我们的房子满70岁后，该怎么办？

今年正好是新中国成立73周年。

在这个年代里，最早一批的商品房终于迎来土地期满。

建于1958年的上海彭浦新村，和建于1951年的曹杨新村，这两个小区一个63岁，一个今年正好70岁。

（上海彭浦新村彭一小区，图源网络）

所以这些第一批满70年的房子，现在怎么样了？

1

在讨论这个话题之前，首先我们要明白一个事实，在实际生活中，大家常说的70年房屋产权年限并不是指房屋的拥有权，而是指“土地使用权”。

在我国，土地属于国家，个人只有使用权，没有所有权。但房子本身我们是拥有永久居住权的，通俗讲就是，房子是你的，房子下面那块地却是租的。

既然是租的，那就不得不面临一个问题，租期到了怎么办？

常规办法有三个：

• 1、如果你所居住的房产，质量方面还算不错的，根据民法典规定，明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规规定办理。

  
  

• 2、土地被国家征收，获得一笔补偿金。根据城市规划需求，原地块另作他用。

  
  

• 3、成为危房后拆迁得到补偿。房屋拆除之后房产的所有人也同样可以获得一笔补偿。

三个办法后两者其实与我们常规的拆迁大同小异，无非就是房子没了给补偿，或是现金，或是房产，相信大家也都不陌生。

最重要的是第一条，70年到期后续期。

根据现有法律，有两点是确定的：自动续期，以及续期是要交钱的。

既然是自动续期，那么续期周期为多少年意义就不是特别重要了，通常来讲也不会太短。

重点是续期费用该怎么算，会不会又要交上一大笔钱？

毕竟我们在购房时的潜在逻辑还是基于“恒产”+“一锤子买卖”两大思维，即便知道土地是租的，但试问谁接受若干年后的“退租”？

为此，我们的法案也留出了立法空间，根据草案规定，续期费用或有减免，那么未来续期就有不必交钱和需要交钱两种情况，具体还要看落地执行，不过我们也可以从既往案例中探究趋势。

案例1：付费续期

深圳早在2006年就已经出现产权到期实例。1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼，土地使用权只有20年，到2001年截止。

后国商大厦产权到期，提出不交钱就不能进行置换、抵押，因此该大厦很多业主一次性补缴了20年的土地使用费，最终补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

不仅国商大厦是20年产权，青岛阿里山小区的土地使用期限也是20年。和深圳一样，后来青岛阿里山的产权续期也是付费的。

好在深圳、青岛是根据当地的“公告基准地价”，而不是市场价格进行续期，价格比较低，在大众可以接受的范围内。

案例2：免费续期

除了深圳、青岛这种付费续期的案例以外，在温州还出现过产权续期免费的案例。

2016年温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期，原国土资源部给出的处置意见是“两不一正常”的方案，就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。

也就是说，温州这批用地是无偿续期，这为住宅产权免费自动续期开了先河。

从温州案例可见，以后住宅产权免费续期是有可能的，即使有的城市续期要收费，大概率不会特别高。

2

看完两个案例，我们再回到文章开头讨论的上海70年小区到期事件。

之前讲的两个案例都是20年产权，而上海到期的两个小区均是70年产权住宅，这对于我们来说更具有借鉴意义。

对此上海给出了两种答案。

• 针对曹杨新村，由于其整体质量尚好，采取翻新、修缮、改建的方案。

• 针对彭浦新村，由于存在安全隐患，上海提出了另外一种新思路：“原拆原建，拆一还一”，相当于结合了拆迁与续期两个方案。

彭浦新村的做法遵循的原则就是，你现有多少面积，到时候就在原址补偿给你多少面积，如果要增大面积，就需要额外再买。

（图源网络）

与此同时，由于是推倒重建，产权证、建造年份、土地使用年限等均需要变更。

据传，重建费、续期费等也不需要小区居民花一分钱，且在重建过程中还有安置费发放，但相对应的地块容积也发生了改变，由原来的5层洋房变为了8-19层的高层，多出的面积部分将由原小区居民回购，其余或将用作租赁房。

（彭浦新村彭一小区新建效果图，图源网络）

显然这种做法在公平性上是相对较好的，特别是对于寸土寸金的市中心地块而言，无疑是一个不错的选择。

3

对于平湖而言，虽然尚未有70年到期的产权房，但总有一天我们也将面对这一地“鸡毛”。

正所谓天下没有免费的午餐。

从以上几个案例来看，率先到期的小区基本都为多层住宅，对于这类物业，重建之后还可以通过容积扩增等方式补平重建、续期等费用，可以做到变相“免费”。

但对于高层而言又该怎么办呢？原先20层的住宅难不成改30层？

由于高层住宅兴起较晚目前尚未有典型案例可供参考，但我们不妨假设全部付费情况下我们将付出多少成本呢？

土地续期方案我们参考上文中的深圳国商大厦，根据平湖2020年公布的基准地价，Ⅴ-Ⅰ类住宅用地基准地价在1030-5250元/㎡，一块Ⅰ类用地100㎡户型的续期费用就是52.5万元，打3.5折就是18.4万元。

（图源网络）

而目前住宅建安成本大约在2000-3000元/㎡，我们取2500元/㎡，那么100㎡就是25万元。

两项费用相加就是43.4万元。

也就是说在平湖一套100㎡高层到期后若按照现有价格水平想要续期+重建+其他杂费或要花费40多万元。

不知道这个价格你是否能够接受呢？