存量房时代来临，如何接招？

壹|01

这两年楼市有两大明显特征：

一是新房销售的现房化（去化慢），二是二手房成交占比逐渐超过新房，这背后都指向同一个趋势——

我们正在进入存量房时代。

最近有个数据更能印证这一点，根据贝壳3月14日公布的2023年四季度及全年业绩显示

“2023年贝壳实现总交易额31,429亿元人民币，同比增长20.4%，其中2023年第四季度总交易额为人民币7,356亿元，同比增加13.7%，2023年第四季度净利润达到人民币6.7亿元人民币，同比增加80.2%！”

如此亮眼的业绩，主要来自于贝壳稳固的基本盘，受益于政策推动和市场情绪影响，贝壳深耕的北京、上海、深圳等重点城市二手房交易量同比大涨30.1%。

这使得2023年第四季度，贝壳的存量房交易总交易额高达20,280亿元人民币，同比大增28.6%！

不难看出，以二手房为主的存量房在交易中的占比越来越大。放眼国外，美国当前的新房交易量仅占住房交易总量的10%左右，国内向这个比例靠近，只是个时间问题。

贰|02

未来平湖楼市也将逐渐进入存量为主导的全新阶段。

首先是如前面提到的，新房的成交量不断缩减，并传导到供应端导致供应市场也不断萎缩。

这既是市场发展决定的，也是未来房地产税取代土地财政成为财政重要收入决定的。

可以预见未来两三年的市区，除了边缘少量新盘零星入市，基本上还是目前这些长期在售的现房项目。

存量市场的显著特征，就是交易频次低，交易周期长，这意味着业主持有房产的时间将变得更长。

从购房者的角度来说，买房决策需要更加谨慎。除了什么时候都要考虑的价格和地段因素，还有一点也将成为重要的决策依据：

就是物业，其实早几年，楼市里有很多开发商品牌是凭借物业的优秀来推高楼盘的价值认同，只不过后来行业进入狂飙突进的年代，无论是开发端还是消费端，对物业服务的关注度都大不如前了。

但现在又不同了，房子剥离金融属性后，只剩下居住属性。这时候物业的重要性就完全体现出来了。

至于怎么判断？

小编的建议是首选有自己物业服务品牌的开发商开发的小区，原因无他，伴随着地产行业进入存量时代，绝大多数公司只能“从开发转型到服务”不然就面临着转型淘汰，逐渐退出房地产领域。

所以有自家物业品牌的开发企业，必定会将这一块业务当成新的蓝海、新的赛道。投入巨大的精力和资金，来向管理和服务要效益，那它提供的物业服务一定是这个时代最优质的。

叁|03

以前的房价有两大支撑，一靠地价，一轮一轮的土拍轮番抬高周边地价；二靠需求，源源不断的后来者接盘兜底。

但在存量房时代，政府已经不必依赖土地出让金，也就没有高地价了；购房者也变得理性，明白没有只涨不跌的房价，而且大概率未来的00后、10后也不缺房了。

那支撑房价的唯一逻辑，就只剩下房子本身的素质了，即在它的品质基础上建立的市场口碑。

从这一点上来看，小编又发现一个比较隐蔽的点，那就是“存量房时代，买小而精的楼盘，远比买大盘来的安全。”

原因在于出手时，你的二手房最终能以什么价格成交其实已经很固定了（存量时代会迅速建立起一套完整健全的二手房价格体系），就是参考同小区其它房东已经实际转手的价格。

按这个逻辑，户数多的大盘，由于房东构成的复杂，价格体系不稳定的因素将会大大增加，说白了很容易因为一两套跳楼价房源，就把整个小区价格砸下来。

另外，户数多的时候，客户可供选择和对比的房子也多，你被相中的概率也被拉低了。

所以从这个角度来说，那种只有几百户，客户阶层相对单一的楼盘，在存量房时代反而会稳妥和坚挺。

肆|04

最后我们来聊一个话题，很多人认为来到存量房时代，是不是房企彻底靠边站了，将来都是中介的活儿了？

对此我不认同，首先是虽然进入了存量房时代，但是目前城镇里至少有一半以上的房子，都不能解决老百姓日益增长的居住品质要求。

而各大房企所需要的新增长点可能正在其中，这些增长点不光是城市有机更新这样的大工程，也可能是停车场改造、电梯运营等多元化的建设领域。

正如很久以前就有行业大碗预言的那样，当存量房时代来临，行业要挖掘新增长点，就要关注满足消费者日益增长的需求，让房地产和社区公共服务建立更加紧密和谐的交互。

楼市的生机，或许就孕育其中。

——THE END——

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