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第三季度刚开局，房企就拿了个“地狱难度”剧本——

根据克而瑞最新统计显示，2025年第三季度房企到期债务约1600亿元，占全年5327亿的30%，创出同期峰值。更棘手的是，7月单月TOP100操盘金额仅2111.6亿元，同比再跌12.5%，创2020年以来同期新低。

一边是销售现金流“失血”，一边是债务“洪峰”，留给房企腾挪的河床越来越窄。

而曾今房企赖以续命的通道“借新还旧”，如今也成了奢望：

2025年上半年，行业融资总量1844亿元，同比下降30%；二季度虽有环比19%的反弹，但同比仍下滑25%，且高度向TOP20国央企集中。

穆迪最新报告指出，民营房企境内外信用利差已升至2022年11月以来最高位，意味着即便愿意付高息，也很难找到钱。

一位股份行对公客户经理透露：“现在对民营主体只做三大工程、城市更新等带政府信用背书的专项借款，其余新增敞口一律叫停。

”在“资金漏斗”另一端，偿债倒计时却滴滴答答：

8月15日，某TOP50房企有12亿公司债回售到期；

9月5日，某闽系房企2.8亿美元债面临交换；

9月20日，某渝派房企境内中票到期15亿；

任何一笔失守都可能触发交叉违约，引发“倒牌”的多米诺。

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当然，在融资端和销售端的双杀下，其实早在上个季度，房企的违约就雷声不断。

5月底，新世界发展宣布延迟四笔美元永续债派息；

6月，港龙中国地产首次触发美元票据违约；

7月，华南某老牌房企因2亿美元债技术性违约，评级被连降三级；

截至7月末，2025年已有25只境内信用债、17只美元债发生实质违约或展期，涉及本金约640亿元，已追平2024年全年。

更危险的是“隐性违约”正在蔓延：

多家房企选择以商业票据、供应链ABS等非标工具延后兑付，导致上下游建筑商、材料商哀鸿遍野。某幕墙公司老板抱怨：“手上5个亿的商票，半年只兑付了3000万，下游工人工资都快发不出了。”

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危机的另一面，是“求生欲”驱动的制度创新。

4月，协信远创等39家企业重整计划获批，成为全国首家司法纾困的百强房企；

5月，金科股份重整成功，为大型上市房企开了先河；

7月，龙光集团219.6亿元境内债重组一次性通过；

据不完全统计，已有融创、旭辉、佳兆业、花样年、华夏幸福等超过15家房企的债务重组方案落地或进入执行阶段。

北京某AMC人士表示：“现在监管明确支持‘带押过户’、‘债转股’、‘信托隔离’等工具，只要主业资产足够扎实，就有希望复制金科模式。”

但硬币总有两面。能拿到“船票”的，多半是资产包相对干净、土储集中在一二线核心区域、政府愿意协调的“好学生”。

更多三四线土储占比高、表外负债复杂的房企，仍可能滑向破产清算。

位接近监管的法律顾问透露：“三季度将是观察窗口，若销售继续下行，不排除更多地方启动‘预重整+政府托底’的组合拳，以保交付名义先稳住房价，再谈债务。”

面对即将到来的偿债高峰，有业内人士总结出六条“活下去”的军规，供同行参考：

1. 现金流即生命线：一切支出让位于保交付和刚性兑付，非核心资产能卖尽卖，哪怕折价30%。

2. 融资结构再平衡：国央企可尝试并购票据、REITs扩募；民企重点争取AMC“不良资产共益债+代建”模式，锁定项目层面现金流。

3. 债务重组“窗口期”：三季度是境内债券持有人会议的黄金时间，错过可能要等半年。务必在8月底前完成主要债权人沟通，争取“展期+削息+转股”打包方案。

4. 产品与服务“卷”到极致：改善客户对交付风险的恐惧，比降价更有效。某华东房企推出“交房即交证+180天入住冷静期”，来访量一周增加40%。

5. 业务做减法：三四线非核心土储直接“割肉”，集中资源打透一二线核心板块，以流速换利润。

6. 风险预警前置：建立“红橙黄蓝”四级现金流监测，一旦连续两周回款低于支出80%，立即启动应急管理层问责。

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三季度的大考，表面看是1600亿债务的“偿付能力测试”，实质是一场关于信心、制度与商业模式的淘汰赛。

政策端已给出“托底不刺激”的明确信号：金融十六条延期、城市更新专项借款、存量房贷利率下调……

但“输血”不等于“造血”，市场底终究要靠需求回暖来确认。

对于房企而言，比“活下去”更重要的是“怎么活”。在行业出清迈入深水区的当下，短期靠“卖卖卖”续命，中期靠“债务重组”止血，长期则必须回归产品与服务本质，用真实的产品力、交付力和社区运营力赢回客户。