全国首 个全面实施现房销售（针对新出让土地）的城市出现了！

5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》文件，提出全面推行现房销售，同时对预售资金监管、房企责任约束等环节进行全面升级。

文件里也阐明全面推行现房销售，秉持的是“新老有别”原则：

对于已取得施工许可证的项目，在“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可；

文件印发后新取得施工许可证的项目，需施工进度达到主体封顶方可申报预售许可；而文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。

前一阵子，关于“现房销售是否要到来？”的讨论可谓热火朝天，大家都将它视为打破当下楼市僵局，推动房地产发展新模式的重要内容和改革方向。

而此次信阳率先试点推行，终于让鞋子落了地，这不仅标志着中国房地产销售模式从“预售制”向“现房制”迈出关键一步！也为后续全国大范围普及现房销售提供了范例。

相信用不了多长时间，就会有其他城市跟进。

信阳此次新政的出台，既是地方主动化解历史遗留风险的举措，也是响应中央关于构建房地产发展新模式的战略部署。

2022年河南多地曾爆发期房交付危机，信阳亦受波及。期房模式下房企高杠杆扩张、资金挪用等问题导致烂尾频发，严重损害购房者权益。新政通过现房销售切断风险链条，直接回应民生痛点。

而2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出“有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。信阳新政与中央“严控增量、去库存、防风险”的基调高度契合，成为地方落实中央精神的先行样本。

在房地产市场持续低迷，库存去化压力大的背景下，现房销售模式的推行，将从购房者权益、房企运营逻辑、行业转型三个维度带来深远变革。

首先购房者的权益将会大有保障。现房销售彻底规避了烂尾风险，购房者所见即所得，减少虚假宣传纠纷，降低维权成本。

其次将推动行业快速洗牌。现房销售要求房企具备更强的自有资金和融资能力，倒逼行业淘汰低效企业，加速市场出清。

同时也能推动行业内更多开发商由从追求规模向追求品质转型，加速国家倡导的“好房子”走入市场。

zui后对于上下游产业链，也能降低风险。尤其是预售资金监管与现房销售结合，减少房企对预售款的依赖，降低系统性金融风险。

现房销售被视为根治预售制顽疾的“良药”，但其全面铺开仍需直面多重挑战：

一方面是房企生存逻辑的颠覆，资金链压力倍增：

现房销售将开发周期从2-3年拉长至4-5年，房企需承担全部建设成本，融资成本增加约30%-50%。中小房企因融资渠道狭窄、资金周转能力弱，可能加速出清，行业集中度向头部企业倾斜，而依赖预售资金的中小企业则面临生存危机。

另一方面是地方财政与土地市场的连锁反应：

现房销售地块溢价率普遍低于预售地块15%-20%，短期内可能影响地方财政收入。例如2025年杭州现房地块流拍率上升，反映房企拿地意愿受抑。

信阳等城市通过契税补贴、公积金贷款额度倾斜等配套措施缓解市场冲击，但全国推广需系统性设计，如延长土地款缴纳期限、优化房企融资支持。

当然zui zui重要的一点：

现房销售导致新房入市周期延长，可能加剧热点城市供需矛盾。并且现房价格基本会与二手房市场联动，若二手房价格持续下行——

现房溢价空间将被压缩，房企利润进一步承压，依然会深陷资金链泥潭！

总而言之，现房销售是“破局之钥”而非“救世主”。

它是中国房地产从“规模扩张”转向“品质服务”的必由之路，但其全面推广需以系统性改革为前提。

拯救中国房地产的，从来不是某一项政策，而是一套兼顾效率与公平、短期稳定与长期转型的制度体系。

现房销售是这一体系的关键齿轮，但其运转效能取决于整个机器的协同创新。