今天的内容，房产信息量大，观点密度也高。

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5月20日，降息如期而至，央妈将一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)分别从3.1%与3.6%下调至3%和3.5%。

这次降息属于意料之中，两周前笔者就精准预判过（传送门）。

我们知道，如今按揭贷款利率之锚是就是每个月20号公布的LPR。LPR往下调了，固定加点只要不变化的太厉害，那接下去商贷利率就有望创新低。

与此同时，结合月初时史低的公积金利率。经过鲁大师与各银行确认，目前平湖最新房贷利率政策：

住宅首套：利率3.05% （由五年期以上LPR-45BP得出），首付最低15%

住宅二套：利率3.05% （由五年期以上LPR-45BP得出），首付最低15%

公积金首套利率2.6% 首付最低20%

公积金二套利率3.075%  首付最低20%

你没看错，由于商贷首套二套无论是首付还是利率都已经没差，比公积金二套利率更低。不过这也不是啥稀罕事儿，公积金二套利率一直以来没优势，且公积金必须首套还清才能贷第二套，所以真的有贷款购房需求，也极少有人舍低求高。

但这里其实蕴含一个鲁大师一直反复跟大家强调的道理：你的公积金首套尽量是用在自住的房子上面，如果是隔两三年就要出手卖掉的房子，其实就会浪费掉宝贵的首套利率。

至于商贷，由于平湖本身就认贷不认房，一套二套没差，还完又算作首套，所以更适合投资的房产。

前面商贷利率和公积金贷款利率的下调，直接影响就是降低杠杆门槛，降低还款成本。

光降低贷款成本当然不够，大家关心的应该还是房价。

根据某估价系统对平湖二手房基价做出的走势统计，过去的大半年，整体二手房价跌去了近100元/㎡。

当然这个数据包含了周边乡镇，所以我们有理由相信，接下去平湖价格更趋于平稳，换个角度想，当下很多二手房的价格已经接近了底部。

笔者亲身感受就是最近这段时间，许多购房者会选择出来看房，但急迫程度并不高，甚至大部分人都觉得房价应该还能再跌去一大块，想再等等。

但事实就是，便宜房子你不下手，会有别人下手。而统计数据也表明，如今二手房跌幅收窄到每个月几块钱每平。统计数据你可以说不完全准确，但肯定比你听到的看到的个例房价要客观得多。

如果你刷短视频看到某些中介整天唱空楼市，总能抛出几套价格特别低的房子。你以为他们是良心中介，但更有可能是你被精准拿捏，封闭在自己的信息茧房中，你看到的只是算法让你看到，挑逗你情绪的结果罢了。

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买房跟买菜是一样的，都是市场行为——最好的肉往往在摊主收摊前就被挑走，最便宜的房子往往在你犹豫不决时候已经被别人下手。

一个小区的成交价格也和股票一样，买一买二价格可以有差别，卖一卖二价格也有高低，但只有买卖价格相匹配，才能买成。如果买家想要挂跌停板买，卖家挂涨停板卖，那一定是无法成交的。

你盯着小区最便宜的几套房子看，继而近一步降低个人预算，结果就是便宜房子被人捷足先登了，你还在眨巴眨巴等。

房东也是一样，盯着小区挂牌价最高的几套，觉得自己再低不能低于人家的价格出手啊。结果就是自己房子跟那几套房子一样，高高挂起无人问津。

想成交，还是大家都带点诚意。

之前笔者真实房源计划，几套房子房东端也随行就市，往下调价了。

譬如：

平湖壹号晴翠，153平电梯洋房中间楼层楼，全屋精装中央空调带地暖，原本挂345万，现在降成339万

滨江庆和苑98平，全新房企装修，楼王位置，原本挂161.8万，现在降成158万

东湖里125平，全屋装修带地暖新风，原本挂218万，现在降成208万

世茂茂悦府135平电梯洋房，中间楼层，豪华装修了90万，原本挂229万，现在降成219.8万

……（更多房源欢迎私聊，有图有视频有真相）

这些房子都是笔者亲自检验过，真实存在，品相极佳的房源，无非原先价格跟购房者预期有出入，如今调整了价格，但依然不会莫名其妙自刀大几十万这样。

这才是真实的市场，真实的降价。就跟房贷利率不可能一下子从3.1降2.1，房价的逻辑亦如是。

我们当然不拒绝自刀的房东，但如果啥都拼小区最低价，卷价格，说句大实话，亏到大出血，你不找中介可能也能卖掉……

如果明白我今天的内容，又恰好有购房打算的，欢迎添加笔者微信。无他，房源多，主打一个真实且高效，帮助大家少走冤枉路少花冤枉钱。