猜到了年底会有救市动作，没猜到到组合拳来得如此生猛。

24小时接连放出三道金牌，国家喊你买房。

听懂掌声！

01

先说第一道金牌。

阶段性放宽首套房贷利率下限。

图源：中国人民银行网

简单概括：原本各地执行的首套房商贷利率下限，是根据相应期限LPR减去20个基点，这个政策也是今年5月份才开始实行的。

之后配合LPR的2次下调，商贷利率理论最低可以做到4.1%，已经羡煞一众存量房奴们了。

但实操一段时间后发现，部分城市还是不给力，有的城市房地产已经躺进了ICU，不下猛药不行了。

于是针对这些个今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

没有下限，那么可执行的利率可以有多低，自然引发大家的无限遐想。

但平心而论，这个政策属于非常时期，针对非常城市，采用的非常手段。

咱们江浙沪包邮区，一手房市场数据不至于那么不堪，那么这道政策与我们关系不大。

02

真正的普惠，来自第二道金牌。

9月30日，财政部联合税务总局发布公告，明年年底前居民换购住房可享个税退税优惠。

图源：财政部

回顾上半年推出的各项政策，地方救市动作，基本都是保新房，保土地出让，给买新房更多BUFF加成。

现在，终于开始雨露均沾，着手刺激二手交易了。

我们要清楚，二手交易中的个税，在一般城市只有房价总金额的1%，金额并不大。

但是这则政策导向性非常明显，那就是增加房源流动性，给交易环节降税。

而且你不仅要卖出，还要你买进。本质就是活跃二手市场的同时，还能带动一手房成交。

考虑到实操中个税通常转嫁给买家，因此换个角度看，退税≈补贴≈送你大红包。

置换也好，改善也罢，从这个国庆起到明年年底，无疑迎来了最佳窗口期。

03

而最令人震撼的，无疑是第三道金牌！

9月30日晚，“央妈”又带来超级动作——

继房贷利率之锚（LPR）两度下调之后，公积金贷款利率也迎来了7年来的首次下调。

图源：人民日报微博

自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

但凡涉及到房贷降息，笔者就喜欢算账。

我们按照平湖这边本科毕业生夫妻，首套房申请公积金最高额度90万元，贷款30年，等额本息还款方式，可以得出这样一张变化表：

由于公积金贷款利率不涉及所谓的加减基点，所以能省多少钱几乎一目了然。同样贷款90万，执行新利率后可以少还近3万元。

有人说LPR年内也调过很多次了，公积金这点小调整算得了什么？

说这话的显然理解不够深刻，因为相比LPR最长10多个月迎来一次调整，公积金贷款利率的变化可谓慎之又慎！

为了方便大家涨知识，笔者特地整理了近20年的公积金贷款利率调整明细，做成下边这张图：

通过上边这张表我们也可以观察到，21世纪之初公积金利率先扬后抑，不仅4出头，甚至突破过5时代。

到了2008年，央行5次下调公积金贷款利率，当时的时代背景是美国次贷危机引发的全球性金融危机，中国房地产也在经历大跌。赫赫有名的“4万Y”也是那个时代的产物。

之后便是房地产的一波黄金十年，公积金贷款利率从2012年开始一路调低，并在2015年定格在了3.25%（当时的最低记录）。

之后整整7年时间，公积金贷款利率不再发生变化，甚至让很多这些年才接触房产的人误以为公积金贷款利率3.25%是一个固定数值。

同时，这次调整后，创下了公积金贷款利率的历史新低。

上一个创下史低的正是LPR，可以说房贷降息真正迎来了最高潮部分。

04

“我之前在还的公积金贷款，能够少还吗？”

这大概是许多存量公积金贷款在还的朋友最大的疑惑。

笔者特地咨询了相关人士，给出的答复都尚且不明确，但是在网上，笔者找到了这个问题可供参考的答案。

北京市公积金管理中心曾在官网的“政民互动”栏目上回复称，如遇国家调整利率，存量住房公积金个人住房贷款利率将自下年度的1月1日起调整；正在申请过程中的公积金贷款利率将自贷款发放之日执行调整后的利率。

如果北京的这个回复全国通行，那也就是说，存量公积金贷款利率和商业贷款浮动利率的LPR部分一样，也会按照重定价周期一年一降。

能够少还吗？笔者的理解是，能够！时间就在明年！

如此看来，这“第三道金牌”，不仅是对新办理公积金贷款购房的朋友一项超级利好，对于存量公积金贷款的朋友来说同样也是一项减负大礼包！

不需要你卖，不需要你再买，你唱着歌儿吃着火锅，公积金上面国家又给你省钱了！

无愧于是三道金牌中最给力的一道！

最后我们还是要说，三道金牌的出台，都是为了“稳地产”，在金融政策的助攻下，提高房地产市场的信心。

信心比黄金更重要，都做到这一步了，政策底是大概率确认了，而市场底就在于大家的信心恢复程度。

你觉得楼市拐点到了吗？