7月份刚开端，地产圈就迎来了超级王炸信息。

7月2日，长沙出台《支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可调整为住宅。

万万没想到，有生之年竟然可以目睹土地性质堂而皇之“变性”的一天，而且还是官方亲自下发的通知。

公寓与住宅，究竟有啥不同？

最直接的区别就是产权不同，公寓40年，而住宅70年。这就好比同样都是交通工具，一个是电瓶车一个是汽车，甭说卖的时候两个价格梯度，就是出门上街一个是走非机动车道另一个是走机动车道。

从购房角度说，公寓就像是个“短租客”，贷款期限短，一般只能贷10年，首付要求高50%，利率也不低。住宅这几年不断降门槛，贷款还是30年，首付最低只要求15%了，利率也在不断降。

最关键的是，公寓走的都是商用水电，不能落户，学区房的大门对它来说是紧闭的。而住宅，除了名正言顺走民用水电，可以落户读书，享受的配套待遇自然要好得多。

在以前，国内并不是没有公寓改成住宅的先例，但都是经过层层审批，数量寥寥无几。但像长沙这样的整个城市都能改，全国头一回！

据统计，长沙商品房库存540万方，去化周期20个月，酒店式公寓367万方，去化周期193个月（约等于16年）。

这就是为啥长沙这次大胆的搞新政——迫不得已，得给那些库存积压的公寓带来一线生机。

但换个角度，调整究竟是福是祸呢？至少我就看到了不少问题：

首先，新政有点顾后不顾前，只针对新房，那些已经售出的公寓，没有获得住宅的优势，未来转手可能会更加困难。

其次，公寓变身住宅后，原本的小户型住宅优势可能也会大打折扣，毕竟互为替代品了，必然影响需求。

你看，公寓的价格本来就比住宅便宜，现在直接变身住宅，还占据了住宅存量的大头，供给端凭空多出那么多竞品，如果不降价，新房的销售可能会更加艰难。

一言蔽之，长沙的这次公寓改住宅，确实对土地性质的一次重大突破。但这个突破非常大胆，非常冒险。

就如同我前面的比喻一般，机动车和非机动车并道了，交通安全隐患不可避免一定会变多。

那么你是否看好长沙这次公寓改住宅？这次突破是否会引发其他城市的跟进，继而让我们将迎来一个全新的住宅时代呢？