小编一直有一个观点：

作为社会主要生产力的中青年，除了晚饭后和周末，生活中的大部分时间都在工作岗位上朝九晚五。这也就意味着，那些商品房小区里考究的景观和各种设施服务，它们***重要的使用者——

其实是老人和孩子。

换句话说，楼盘如果能增加更多的适幼适老的功能空间，那对于实际使用更多的老人孩子来说，生活的幸福指数一定能显著提升。

虽然过去这十年间，类似于“全年龄段活动空间”“全生命周期社区”等等对老幼颇为友好的社区打造概念层出不穷。

但实话实说，毕竟还是概念营销大于实际实施，毕竟在房价不断高涨的年代，怎样在有限的容积率里面放进更多的可售面积才是***重要的问题，毕竟谁都不会跟钱过不去。

但是，***近湖南株洲的一项新政策，可谓实打实的“让一老一小住的更幸福”这件事落到了实处，同时也给后地产时代的产品突围，提供了一些思路。

那就是新建居住小区配建且需无偿移交使用权的托儿所、社区综合服务用房等配套设施不计算容积率，以进一步减轻开发企业负担，节约土地成本。

这条新政来自株洲市自然资源和规划局办公室印发的《促进房地产市场平稳健康发展“规划新十条”》

其中除了明确新建居住小区配建且需无偿移交使用权的托儿所、社区综合服务用房等配套设施不计算容积率之外，还进一步明确了托幼、养老用房配建标准，鼓励整合公共空间资源，提供日间照料、社区食堂、儿童托管等针对性服务。

近年来，我国人口老龄化加速与生育政策调整并行，托幼养老需求激增。然而，传统房地产开发模式下，社区公共服务设施建设长期面临“两难”：

一方面，地方政府受制于财政压力，难以独立承担大规模公建配套；

另一方面，开发商因容积率限制（即地块总建筑面积与用地面积的比率）压缩利润空间，对配建托幼养老设施缺乏动力。

这一矛盾直接导致社区服务设施供给不足，居民生活便利性大打折扣。

新政的核心突破在于，明确将托幼、养老等社区服务用房的建筑面积从容积率计算中剔除。

通过“容积率让利”，实质上是将社会服务成本转化为开发商的“隐形收益”，既缓解了政府财政压力，又调动了市场主体的积极性。

新政的出台绝非偶然，第七次人口普查数据显示，我国60岁以上人口占比达18.7%，0-3岁婴幼儿托育需求缺口超过500万。

传统“纯居住”社区已无法满足全龄化需求，亟需通过政策引导开发商从“卖房子”转向“造生活场景”。

从中可以看出，全国各地的房地产政策正从单纯抑制投机转向引导产品创新。

比如襄阳市通过容积率计算规则调整，鼓励开发商建设风雨连廊、共享平台等公共空间，吉林省提出打造“全龄友好社区”，将适老化设计、智慧家居纳入住宅标准。

这些关于新政本质都是想以容积率为杠杆，推动房地产从“高周转”向“品质化”转型。

传统模式下，托幼养老设施被视为“成本项”，开发商往往敷衍了事。而容积率豁免后，这些设施可转化为“流量入口”。例如：

增值服务溢价，开发商可引入专业机构运营社区养老中心，通过会员制、健康管理等服务获取长期收益。邢台市鼓励增设的“家政便民、健康服务”设施，正为这类模式提供载体。

产品差异化竞争，在“千盘一面”的市场中，配备优质托幼养老设施的楼盘将形成独特卖点。吉林省要求5分钟生活圈配建社区食堂、老年人日间照料中心，此类配套可直接提升项目溢价率。

新政通过容积率调控，也激活了政府、企业、社会三方协作：

政府角色转型，从直接投资者变为规则制定者。例如，汕尾市将养老设施配建纳入土地出让条件，通过协议约束移交标准，既保障公共利益，又减少行政干预。

社会资本参与，开封市允许企业分期缴纳土地款，凭50%出让金票据即可容缺办理工程许可，降低企业资金压力，吸引专业运营商入场。

存量资源盘活，漳州市鼓励利用闲置低效房产改造为公共服务场所，吉林省支持将社区架空层作为公共活动空间，这些措施推动城市更新从“大拆大建”转向“微更新”。

托幼养老用房不计容积率的新政，看似是技术规则的微调，实则是居住价值观的重构。它标志着中国房地产行业从“空间生产”迈向“服务赋能”，从“居住容器”升级为“生活共同体”。

未来，随着政策细化与市场响应，我们或将见证更多“银发经济”与“育幼经济”在社区场景中深度融合，***终实现“房子”向“家园”的质变。