服务热线：0573-85238888
最近阿里拍卖上出现了两套非常有意思的拍卖标的物。
一套，是位于新埭镇云栖湾1幢1801室不动产及地下车位使用权，建筑面积98.4㎡，评估价700411元，一拍495000元起拍。
另一套，同样是位于新埭镇云栖湾，房号5幢2701室，建筑面积96.94㎡。起拍价1元！
值得一提的是，他们的拍卖时间都放在了8月28日。
这就出现了这些年我们极少碰到的，同一个小区，同样的面积段，同一天，商拍遇到法拍的奇观。
有些朋友对于这两者有些懵逼，我简单用一个表格来科普一下：
商拍房 | 法拍房 | |
本质 | 商业行为，卖家为回笼资金、吸引流量 | 司法强制执行 |
起拍价 | 可自行约定 | 基于评估价打折（如一拍7-8折） |
过户 | 需卖家配合 | 无需被执行人配合，凭法院“两书”办理过户 |
税费 | 通常约定由买方承担全部或大部分税费（看公告） | 买卖双方各自承担（公告会提前写清楚） |
房屋状况 | 通常空置或可控，交房风险相对较低 | 可能存在占用（原业主、租客）、隐性瑕疵（公告可能不披露）、无钥匙看房难 |
目的 | 快速成交，可能带营销性质 | 清偿债务，法院主导流程 |
额外费用 | 一般买家成交后还需支付软件服务费和交易服务费 | 一般买家自主竞拍，无额外费用 |
现在我们再开看这两个标的物，法拍的这套房子，房子+车位，评估了70万出头，一拍等于是评估价打了7折，49.5万起拍，折算下来的单价是5030元/㎡。
而1元起拍的这套房子，披露的信息就非常有限了，由于上架都是由专门的商拍机构负责，存在诸多不规范。一些关键的信息都没标注清楚。车位有没有不知道，没写大概率就是没有；唯一提供的附件还是原房主的购房合同，说明原房主尚未办理产证，也就意味着二手交易时候还会有多笔税费。
然后商拍房的一些关键信息，鲁大师直接给大家圈重点了。
首先这个商拍机构非常粗心，大概率是直接复制黏贴了其他标的的信息，把房子的地址写到了温州（当然不排除是这个商拍机构刻意为之，为的就是试水之后发现遇冷以不规范为由撤回拍卖）
其次，软件服务费1% ，佣金1.5%，其实比目前平湖二手房交易买方只付1%要高出不少。
最后，办理过户的税费、手续费都要由买受人承担。前面已经说过，这套房子没办产证，所以5.3%的增值税和1%个税就逃不掉，甚至还有500块的过户手续费需要买受人承担。
因此软件服务费+佣金+增值税+个税+过户手续费（甚至契税我都没算进去），零零总总加起来买家等于还要付10%的费用。
考虑到这两套房子面积段差不多。楼层也都是黄金楼层，唯一区别就真的在于一套是法拍，一套是1元起拍的商拍了。
而届时拍卖的结果也非常有意思。
·如果两套全部成交，那么到底哪套成交价更高，哪套实际成本更高会是看点。
·如果一套成交，一套流拍（或撤回）。那么成交的价格是否合理，流拍的价格是否高估，也是看点。
·如果两套全部流拍。那么5千每平的价格不成立，法拍二拍就奔着4千单价去了……那这套商拍会不会调整策略再挂拍，同样是看点。
最后，你更青睐法拍房还是1元起拍的商拍房呢？
