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当房地产这艘巨轮下沉，所有舱室都将进水。

 

近日，被誉为”中国房地产之父“的孟晓苏在一场直播里发出警告：

“房价不能再跌了，已经伤及居民财富，有房子没房子都会遭受损失。”

作为1998年住房制度改革的主要设计者，孟晓苏指出中国城镇住房总价值约400万亿人民币，占居民财富的65%-70%。而三年楼市下行已导致居民财富蒸发了120万亿，相当于全国一年GDP被清空一遍！

当房产占据家庭财富如此巨大的比例，房价下跌带来的损失已远远超出有房者的范围，成为一场全民财富的危机。

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在房价持续下跌的浪潮中，没有真正的旁观者。孟晓苏指出，房产价值占中国居民财富的比例高达65%-70%，这种财富结构决定了房价波动对全民资产的巨大影响

有房者首当其冲承受资产缩水的痛苦。而那些无房的群体，同样难逃这场危机的波及。由房价下跌引发连锁反应：房地产行业萧条导致建筑业、装修业、家电家具等180多个相关产业陷入困境，职工收入下降甚至失业下岗。

无房群体面临的是经济不景气下的收入减少和就业困境。

市场信心丧失进一步加剧了危机。法拍房数量激增，市场对房产价值的怀疑日益加深。孟晓苏观察到，在房价下跌预期下，居民普遍持币观望，即使有真实住房需求也迟迟不敢入市。

这种观望态度使房地产市场陷入恶性循环：销售下滑-开发商资金紧张-项目停工-市场信心进一步受挫。

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面对房地产市场的系统性危机，孟晓苏提出的解决方案明确而具体：加力建设保障房是稳住楼市的关键。

我国住房供应结构存在严重失衡。孟晓苏指出，保障性住房仅占城镇住房的14.7%，约5700万套，而商品房占比高达63.2%，约3亿套。这种“重市场、轻保障”的结构导致大量中低收入群体被排除在住房体系之外。

保障房缺口巨大。按城镇常住人口9.3亿计算（户籍人口仅6.8亿），加上4100万农村留守儿童，总计约2.9亿人、1.1亿个家庭需要保障房。孟晓苏估算，保障房缺口高达1亿套。

如何填补这一巨大缺口？孟晓苏提出了具体方案：中央每年拿出5000亿，地方政府配套5000亿（可投入资金或土地），加上银行贷款可形成5万亿元的建房资金。

每年新建800万套保障房，持续十年。

保障房建设不仅解决住房问题，更是经济复苏的重要引擎。孟晓苏分析：“保障房建设能拉动建筑、建材等180多个产业繁荣，促进就业和政府税收增加。”

这些资金在房屋销售后可以较快回笼，实现循环发展。

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除了新建保障房，盘活存量资源是另一条关键路径。孟晓苏特别关注存量商办房的转化利用。

我国存在大量空置的商业房产与办公楼，这是由于规划指导失误和市场需求变化导致的过剩。孟晓苏建议，将这些商办房进行“商改保”比改造商品住宅容易得多，尤其适用于安置退伍军人的“军安工程”。

对于收储存量商品房的政策，孟晓苏认为这是“很好的政策”。他建议成立中央层面的“中储房公司”，专门负责存量房的收储和转化。

孟晓苏强调，收储范围不能局限于商品住宅，还应包括非住宅类的商品房，如商业房产与办公楼等。

在资金问题上，孟晓苏指出即使央行提供更多再贷款资金，相对于庞大的存量商品房规模仍是杯水车薪，需要创新融资模式，吸引社会资本参与。

孟晓苏还建议重新评估政策工具，反思“政策合成谬误”——即多种政策叠加反而产生负面效果的现象。他呼吁将“限购”“限售”等行政措施全面转向保障房管理，不再用于打压商品房价格。

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回顾历史，孟晓苏是1998年住房制度改革的主要设计者，他提出的“住房双轨制”理念至今仍有重要指导意义：由市场供应商品房，政府提供保障房，实现“市场的归市场，保障的归保障”。

这一模式曾取得辉煌成就，但在执行过程中却偏离了轨道。孟晓苏坦言：“当年虽然房改方案讲得清楚，不过从一开始就忽略了一个问题，当年的经适房，只占总投资的3%到5%。”

直到2011年保障房建设才真正起步，但一些地方又犯了新错误：“把保障房建到边缘地区，为了上报数字，而忽略了市场需求。”

面对新形势，孟晓苏提出了重构房地产发展模式的方案：在商品房建设方面，主要是提高品质，合理控制新增用地供应；在保障房建设方面要加大力度。这种双轨并行模式既满足不同群体的住房需求，又能促进市场健康发展。

房地产市场的未来在保障房与商品房的平衡点上。当数千万工薪家庭通过保障房获得自己的住房，当年轻人不必为高房价绝望，当中低收入群体也能分享房产增值带来的财富效应，那时房价的涨跌将不再牵动全民神经。

“住房双轨制”的设计初衷正等待着重回轨道：市场的归市场，保障的归保障。