在看涨心理的暗示下，投资需求也逐步觉醒。市场分析人士认为，5月份外地人购房占了相当比例，说明投资型购房需求正在逐渐抬头。之前楼市的回暖是由长期积累下的刚性需求集中释放造成的，而5月开始楼市的持续回暖是由改善型和投资型需求放量支撑下形成的。5月份，120至144平方米户型的住宅商品房销售量***多，占住宅销售总量的37.44%；非住宅销售占总量的10.82%，环比上升4.88个百分点，同比上升0.66个百分点。若以7月20日单日***销售额41套为例，明确是外地人购房的有7套，约占17.1%，再加上其中存在部分本地人投资购房，所以投资购房的实际比例还要更高些。

　　回暖行情、价格涨跌几何

　　随着量价齐升，关于市场是否真的持续回暖的讨论从来没有间断过。

　　认同回暖一方的观点认为，目前市场交投活跃，观望情绪减弱，调整期结束，楼市趋向火热。从外部环境来看，政府从税费、土地、信贷对于促进供需平衡的努力，以及开发商基于自身的利益对开发节奏的调整，都预示着这一价格利好期不会长期存在。这或许正是置业***有利的时机，将进一步暖市。从内部环境来看，平湖人的理财方式偏于保守，存款累积多了，就会想到投资，投资股票风险太大，存在银行利息太少，买房是大多数投资者的稳定选择，有这种想法的投资者永远不会消失。总之，楼市有了这些支持，持续回暖下去是一定的。

　　反对复苏观点的一方认为，房地产市场近期出现的这种“量价齐升”仅仅是技术性反弹，产生的原因一是积累的刚性需求开始在市场上释放，二是相关政策产生了效应。不管房地产企业抱何种心态，如果第三季度后，全国通胀形势越来越明显，银根的收紧是迟早的事。购房心态有可能回复到“观望”的状态。总之，9月以后，楼市或将渐渐滑向强弩之末。

　　业内人士认为，平湖楼市没有跟风的传统，能否持续回暖尚待观察。而市民***为牵挂的还是房价是涨是跌。大部分市民认为，房价走势不好说，未来房地产企业的发展仍存在着较大的变数。

　　近几年来平湖的房价一直处于比较理性的状态，没有大涨大跌的情况，没有大量虚拟资金的介入，价格基本是在开放商拿地价格基础之上的一个稳健状态。从中短期来看，平湖房价不会大涨大跌，将趋于平稳。房地产市场在上半年之所以小幅上涨，原因是经济特殊时期几大利好因素的叠加效应，而到下半年这些叠加效应将逐步减弱。但与大部分二三线城市的楼市形势相同，受宏观形势影响，平湖房地产表现出的新开工面积、竣工面积有所减少等现象，将会影响到我市房地产市场未来1-2年内的住房供应总量，一定程度上会影响房价。

　　市场分析人士认为，房价的涨跌并不是任何一个人甚至一群人的意志所能转移，其更多的是市场内外因素交织的结果。因此希望购房者抱着一颗平常心，充分考虑自身的因素以及市场的因素，才能在买入、观望还是抛出中，做出正确的决定。