***近媒体上有个热词“新房改”

什么是新房改？简单说就是8月25日通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中提到的未来要实现两个重要目标：

第 ·一是加大保障性住房的建设和供给，逐步让工薪阶层逐步实现居者有其屋；

第二是要推动建立房地产业转型发展新模式。

（这个新模式有人理解就是发行房地产投资信托基金，相较于以前房企靠自筹资金和银行贷款的融资方式，房企可以把资产变现，推动房地产开发由重资产转向轻资产化。）

这也就引出了本次报告的重中之重“让商品住房回归商品属性”

什么是商品属性？简单说就是自由流通，自由定价。

从这个角度往下一细想，这会不会是在为全国完全解开限购在做铺垫，以及为全国解开限购后可能出现的问题在打预防针呢？

小编认为还真有可能。

而一旦全部放开（事实上没放开的也就北上广这些一线了），那么一线城市的房价必然会大涨。

而房价大涨的背景下，要做到居者有其屋，那就必须加大保障房的供应。

并且为了避免再次陷入“涨价-调控-经济受挫-调控放开-房价报复性上涨”的恶性循环。这次必须换套路了，就是“市场的归市场，保障的归保障”。

让商品房的市场回归商品属性，不再严格控制它的价格和流通，后面再慢慢达成稳地价，稳房价，稳预期的目标后，逐步开展房地产税征收工作。

用卖地收入和税收来增加保障性住房建设，满足无房者的居住需求，再用保障房来平衡商品房的高房价，降低因高房价而对城市活力带来的损伤。

到这里，有些业内人士可能反应过来了，这不就是所谓的“新加坡模式”嘛。

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新加坡是上世纪60年代就开始提出了类似的“居者有其屋计划”，发展到现在已经建立了廉租房、廉价组屋、高端组屋、私人住宅四个级别阶梯化的住房结构。

而如今有80%的新加坡人，都住在不同层次的保障性住房。租房的价格一般是附 ·近商品房价的1/5~1/3，算是便宜了。

当然价格虽便宜，地段却在市中心（因为地小，又得保证人们上班方便），那么可想而知居住条件肯定就不怎么样，不光房龄老设施陈旧，而且拥挤。

所以住在里面的年轻人，只要他们有经济条件了，第 ·一时间都会想办法上车商品房逃离租屋…

那么，国内可以直接复制新加坡模式么？个人认为很难实现。

首先新加坡是个“弹丸之地”，同时它的经济又能吸引大量高净值人群移民，这都是维持它商品房高房价的基础。

放眼国内，以我们的经济发展水品和城市无房人口的基数，以及当前阶段对土地财政的依赖程度，都不太可能真的学新加坡模式。

如果我们像新加坡那样把保障性住房建在主城区，那分分钟得把附 ·近商品房房价体系冲垮。

就像当年香港推八万五公屋计划，间接把楼市给干崩溃了，无数负资产者走上街头抵制该计划，要求保房价。

这或许也是为什么我们经常提保障性住房的重要性，但实际却一直没有大力推行的原因：

因为除了监管问题，保障性住房天生就是商品房的对立面，而我们走的土地财政路线，背后的支柱恰恰就是商品房价格够稳定。

另外一个我们学不了新加坡模式的原因，我想是国人的固有观念。对于中国人来说，房子背负的东西太多了，有时它是结婚成家路上的绊脚石，有时又是子女获得优质教育的敲门砖…

只有在这些问题上，租保障房和买商品房平权，那国人的观念才能改过来。

但问题是，这可能么？

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回过头我们再来看看保障性住房建设的几个重点。

1、首先是它的保障对象，这次重点提到是对住房有困难，收入不高的工薪收入群体，以及在城市需要引进的人才等群体。并不是无论谁都可以申请。

2、第二是各地需按照保基本原则，合理确定城镇户籍家庭，机关事业单位人员，企业引进人才等不同群体的保障面积标准。这一点进一步明确了保障房的基本针对群体。

3、第三是以家庭为单位，保障对象只能购买一套。如果是已经享受过房改等政策性住房的家庭，申请保障房需按规定腾退原政策性住房。

4、第四是保障房将采取市场化运作，按保本微利原则，公平公正配售。考虑到拆迁成本，建安成本这些，这是否也就意味着保障房的***终定价并不会远低于市场价。

5、***后一点，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何形式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。购买的保障房不得长期闲置，如确需转让，由各地政府按规定予以回购。

此外，文件中还提到诸如要做好风险评估，凡是因建设保障性住房新增地方政府隐性债务的，一律不得实施；

支持常住人口超过300万的城市先行探索；

以及充分利用依法收回的已批未建土地，对商品住宅库存大的城市，可按市场化、法制化的原则，适当改建存量房用做保障房…

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***后聊聊，新房改会对楼市产生什么样的影响？

目前我们的楼市总体供过于求，多数城市叠加市场下行，都存在较大的库存压力，并间接导致了购买力观望情绪严重，入市缓慢。

如果大量新建保障房，短期内将对商品房，尤其是刚需市场进一步形成分流，一方面将导致在建新房的去化难度愈加大，一方面又将导致客户手中现有的中小户型置换难，这些都会对楼市产生不小的影响。

而长期来看，商品房将回归商品属性，专注于满足改善性的居住需求，房企的产品逻辑将彻底改变，房地产上下游的经营逻辑也将随之改变。

而对于普通人来说，或许也都该好好审视一番手里的资产，问问自己：

在新房改时代，我的房子还值钱么？