我们试图通过政策演进的路线推演，来给出2009年置业、投资的信号：当政策底牌一一亮相，成交量逐渐回升的时候，瞅准合适的楼盘果断出手，这样的机会，2009年必然出现。

　　1月12日，在北京市两会上，市长郭金龙针对房地产市场的核心问题，直言不讳——“你房价涨得太离奇,老百姓不喜欢你”。这样明确、甚至有点严厉的官方表态，对很多正在煎熬中的开发商听来，不啻电闪雷鸣。

　　在这之前，在政府“一定会保房地产”的理念支撑下，大多数京城开发商坚决不降价，捂着房子再撑一撑的心态昭然若揭，笔者接触的诸多一线开发商都认为，楼市会在2009年的夏天重新回暖，到那个时候，卖个好点的价钱，一点问题没有。

　　在这之后，这道***的心理防线被一举突破。结合住房部长姜伟新发表过的言论——“不许地方政府越权救市”，不仅对之前地方政府五花八门的救市政策全然否定，更彻底击碎了房地产商的救市梦想；而南京市长在该市两会上也发表了类似言论，这种高度统一的官方口径，为2009年的楼市政策调控定了调子。

　　“不支持高房价”和“保房地产支柱产业地位”两位一体，并行不悖，这种严谨的政策逻辑，对于2009年的开发企业和个体置业者来说，都亟须深刻领会。当全盘复苏成为泡影的时候，市场结构性调整带来的机会，依然给“***楼市”提供了些许想象空间。

　　以北京为例，郭金龙市长明确表示：高端的住房太多,中端住房缺乏；要解决房地产低迷的问题,必须调整房产体系。副市长陈刚则直陈，北京***缺6000~8000元/平方米的中档房，今年全市将重点建设6000~8000元/平方米的商品房，以满足公务员、企事业单位等一般工薪阶层需求，将来中端市场的分量要占房地产总量的60％~70％之间。

　　对于开发商来说，政策鼓励的方向，就是投资调整的方向。这一点，以万科为代表的一些大开发商心领神会，已经提前布局。2008年北京销售业绩***的地产商远洋地产，就是抓住了中端需求，旗下远洋?沁山水楼盘及时调整了定价策略，销售成绩一骑绝尘。

　　对于投资者来说，市场结构调整也同样带来新的财富机会。可以肯定的是，在资金压力和市场需求变化的双重作用下，今年一些原本定位高端的楼盘将放下身段，迎合主流中端人群来定价，这部分楼盘显然具备长线持有的价值。

　　“2009***楼市”是不是一个伪命题？答案是否定的。事实上，房地产支柱产业的地位迄今仍未动摇——这也是政府严催开发商降价的根本原因：只有成交量回暖，交易活跃，才能带动上下游产业发展，达到拉动经济的***终目的。这种支柱地位，以及不动产价值在较长时间尺度上的保值增值能力，是2009年“***楼市”的底气所在。

　　我们试图通过政策演进的路线推演，来给出2009年置业、投资的信号：当政策底牌一一亮相，成交量逐渐回升的时候，瞅准合适的楼盘果断出手，这样的机会，2009年必然出现。

　　政策演进 勾勒***路径

　　古希腊戏剧里，当剧情开始纷繁复杂、矛盾重重时，舞台机关就会推出“解围之神”，由神下达命令，解决矛盾。当下的楼市就如同陷入僵局的古希腊戏剧。不少开发商认为房价已经见底，不愿再降；而购房者则觉得房价依然远远超过其承受范围，开发商不动真格的，***就免谈。如果没有第三者的介入，似乎难以打破这一局面。而政府则被双方期待扮演“解围之神”的角色，出台更具力度的政策，打破观望困局。

　　在连续降息，降低印花税、土地增值税和契税,减免营业税，对二套房贷实现有限制“松绑”后，中央政府动用了不少“神力”，推动购房消费。但在一些开发商看来，这些还远远不够，并未彻底取消限制消费的障碍，甚至不如上海、重庆等地方的“土政策”有力。

　　在1月6日举行的财政部、住建部四部委联合举行的新闻发布会上,财政部税政司副司长王晓华表示，如果2008年政策执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。这一表态，为今年的楼市新政平添了可能，但对意欲***的置业者，每一次更大力度的政策出台，都意味着更有力的***信号释放。当政策底牌出尽的时候，也许就是成交量回升、价格止跌企稳之日。

　　降息空间仍有百余基点

　　任志强指出，中国现有开复工商品房建筑总量约26亿平方米，而去年销售量仅为6亿平方米，仅消化存量就要数年以上，因此要推动楼市需求，应该出台更积极的政策。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为楼市要继续发展的根本在于降价，但政府减轻百姓购房负担也是手段之一。降息作为减负的直接方法，对释放购买需求有着重要作用。

　　去年央行已经五次下调利息，但有业内人士认为，相比美日等国接近0％的利率水平，中国目前5.94％的中长期贷款基准利率还有下调空间。央行行长周小川也在去年底表示，今年依旧有降息可能。中银国际的报告认为，较低的实际利率水平将有效地拉动需求。预计央行将在3～4个月内将存贷款利率再次分别下调81个基点和108个基点。

　　利息的下调，不仅是向市场传递拉动购房消费的信号，也增加了购房者的实际购买力。北京中原三级市场部副总经理宫萍以贷款30万元20年期为例：降息后，按***优惠利率计算月供可少支出421.8元，利息少支出10.1万元。对于首次购买自住型房产的置业者而言，购买力提高***。进而激发部分刚性需求购房者走出观望，消化存量住宅。

　　二套房贷放开时机将至

　　与首次置业者收到的实际利好相比，因亟须改善住房条件而需要购买第二套房的置业者并没有明显的政策优惠。

　　2007年9月，央行和银监会联合发文，要求提高二套房贷款首付款比例及利率标准。此政策一出，市场反应强烈。40％的首付让炒房者成本翻了一番，上海、广州等城市的交易量立刻缩水，深圳楼市崩盘，2008年遂进入全国范围的观望。

　　中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，是为了进一步减少投资、投机需求。而如今，房地产市场处于“冬天”，“冬天”该取暖、该加温。

　　去年12月21日,国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，对二套房开始有限松绑。上海市已进入实操阶段，从1月6日起将二套房公积金贷款额度调高到80万元。

　　营业税期待全免

　　营业税的变革反映了中国楼市的发展历程。2005年6月，政府对购买普通住房未满两年的住房转手交易的，征收全额营业税，此时全国楼价正开始快速上涨；2006年5月，将征收年限从两年调整为5年，外加30％的增值税；到去年底，楼市成交惨淡，遂将营业税征收年限改回两年，只对差额部分收取。

　　北京链家房地产经纪有限公司总经理左晖认为，在政策执行后的市场短期内将会有比较明显的市场反应，政策实施首日过户量超过两成。次新房成交为主的新兴区域成交量将上涨；在未满两年的次新房交易市场中，房产总价越高增值越多的房产得到的优惠越大，成交意愿也就越大。

　　同时也有经纪公司负责人认为，二手房市场与一手市场相比，交易环节上的税费水平依然过高，贷款审批的环节也更为复杂，要进一步刺激二手房交易带动一手市场，免征营业税是有效的办法。

　　如果上述减负政策在2009年相继出台，购房者将迎来***的宽松环境，但他们能放弃观望，果断出手，在很大程度上依然决定于房价能否回归到其预期的心理价位。

　　大腕看市

　　降价派易宪容:降价，房地产重拾信心的华山一条路

　　***近，不少人都在说，2009年中国房地产市场发展，就在于房地产需求放大，就在于把大量空置的住房销售出去。这种说法是对的。但是如何让居民的消费需求释放出来呢？当然有不少路可走，比如说，增加居民收入水平，让居民购买支付能力迅速提高；或降低房价，让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者，在短期内是不可能完成的事情。因此，要让中国房地产市场需求释放出来，也只在华山一条路了，降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。至于那些认为房价只会上涨的房地产企业来说，他们这样认为也没有关系。如果不愿意降价，你可以把自己手上的房子留得好好的，等房价上涨时再卖，有可以未来一套卖几套的钱，这样的好事何乐而不为？但是，却不可说国内房地产市场有多少危险，从而希望政府出台所谓的救市政策。

　　中立派 潘石屹:中国的房地产已经非常困难

中国大城市的房地产市场，正在重复着十年前的香港，而且基本上一点不差地在重复。1995年~1996年的时候，香港市民都在埋怨房价高。香港特区政府为香港老百姓着想，要推出8.5万套政府租屋，推出之后房价就一直跌，直到今天一套都没有推出。我们再看中国，2006年底开始，政府做大量的保障性住房：廉租屋、经济适用房、双限房，量有多大呢？光2008年四季度北京推出的量是15万套。