“能享受七折利率优惠吗”，成为2009年年初的购房者共同关注的话题。存量房贷能否享受7折优惠，如何办理相关程序，是近期各地市民关注的焦点。存量房贷，即2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。在贷款买房很普及的今天，房贷已经成为大部分工薪阶层***主要的家庭支出，如能获得七折房贷利率，每个月可少还几百元贷款，在这个金融冬天里，这可是银行给“房奴”送的大红包，是每一个人都希望获得的，但是，并非所有“房奴”都能心想事成。

　　在存量房贷客户潮水般的询问中，各家银行相继推出了针对这部分客户的房贷新政策，从内容来看，各家银行对存量房贷客户的考查政策几乎无一雷同：有些银行可以给存量房贷自动转7折利率，但必须没有逾期还款记录；有些银行要求客户贷款余额要30万元以上，还有些银行要求客户办信用卡方能获得优惠。围绕着“存量房贷”，部分银行展开了一轮营销攻势，另一些银行则开始了大规模挖角。面对银行纷繁复杂的房贷政策，各种拉客户的营销，普通贷款者应该揉亮眼睛，利用好银行的营销，谋求进一步降低房贷支出。

　　【案例分析】

　　案例一：普通存量房贷客户(已享8.5折房贷) 

　　解决办法——自动转为7折***惠利率 

　　房贷利率按照客户情况调整不过是2007年以后的事情，在此之前，无论贷款购买多少套房子，银行都可以向客户提供基准利率8.5折的房贷，因此，现在银行有了大批存量8.5折房贷客户。随着银行执行新的利率优惠政策，这部分前期贷款购房者能否享受新政策，成为市场上的一件引人关注的事件。 

　　据银行业内人士透露，现在部分大银行陆续出台了一些对待存量房贷客户的政策，前期享受8.5折房贷利率的存量客户只要没有不良还款记录，且房贷余额多于30万元，有些银行可以自动在年初将其转变为7折***惠利率；另一些银行对于这类客户申请7折利率也没有什么门槛，大部分银行是可以享受到7折***惠利率政策的。由于银行对于存量房贷的政策有越来越宽松的趋势，现在即使前期购房者有两套存量房贷，只要原来是8.5折利率，且没有不良还款记录，也能获得7折***惠房贷利率。 

　　案例二：前期按上浮利率贷款购房者 

　　解决办法——考虑转按揭 

　　从2007年以来，我国的房贷政策一直在变化过程中。在国内房贷市场上，存在着几类不同性质的房贷：2007年前，几乎所有的房产贷款客户都可以获得8.5折贷款利率，而2007年之后，一些购买第二套房的购房者只能按照基准利率贷款购房，而2008年年初，贷款购买第二套商品房，购房者不得不接受基准利率上浮10%的房贷政策。随着新的房贷政策执行，很多以往享受8.5折利率购房的贷款者获得了7折***惠利率，而2008年才用1.1倍基准利率购房的贷款者才是***吃亏的。

　　据银行业内人士透露，现在银行对于存量房贷客户获得7折***惠利率都有基本要求，就是必须前期获得了8.5折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因，因为8.5折是之前***惠的房贷利率，尽管享受这一政策贷款购房者不仅仅包括首套房购房者，还有很多几年前贷款购买第二套、第三套房的购房者，但毕竟银行不可能对所有存量房贷重新审查，于是8.5折贷款购房者统统搭了首套购房者的便车。而上浮利率的贷款购房者情况就不同了，他们显然是贷款购买第二套商品房的购房者，银行拒绝给予7折***惠利率名正言顺。对于这部分客户来说，要降低贷款利率可以考虑转按揭。

　　案例三：贷款余额低于30万元的购房者 

　　解决办法——考虑提前还贷 

　　目前，部分银行要求存量房贷客户获得7折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底线，这迫使很多购买小房型，贷款总额低的工薪阶层无法获得7折利率的房贷，而一些豪宅购房者却可以因为贷款余额高而申请获得了7折利率房贷。 

　　据业内人士透露，银行因为贷款余额低拒***存量房贷客户提供***惠房贷，主要是出于银行利益的考虑，这部分房贷余额较少，其他银行不是很感兴趣，银行流失客户的风险小，因此银行不情愿主动降利率挽留客户。但是对于这类客户来说，也有多种方法可以选择，如果资金允许，不妨提前还贷，要不然，也可以选择转按揭，因为也有一些银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7折优惠利率。而拥有多笔小额房贷的则可以考虑提高一套房产的贷款余额，而还清其他几套房产的房贷余额，以获得7折房贷利率，当然其中的手续就很复杂了。

　　案例四：有不良还款记录的存量房贷客户 

　　解决办法——接受银行附带条件 

　　2009年1月1日以后，不少存量房贷客户为获得***惠的七折利率而向银行咨询，其中部分贷款者无法顺利地从银行获得自动转换的***惠7折贷款，其原因主要是有逾期还款的记录。据银行业内人士透露，不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转***惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。

　　针对银行的这类条件，贷款购房者千万不要以为就此无法获得7折利率房贷了，贷款者不妨跟银行客户经理谈一下，看是否有其他变通的可能性，否则还可以转按揭到其他银行。另外，银行为避免存量房贷转走，也很可能会网开一面。类似这样的客户可以观望一下，从目前的情况来看，银行对于存量房贷客户的政策还在变化中，门槛很可能进一步降低。 

银行        享受优惠    所需条件

农业银行    ***7折     发放金额在30万元以上(包括30万元)、原执行利率为基准利率0.85倍的住房贷款，其未偿还部分贷款的执行利率。

中国银行    ***7折     首套住房原则上可享受基准贷款利率7折优惠。

建设银行    ***7折     调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的。

工商银行    7折         该行规定对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款，从2月1日起将可以享受基准利率下浮30％的优惠，但客户必须同时满足三个条件：一是该笔贷款已执行基准利率下浮15％的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期（含）以上违约纪录（贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算）；三是借款人在工行的其他贷款无不良纪录。