空置房委托给长租公寓运营商，真的划算吗？

二手房成交的疲软，成交价的不断走低，已经促使不少房东开启转售为租的”自救模式“。

尤其是那些新小区的空置房，更是在这两年集中性的开启了”长租公寓化“的转型。其中，又以将毛坯房以长租形式（租期至少5年起步）托管给第三方运营商的“全托管”模式逐渐兴起。

理论上房东什么都不需要管，只需“躺平收租”即可！看似省心省力，但这种模式的实际收益与风险究竟如何？真的划算么？

今天我们就来唠一唠这个话题——

长租托管模式为什么大行其道，源于它对房东们的核心吸引力：稳定的现金流与隐性成本节省。

首先算算经济帐：

空置房不仅无法产生收益，还需承担物业费、采暖费等固定支出。以一套市价200万的房产为例，若空置一年，仅机会成本损失（按年化收益率5%计算）即达10万元，叠加实际支出后总成本更高。

而长租托管模式通过“保底租金+分成”的形式，为房东提供稳定现金流。例如兰州真格美装案例中，托管后房东年收入翻倍，且空置期由机构承担。

根据2024年数据，全国长租公寓管理规模达122.45万间，市场规模扩张验证了其基础价值。

其次是各种隐性成本的降低：

第 ·一，传统出租模式需房东投入大量精力筛选租客、处理维修纠纷，甚至面临租客毁约风险（如广西某房东因租客破坏房屋损失数万元）。

托管机构通过专业化团队实现房源整合、统一装修、租客筛选及日常维护，显著降低房东的时间成本。

现在市场上大多数运营商都有自己的公寓SaaS系统，其智能化管理平台可覆盖大部分的运营场景，提升效率的同时减少纠纷。

第二，专业运营商的标准化装修和定期维护，可延缓房屋老化速度。例如上海大多数运营商手里的公寓都会通过“精致小户型”定位提升租金溢价，这也间接提高了房产估值。

相比之下，个人出租模式下租客流动性高，房屋损耗风险更大。

当然事物都有两面性，长租托管也并非全是收益而无风险，事实上作为一项新发展起来的行业，它面临着行业鱼龙混杂，规则不明，监管滞后等传统问题，以及由此产生的各种风险。

随便举2个高风险的点：

1、租金剪刀差与市场波动风险

托管机构盈利依赖“租金差价”，其支付给房东的租金通常低于市场价。例如2024年数据显示，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，二线城市跌幅达3.01%，但多数托管合同约定的年涨幅仅3%-5%，长期锁定可能削弱房东收益弹性。

更危险的是，部分机构采用“高收低出”模式（如深圳某品牌拖欠房东租金导致断电），一旦资金链断裂，房东可能面临租金中断风险。

2、合同条款的“暗雷”

责任转嫁条款：维修费用、空置损失多由房东承担，如杭州陶女士因托管合同漏洞被迫自付维修费；

控制权让渡：部分合同赋予机构抵押房产权利，存在资产被挪用的隐患；

退出成本高昂：5年以上租期若中途解约，房东需支付高额违约金。

总之，长租委托虽是一个不错的空置房处理方案，但是也需要房东擦亮眼睛，一定要选对机构，看清合同，才能规避不必要的风险，甚至掉进坑里。

理性选择比“躺平”更重要！

长租托管模式并非“稳赚不赔”的***解药，其性价比取决于房东个体需求与市场环境的匹配度。在楼市下行周期中，决策需遵循三重原则：

风险可控：避开“高收益承诺”陷阱，优先选择资金监管严格的机构；

收益可期：动态评估租金与市场价差值，避免长期锁定低收益；

机构可信：考察企业合规性与运营历史，国企背景机构更具抗风险能力。

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