●6月份至今，楼市依旧演绎上涨走势，交易量半月高达1569套，而交易均价也升至5040元/平方米

●今年1至5月份，单价3000元至4000元的商品房销售面积占当月销售总面积比例逐步减少，而单价4000元至5000元的商品房，占销售总面积比例呈逐步增长态势

5月份至今，与此前的数月一样，房地产市场交易依旧红火，需求主体也发生变化，由此前的刚性需求为主的市场结构，转化为改善型需求为主投资型需求为辅的市场结构。在市场需求强劲支撑下，房价“趾高气扬”，一路上扬。

昨天，记者从嘉兴宜居城市网获悉，5月份，在改善型需求的拉动下，市区房价继续攀升，交易均价突破4800元/平方米。而6月份至今，楼市依旧演绎上涨走势，交易量半月高达1569套，而交易均价也升至5040元/平方米。

今年初以来，房屋交易量持续走高，房价不断上扬，市场似乎已由回暖转向稳定的热销，而需求结构也发生了变化，这是否意味着楼市需求被彻底激活、结束调整而真正复苏了呢？

价格与成交量一起升

今春，低迷半年之久的楼市重现活力，量价齐升。从年初至今的“量价”走势图上可以看出，房地产业似乎率先走出了景气指数低迷期，每月日均交易量逐月攀升，房价也与日俱增。

根据宜居城市网备案数据，今年1月份，市区商品房备案日均成交套数仅19套，到了2月份，日均成交量翻了个跟头，攀升至41套。3月份，增幅放缓，日均成交47套。而4月份又天量放大，日均成交量跃升至91套。

5月份，交易量有所放缓，但依旧保持强劲走势，日均成交67套。6月份，成交量随着气温的升高而再度走高，前半月日均成交量112套，气势盖过4月份，再度创下近几年来日均成交量新高。

伴随成交量的不断放大，在需求持续推动下，房价也一路攀升。以住宅为例，今年2月份，市区住宅房价探至去年以来低位，均价只有4464.27元/平方米，延续了此前的负增长态势。但2月份以后，房价触底反弹，一个劲地上冲。

3月份，商品住宅交易均价已冲至4567.72元/平方米，环比上涨2.26％。4月份，受交易量猛冲影响，价格攀升至4768.78元/平方米，环比上涨4.4％。而5月份，销量回落，涨幅也放缓，环比仅涨0.7%。6月份，随着交易量的再度放大，前半月成交均价已高达5000元/平方米。

改善型需求

日益主导市场

今年春季，市场需求强劲反弹，主要是去年下半年以来，市场压抑的刚性需求集中释放，导致市场交易放量上冲。而步入二季度，市场需求有所改变，由此前刚性需求为主转为升级需求为主。从事实上，房屋销售结构可直接反映出这种需求的变化。

根据宜居城市网数据，今年1至5月份，单价3000元至4000元的商品房销售面积占当月销售总面积比例依次为15.2%、14%、15.32%、13.7%、13.24%，呈逐步减少态势。而单价4000至5000元的商品房，占销售总面积比例依次为38.21%、48.02%、50.28%、51.82%、52.67%，呈逐步增长态势。

但单价在5000至8000元的商品房，销售比例一直稳定在25%左右。由此可见，今年1至3月份，以刚性需求为主的房地产市场，在今年4月至5月转而进入改善型需求为主的市场。

二季度，市场由刚性需求转向升级需求，与房产商的销售策略直接相关。房产商提价销售的营销策略，导致市场追涨心理重现，交易量与房价同向互动加剧，在刚性需求日益衰竭的情况下，市场依旧出现了量价齐升的局面。很多房产商趁机加快开盘速度，借助市场回暖的势头，加快资金回笼。

当然，在追涨心理的暗示下，投资需求也有所觉醒，尤其市外投资需求重现久违的红火景象。据统计，受沪杭高铁同城化效应影响，今年1至5月份，市外人士在市本级购买商品住宅面积15.64万平方米，共1358套，同比增长31.3%。当然，信贷、税收等刺激性政策，也刺激了市场消费，在一定程度上保持了市场回暖的强劲势头。

市场是回暖还是复苏？

随着交易量持续放大，房价不断上涨，市场复苏的声音渐增。一些市场人士指出，眼下，市场已由刚性需求支撑的回暖阶段转向升级需求支撑的稳企阶段，而投资需求也开始觉醒，说明市场信心恢复。

同时也有市场人士认为，目前消费者信心虽有所恢复，但市场依旧是回暖的持续，楼市并未真正复苏，至少尚需观察一段时间。因为一个市场是否真正复苏，不仅要看市场消费者的信心，还要看开发商对后市场的信心；不仅要看市场需求的微观层面，还要考察宏观经济走势。

数据显示，今年前5个月，虽然市场销量走高，施工面积上升，但房地产开发投资却同比下降了8.3%。显然，开发商拿地投资的意愿并不强烈。不仅如此，今年以来，全市房地产业土地购置面积、完成开发面积、新开工面积等指标均呈下降走势。

由此可见，房产商对后市的看法依然很谨慎，因为他们心里***清楚，目前刚性需求和政策效应已释放殆尽，消费者购房意愿增强，是市场追涨心理暗示的结果，但宏观经济走势依旧严峻，市场何时真正结束调整，他们心里也没十足的把握。

有关专家指出，就短期而言，楼市回暖只能看作反弹，而非反转，这种回暖是政策助力的结果，比如刺激性税收减免政策、下调住宅投资资本金比例、放宽拿地条件、降低土地价格以及银行对房产新开工项目执行宽松的信贷政策等，都是市场回暖的支撑点，而建立在收入和真实需求基础上的市场因素并不稳健。